Az elmúlt év a szerződéshosszabbítások éve volt az ipari ingatlanpiacon: a több mint 325 ezer négyzetméternyi tranzakciós volumen 60 százalékát ezek tették ki. Nyolc nagy bérlő is inkább prolongálta a jelenlétét, mintsem a költözéssel bajlódott volna, a cégek mindegyike 15 ezer négyzetméternél nagyobb bérelt területtel rendelkezik. Közülük öt terjeszkedett is, így a bővülések a teljes kereslet 16 százalékát tették ki 2012-ben − mondta lapunknak Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője. Amellett, hogy egy raktár elköltöztetése komplex és költséges feladat, ráadásul fennakadásokat is okozhat a bérlő működésében, a hosszabbítások nagy aránya arra is visszavezethető, hogy jelenleg csupán 12 helyszín kínál tízezer négyzetméternél nagyobb egybefüggő kiadó területet. Az újonnan belépő bérlők csupán 81 ezer négyzetméterre szerződtek a 325 ezerből, átlagosan kétezer négyzetméter alatti területekre. A fejlesztésekben a következő években sem várható áttörés, hiszen előbérleti szerződés nélkül, spekulatív alapon senki sem kezd bele új projektbe. 2013-ban várható a Budapest Airport új Airport Business Parkjának első fejlesztése a DHL-csoport részére, a beruházás a teljes állományt egy százalékkal növeli.

Megállhat a bérleti díjak csökkenése

Tavaly az üresedési ráta 20 százalék alá apadt, de az üres területek további jelentős csökkenése nem várható 2013-ban, mivel az új bérbeadások meghatározó részénél nincs új bérlő a piacon, csupán állományon belül költöző. Az alpiacok közül a városi és a déli terület volt a legsikeresebb, mindkettőnél 2 százalékpont feletti arányban apadt az üresedési ráta 2012 során, s a déli alpiac az, ahol továbbra is a legalacsonyabb (12,3 százalék) az üres terület aránya. A bérleti díjakat illetően a DTZ úgy véli, az árak elérték azt az alsó tartományt, ahol megáll a lejtmenet, ezen a ponton további stagnálásra számítanak. A minőségi, A-kategóriás állomány alacsony bérleti díjai közelednek a B-kategóriáéhoz, ami csábító lehetőség a minőségi váltásra, ráadásul a modern raktárak kedvezőbb üzemeltetési költségei tovább csökkentik a különbséget − hangsúlyozza Joó Domonkos.

Idén az első negyedévben jellemzően autóipari, illetve könnyűipari gyártó cégek 1000-2000 négyzetméteres területigényeit, valamint néhány logisztikai szolgáltató vidéki helyszínekre irányuló keresését regisztrálta a CBRE − tudtuk meg Baka Gergely divízióvezetőtől. Néhány olyan nagyobb volumenű, 10-20 ezer négyzetméteres területet kereső gyártó is visszatért a piacra, akik egy-fél éve első körben már felmérték a régiós kínálatot, most pedig az ajánlatok másodlagos szűrését végzik. Egy ilyen gyártói keresés a szakember tapasztalatai szerint legalább egyéves folyamat, amelynek során a gazdasági környezetet, az elérhető támogatásokat, a munkabéreket, a munkaerő képzettségét is figyelembe veszik az ingatlanok adottságai és a bérleti díjak mellett.

Az autóipart nem vonzzák a megüresedett csarnokok

A kínálatról szólva Baka Gergely úgy vélte, el kell oszlatni azt a félreértést, hogy bőven lehet válogatni az olcsó és jó minőségű ipari ingatlanok között, ugyanis a piacon lévő legtöbb gyártócsarnok elektronikai termelésre épült.

Ezek pedig alacsony belmagasságuk miatt alkalmatlanok a most jelentkező autóipari beszállítók termelési tevékenységére. A szakember megjegyezte, míg régebben a gyártó cégek az igényeiknek megfelelően felépített, saját ingatlanokat preferálták, ma nem kívánnak beruházni. A bérelhető kínálatot mérik fel, az olcsó munkaerő miatt a keleti országrészben, ám ott nemigen akad az elvárásokhoz igazodó ingatlan. Mint hozzátette, a két nagy autóipari beruházáshoz kapcsolódó beszállítók és szolgáltatók Kecskemét, illetve Győr környékére koncentrálnak, de akik más típusú tevékenységet végeznének, éppen hogy kerülik ezeket a centrumokat, tudva, hogy a nagy autógyárak felszívják a környékbeli munkaerőt.