A Napi Gazdaság hétvégi számának cikke

Noha az építési telkek piacát is megrázta a válság, egyes kurrens területeken egyáltalán nem vagy csak alig csökkentek az árak, miközben sok más helyen nagy áresés következett be. Jelenleg a fejlesztési célú telkek piacát egyértelműen a családi házak építésére alkalmas területek adásvétele uralja, az üzleti célú beruházásokhoz kapcsolódó vásárlások csaknem teljesen leálltak − írja a GKI. A jó minőségű (közművekkel és szilárd burkolatú utakon megközelíthető, rendezett környezetben található) telkek piaca jelenleg is viszonylag kedvező helyzetben van és a közeljövőben is ebben marad.

A budapesti telekárak növekedési üteme többé-kevésbé követi a lakóingatlanok árának emelkedési ütemét, s lényegében ugyanez igaz a 2009−2010-ben bekövetkezett árcsökkenések esetében. A fővároson belül az eltérő presztízsű területek között igen jelentős különbségek érzékelhetők, s ezeken alapvetően a válság okozta áresések sem változtattak. Az építési telkek árai Budapesten 2011-ben minden valószínűség szerint tovább csökkennek, átlagosan mintegy 2−5 százalékkal. 2012-ben pedig a legjobb esetben is csak stagnálás várható.

A vidéki nagyvárosokban 2009-ben szakértői becslések 5−15 százalékra, 2010-ben újabb 10, majd 2011-ben további 4−10 százakra tették az árcsökkenés mértékét, ami a várakozások szerint 2012-ben már csak jelképes lesz. Ha egy fejlesztő vállalja, hogy minőséget teremt, akkor a manapság csak vánszorgó piacon is sikeres lehet.

Romokban a finanszírozás, vergődik a kereslet

A lakáspiac a rendszerváltás utáni időszak legkomolyabb mélypontját éli meg. A kereslet erősen visszaesett, a finanszírozási rendszer "romokban hever". Ennek következtében a használt lakások piaca lényegében befagyott, az új építések zuhanórepülésbe kezdtek. 2012-ben alapvető változás nem várható: a kereslet tovább vergődik, az árak tovább esnek. A közeljövőben a hangsúly a lakásépítésről a lakásfelújításokra fog áttevődni.

A GKI szerint a lakhatási körülmények keresleti oldalról nem jelentenek olyan nyomást, ami a lakásépítés felgyorsítását égető szükségességűvé tenné. Ezért a lakásépítés jelenlegi mélypontja nem okoz számottevő társadalmi, szociális problémákat, ugyanakkor körülbelül 600 ezer honfitársunk él legjobb esetben is csak szükséglakásoknak nevezhető otthonokban.

Ki fog itt hitelezni?

A magyar lakáspiacon a jogbizonytalanság és a társadalmi környezet miatt a jelzálogjogot gyakorlatilag nem lehet érvényesíteni. Ilyen körülmények között ki fog itt hitelezni − teszik fel a kérdést az elemzők, s válaszul az MNB legfrissebb hitelezési felmérését idézve kijelentik: csak a kimondottan jó ügyfelek számára lesz elérhető lakáshitel, akik esetében fel sem merül a jelzálogjog érvényesítésének lehetősége.

A magyarországi lakásárak jelentős területi szóródást mutatnak. A különbség a fővárosi és a községi fajlagos használtlakás-árak között még az átlagok szintjén is négyszeres. Az új és használt lakások árai közötti "olló" a Budapest környéki agglomeráció településein a legkisebb. A relatíve alacsony használtlakás-árak természetszerűleg fékezik az új lakások építését is.

Az egyensúly csak jámbor óhaj

A közeljövőt illetően jelentős a bizonytalanság. Az alapvető lakáspiaci körülmények, adottságok és keresleti viszonyok 2012 végéig aligha változnak. A befektetési céllal vásárolni kívánók − joggal − még kivárnak, a piacon csak az élethelyzetükből adódóan megjelenők vannak a vételi és az eladási oldalon egyaránt. A devizahitelesek által használt lakások terheit még sokáig nyűgként fogja magával cipelni a piac, így a lakáspiaci egyensúly egyelőre csak jámbor óhaj.

A GKI által megkérdezett, ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetői a használt szegmensben Budapesten 3, vidéken 4−5 százalék körüli árcsökkenést valószínűsítenek 2012-re, míg az új lakások esetében 1−3 százalékos árcsökkenésre számítanak. A Budapesti Lakásprojekt Adatbázis adatai szerint 2011 közepén Budapesten 3056 már elkészült, beköltözhető, de még nem értékesített lakás található. A GKI becslése szerint az eladatlan állomány országos szinten mintegy 7-8 ezer lakást tehet ki.

A hazai és általában a fejlett országok tapasztalatai azt mutatják, hogy aktív állami szerepvállalás nélkül ez a piaci szegmens csak nagyon korlátozott teljesítményre képes − emeli ki a GKI. Különösen igaz mindez a válság sújtotta hazai piacra. A kormányzati lakáspolitika irányai és eszközei egyelőre nem világosak, egyelőre csak egy vitairat és néhány erőtlen intézkedés született meg.

A Nemzetgazdasági Minisztérium 2011 elején nyilvánosságra hozta az otthonteremtési stratégia vitairatát. Ebben részben a lakáspiac megtisztítására, részben az építési tevékenység élénkítésére szerepelnek javaslatok. Az előbbi cél megvalósítására főként a kilakoltatási moratórium feloldását, a devizahitelek egy részének fizetési könnyítését (fix árfolyam alkalmazásával), illetve az adósok egy részének bérlakásba költöztetését javasolják.

A felújításokon lesz a hangsúly

Az építőipari élénkülés elősegítését kedvezményes áfakulcs bevezetésével, az energiahatékony építések és felújítások, valamint a fiatal családok lakhatási támogatásával vélik megvalósítani. Mivel ez utóbbi intézkedések több-kevesebb költségvetési forrást igényelnének, ezért nem valószínű, hogy többségük a javasolt formában valósul meg.

A közeljövő egyáltalán nem biztató. A kiadott lakásépítési engedélyek száma jelentősen csökkent (az egy évvel korábbi azonos időszakhoz képest 2010-ben 39, 2011 első három negyedévében 35 százalékkal), ami szintén a lakásépítés várható visszaesését vetíti előre. A GKI prognózisa 2011-ben 14 ezer, míg 2012-ben 11−13 ezer átadott lakás. Az új lakások létrehozására irányuló projekteket fékezik a relatíve alacsony lakásárak, az ingatlanszektor finanszírozásának nehézségei, az egyelőre erőtlen kormányzati támogatások és az alacsony szinten stagnáló kereslet.

Az új lakások építéséről a felújításokra, korszerűsítésekre kerül a hangsúly. Mindez lényegében megfelel az egész Európában tapasztalható trendnek és a hazai fizetőképes szükségleteknek, igényeknek is. A kormány részben a lakásfelújítási tevékenység élénkülése révén vár jelentős számú új munkahelyet. Az eddigi tervek évi 100−300 ezer, energetikai célú lakásfelújítással számoltak az EU-források terhére. Időközben az ambíciók visszafogottabbak lettek, s 2012-ben már csak 20 ezer családi ház, s talán 50-60 ezer panellakás szigetelése valósulhat meg. Ez is csak akkor, ha a lakók a szükséges önerőt össze tudják adni (illetve vállalják a hitelfelvételt), aminek esélyei szerények.