Kilenc év alatt sikerült a Nemzeti Eszközkezelőbe (NET) belépett adósok jelentős részét megmenteni - derül ki a Fellner Zita, Marosi Anna és Szabó Beáta által készített tanulmányból.

A 2008-as globális válságot követő években a hazai lakossági adósok egy érdemi része nem tudta folytatni hiteleinek törlesztését. A leginkább rászoruló, nem teljesítő jelzáloghitel-adósok lakhatásának megőrzése érdekében jött létre 2011-ben a Nemzeti Eszközkezelő (NET) Zrt. és az általa megvalósított eszközkezelői program. Az intézmény 2020 végén megszűnt, az ügyfelek jelentős része pedig kilépett a programból.

A tanulmány arra a megállapításra jutott, hogy a program valóban a nehéz helyzetű adósokon segített, a részt vevő ügyfeleknek az országos átlagnál alacsonyabb az iskolai végzettségük, és kedvezőtlenebb a jövedelmi helyzetük. Jórészt devizában adósodtak el, és helyzetük a válság miatti törlesztőrészlet-emelkedés és a munkaerőpiaci helyzet romlása, illetve a megtakarítások hiánya miatt vált kilátástalanná.

Helyzetük javulását érdemben támogatta a NET-program, ugyanis mind a késedelmes lakbérfizetés, mind a lakásvesztés aránya minimális maradt körükben, a 2019-ben bevezetett kedvezményes visszavásárlás révén pedig 86 százalékuk újra ingatlana tulajdonosává vált. 

A nehéz helyzetben lévők kerültek be a programba

A programba szociálisan rászoruló, késedelembe esett jelzáloghitel-adósok kerülhettek, ha az ingatlan az adós bejelentett lakóhelye volt, az adós nem rendelkezett más ingatlannal, valamint a jelzáloghitel-szerződésnek a felajánlott ingatlan volt az egyetlen fedezete. Az ingatlan forgalmi értéke a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor nem haladhatta meg Budapesten, az agglomerációban és a megyei jogú városokban a 25 millió forintot, egyéb településeken a 20 millió forintot. 

A programba való bekerülést egyaránt kezdeményezhette az adós és a hitelező intézmény. Pozitív elbírálás esetén a bank közreműködésével az adós és a NET között létrejött az adásvételi szerződés. A szerződés melléklete tartalmazott egy vételár-felosztási tervet és egy tartozáselengedő nyilatkozatot. Az ingatlanért fizetett vételár nem haladhatta meg a jelzáloghitel-szerződésben megállapított forgalmi érték 47 százalékát, de legfeljebb 9,4 millió forintot tehetett ki, ha az ingatlan Budapesten, az agglomerációban vagy megyei jogú városban volt. Egyéb városokban 43 százalék, de maximum 6,45 millió forint, míg a községekben 29 százalék volt ez az arány, 4,35 millió forintos összeghatárig. A NET Zrt. által fizetett vételár jellemzően nem érte el az 5 millió forintot, vagyis a programba kerülő ingatlanok többségének az eredeti forgalmi értéke sem volt magas.

Az adós a program időtartama alatt bármikor visszavásárolhatta az otthonát. Ebben az esetben a vételár az az összeg volt, amit az eszközkezelő fizetett az ingatlanért, a jegybanki alapkamattal, az eszközkezelő által az ingatlanra költött értéknövelő beruházások értékével, valamint az eszközkezelő által a bérlő helyett megfizetett kötelezettségek összegével növelve. Egyébként az ügyfelek bérelték a lakást a NET-től jellemzően alacsony, havonta átlagosan 5-15 ezer forint közötti bérleti díjért. Őket terhelte emellett az ingatlan rezsije is. A bérlők többsége rendesen fizetett, a 38 ezer családból - ez korábban megjelent cikkek szerint összesen mintegy 155 ezer embert jelentett - mindössze ezer esetben kellett nem fizetés miatt felmondani a szerződést. 

A többség részletre vásárolja vissza a lakását

A kormányban 2018-ban érett meg, hogy ideje megszüntetni a programot, amelyet 2019-ben zártak le. Az adósok háromféle megoldásból választhattak: egy összegben megvásárolhatták az ingatlant, részletre vehették meg, vagy maradtak bérlők. Aki egy összegben vásárolta vissza az ingatlant, az kedvezményt is kapott, nem csak a már befizetett bérleti díjakat engedték el a vételárból, de 15 százalék kedvezményt kaphatott a vevő, ha az ingatlan Budapesten, az agglomerációban vagy megyei jogú városban található, 25 százalékot, ha vidéki városban, és 35 százalékot, ha egyéb településen lévő ingatlant kívánt visszavásárolni. Az egyösszegű visszavásárlók háromnegyede esetében a visszavásárlási ár nem haladta meg a 3 millió forintot, a részletvételesek háromnegyede pedig maximum 5 millió forintot fizetett.

Bár az érintettek nagyon kedvező áron kaphatták vissza a lakásukat, a tanulmány megállapítja, hogy mindössze 17 százalék választotta az egyösszegű kifizetést, 69 százalékuk pedig a részletekben történő visszavásárlás mellett döntött. Az ügyfélkör 14 százaléka nyilatkozott úgy, hogy továbbra is bérlő marad, ami nem túlságosan racionális döntés, miután a részletre vásárlók zöme nem fizet magasabb törlesztőt, mint amennyi a bérleti díj volt. 

Ez nem meglepő, az ügyfélkör még a program kedvezményei dacára is nehéz helyzetben volt a válság után. A legnagyobb részük (69 százalékuk) saját bevallása szerint egyszer sem tudott félretenni a bérlési időszak alatt, és mindössze 7 százalékuk tudott rendszeresen megtakarítani. Az ügyfelek 1 százaléka rendszeresen, 16 százaléka alkalmanként nem tudta fizetni a bérleti díjat. A NET Zrt. a rendszeresen vagy alkalmanként hátralékos ügyfelek 23 százalékával kötött határozott idejű bérleti szerződést. Ezen ügyfelek 51 százaléka alapfokú iskolai végzettségű, 58 százaléka legalább négyfős háztartásban él, illetve 62 százaléka gyermeket nevel.

Kellett a segítség a kiszálláshoz

Az egyösszegű visszavásárlást választók gyakran vettek igénybe külső segítséget, csupán a 69 százalékuk nyilatkozott úgy, hogy ő maga is tulajdonos maradt az ingatlanban, míg a részletre vásárlók esetében ez az arány 92 százalék. Mindennek részben az is az oka lehet, hogy a vételár egy összegben történő kigazdálkodása nagyobb anyagi terhet jelentett a háztartás számára, mint a részletfizetés, és lehetséges, hogy ez a nagyobb összeg csak más családtagok számára vagy más családtagokkal közösen állt rendelkezésre. Előfordult, hogy az ingatlant más családtagok (például felnőtt gyermekek) vásárolták vissza a szülők számára. A visszavásárló ügyfelek mindössze 4 százaléka nyilatkozta azt, hogy értékesíteni kívánja az ingatlant.

A tanulmány azt is megállapítja, hogy az egy összegű visszavásárlás lehetőségével jellemzően a magasabb jövedelmű és iskolai végzettségű ügyfelek éltek, míg a bérlőként maradt ügyfélkör jellemzően alacsonyabb iskolázottságú és rosszabb jövedelmi helyzetű volt. Az egy összegű visszavásárlók mindössze 18 százaléka volt alapfokú végzettségű, a bérlőknél ez az arány 40 százalékos volt. A bérlőként megmaradt családok több mint felének van más tartozása is, a visszavásárlók csaknem kétharmadának nem volt más adóssága.