Az előző napokban sok hír szólt jó nevű énekesnőnkről, többek között arról, hogy az ő nevén van az ingatlan, melyben lakik, és azt egy közel 75 millió forintos hitel terheli. Lapunk a kérdéssel csak gazdasági szempontból foglalkozik, ezen belül is azt nézzük meg, hogy egy ilyen nagyságrendű hitelhez mi szükséges, a felvevőnek milyen feltételeket kell teljesíteni, persze az összehasonlítás okán nem hagyhatjuk figyelmen kívül, hogy a példaként felhozott hitel felvételekor milyen lehetett a kamatszint, és mire lehetet számítani most.

Lufit fújtak

Az ingatlanpiacon az elmúlt 8-9 évben óriási áremelkedés ment végbe, nem kizárt, hogy lufi képződött (ha nem is akkora, mint Kínában): tény, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a közelmúlt inflációs sokkja előtt rendkívül laza monetáris politikát folytatott, ömlött a pénz a piacra, amely hozamra vadászva utat keresett, és meg is találta az ingatlanpiacon. A hatást felerősítették a különböző állami kedvezmények, mint a CSOK vagy a babaváró hitel.

Kapcsolódó

Az árak tehát elszálltak, egy az átlagosnál szebb, kellemesebb lakás vagy ház értéke már pár éve is elérhette a 100 milliós értéket, így a hozzá elérhető lakáshitel is igen combos összeg lett: az említett 75 millió forint reális, ha a vásárló a bank által előírt minimális önerő mellett veszi fel a hitelt. Természetesen nagyobb értékű ingatlanról is szó lehet nagyobb önerővel, a lényeg most maga a hitel, annak feltételeivel.

Jövedelmi feltételek

Minden lakossági banki hitelnek elsődleges feltétele a hitelfelvevő várható fizetőképességének vizsgálata, amit a meglévő rendszeres jövedelemmel kell igazolni. Ez a leggyakrabban a munkabér, amit a munkáltató igazol, de lehet vállalkozásból eredő kifizetés is, melyet a NAV igazol. Mostani szabályozás szerint havi nettó 600 ezer forintos jövedelemig a jövedelem 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre (természetesen a hitelfelvevő összes meglévő hitelét figyelembe veszik), nettó 600 ezer fölött ez 60 százalék lehet.

A szabály nemrég változott: előtte nettó 500 ezer forint volt ez a határ, bár a példában említett ügylet nagysága alapján ennek nincs jelentősége: lényegesen magasabb jövedelemre lesz szükség, mint látni fogjuk. A nagy kérdés persze, hogy a 75 milliós hitel esetén mekkora törlesztőrészlet adódik, ez mekkora volt néhány éve, az alacsony kamatok idején, és mi várható a következő években.

Futamidő, kamat

Az adott példánál 20 éves futamidővel számolunk, mivel ez talán a leggyakoribb az ingatlanhiteleknél. ezeket a hiteleket többnyire 10 éves kamatperiódussal adják, így a törlesztési időszak első felére fixen meghatározott a kamat. A második félidőre előre nem lehet becsülni, ezért az egyszerűség kedvéért végig ugyanazzal a kamattal számolunk.

Nagyjából két évvel ezelőttig a kamatszint alacsony volt, a 10 éves piaci állampapírhozam sem haladta meg haladta meg a 4 százalékot, sőt, leginkább 3 százalék alatt volt. Ingatlanhitelek esetében így a bankoknál reális volt a 4 százalékos hitelkamat (sok esetben alacsonyabb is), így ezzel számoljuk ki, mik voltak a feltételek abban az időben, amikor a példánkban említett hitelt felvehették.

Jövedelemigény az adott időszakban

4 százalékos kamat mellett a havi törlesztőrészlet nagyjából 450 ezer forint, ha nem számolunk egyéb állami kedvezmények igénybe vételével. Ha azt feltételezzük, hogy az adott bank hajlandó a lehetséges 60 százalékig elmenni a törlesztőrészlet és a nettó jövedelem arányában, akkor nettó 750 ezer forintos rendszeres, igazolható havi jövedelemre van szükség. Sok bank nem szívesen megy el a 60 százalékos szintig, 50 százalékosnál már 900 ezer forint nettó az igényelt jövedelem.

A KSH statisztikái szerint az összes munkavállaló elég kis hányada éri el ezt a szintet, a vállalkozók esetében már jobbak az arányok. A népszerű énekesnő esetében ez értelemszerűen nem lehetett akadály, a nagy többség számára ugyanakkor már jóval nehezebb a helyzet, legalábbis az elérhető statisztikák alapján: ha az adott alacsony kamatú időszak végének jövedelmi helyzetét nézzük, minden 10. ember tudott volna ilyen hitelt felvenni, ha nincs más tartozása, és egyedül veszi fel a hitelt.

Célszerű kivárni az alacsony kamatot

Ez persze a múlt, a jelenben már lényegesen magasabbak a jövedelmek, hisz az utolsó 2-3 év is jelentős növekedést hozott, azonban az infláció megfékezése miatti kamatemelkedés a felvehető lakáshiteleket is megdrágította. Ekkora összegnél, ha a legjobb ajánlatot éri el a hitelfelvevő, 8-9 százalékos kamat lehet reális, ami a törlesztőrészletet a 630-675 ezer forintos sávba tolja fel, amihez 1,1-1,3 milliós igazolt nettó jövedelemre van szükség. 

Kétségtelen, hogy a jelenlegi kamatszint mellett nem is javasoljuk a hitelfelvételt, mivel most 10 évre betonoznánk be a magas kamatot, ugyanakkor a várható trendeket figyelembe véve mind az infláció, mind a jegybanki alapkamat, valamint a hosszabb állampapírhozamok is jelentősen csökkenni fognak, ami lényegesen alacsonyabb kamatozású lakáshiteleket eredményez. Nehéz felmérni, hogy a 4 százalék mikor lehet újra elérhető, de 5 százalékos szintet már reálisnak tartunk, akár a jövő év második fele során.

Lehetőségek a közeljövőben

Ezzel számolva nagyjából 500 ezer forintos törlesztőt kapunk, amihez egymilliós nettó jövedelem kell, a 60 százalékos arányt vállaló bankoknál már 840 ezer forint is elég. Ez még mindig nem túl széles réteget jelent, viszont tegyük hozzá, hogy szemben a példánkban említett celebbel, aki mint kiderült, egyedül vette fel a hitelt, sok esetben az ifjú párok együtt veszik az otthont, így a két jövedelem összeadódik, ami a jövőre becsülhető nettó átlagbérrel már kihozza az alsó határt. Emellett további személyek (gyakran szülők, rokonok) is beléphetnek adóstársnak illetve kezességet vállalhatnak, ami tovább növeli a lehetőségeket.

Összességében azt mondhatjuk, hogy eddig ekkora hitel kevesek számára volt elérhető, azonban a várható kamatcsökkenés után ez a kör érdemben szélesedhet. Persze széles rétegek számára nem lesz realitása: ha lenne, az már tovább hajtaná az ingatlanárakat, így elölről kezdődne a folyamat, nagyobb hitelre lenne szükség. Tény azonban, hogy még a világ leggazdagabb országában sem lakhat mindenki ilyen jellegű ingatlanban, nem, hogy nálunk. A fontos az lenne, hogy az első lakáshoz jutás esélyei javuljanak.