Milyen lakást könnyű eladni? Érdemes-e felújítani? - válaszolnak a profik

A Napi Gazdaság hétvégi számának cikke

− Hogy néz ki a jelenlegi lakáskínálat?

Rutai Gábor (Duna House): Az év eleji végtörlesztési és befektetői hullám apasztotta a kínálatot, de mostanra ismét növekszik az állomány. A kínálati átlagméret 60 négyzetméter feletti, ami azt jelenti, hogy nagyobbakat szeretnének eladni, mint amit vásárolnak. Az adatok alapján kimondhatjuk, hogy nincs újlakás-piac. Az eladásokban az arányuk 7-ről 4 százalékra csökkent, az újszerű lakásoké 18 százalékról 20 százalékra nőtt, míg a tízévesnél idősebb ingatlanok aránya nem változott, továbbra is a forgalmunk háromnegyedét teszik ki.

Déry Attila (Otthon Centrum): A kínálat összetételében jelentős változást nem látunk, még mindig az élethelyzet változásából eredő motiváció a fő mozgató erő az eladói oldalon, vagyis a minőségi összetételt az adott terület ingatlanállománya határozza meg. Az új építésű lakások kínálata, illetve főleg a friss utánpótlás szűkült jelentősen.

− Hogyan alakultak az árak a végtörlesztés alatt és azóta?

R. G.: Nagyobb volt a téglaépítésű lakások forgalma az elmúlt fél évben, mint 2010 első felében. Ennek elsődleges oka, hogy ezek a lakások jobban tartják az árukat, így a nyomott piacon jobb befektetésnek tűnnek. Az elmúlt fél év ráadásul a befektetőkről szólt, ami fokozottabban erősítette a különbséget. A végtörlesztés előtt 5−10 százalékos áresést jósoltunk, de a befektetői hullám felülírta a várakozásokat. Nem volt áresés, sőt a lakásárindexeink enyhe emelkedést mutattak.

D. A.: Az idei első negyedévben a használt téglalakások árszintje 2-3 százalékkal volt alacsonyabb az előző negyedév átlagos árainál Budapesten. Ugyanez igaz a panellakások piacára. A használt téglaépítésű házak piacán a végtörlesztés hatásai nem mutatkoztak, az idei első negyedév átlagárai megegyeztek 2011 utolsó negyedévének átlagával Budapesten.

− Változott-e, s ha igen, milyen mértékben az alkukészség a végtörlesztés lezárultával?

R. G.: December−január, vagyis a végtörlesztési csúcshónapok előtt 13 százalék volt az összes árváltozás mértéke, ez a végtörlesztés alatt 14 százalékra ment fel, majd február−márciusra visszaesett 12-re. Ez utóbbi azt jelzi, hogy az eladóknak nem kell nagy alkuba belemenni, amit ha a felfelé mozduló árindex mellé teszünk, egy piaci változás erős jelzése lehet.

D. A.: A megbízáskor megadott ár és a tényleges eladási ár között folyamatosan nőtt − 4,8 százalékról 12,7 százalékra − a különbség a válság évei alatt, s a teljes árengedmény valamivel kevesebb mint fele még a komoly vevő megjelenése előtti kínálatiár-csökkentésből adódik.

− Azonos kategóriájú lakást feltételezve mekkora az árkülönbség az új, az újszerű és a használt lakások között?

R. G.: Egy 40−50 négyzetméter közötti téglalakást véve alapul az utolsó öt hónap adatai alapján az új lakás négyzetméterára 400 ezer forint, egy 2000 után épülté 344 ezer forint, egy 2000 előttié pedig 238 ezer forint.

D. A.: Téglalakások esetében Budapesten átlagosan 40 százalékkal drágábbak az új építésű lakások, mint a használtak. Az újszerű ingatlanok (amelyek jogilag használtnak minősülnek) pedig 20−25 százalékkal drágábbak egy átlagos állapotú használt téglalakásnál.

− Kérik-e a vevők már a "zöld kártyát" és az alkunál mennyire veszik figyelembe az energetikai besorolást?

R. G.: Egyelőre nincs még a köztudatban sem a tanúsítvány, sem a hasznossága és sajnos nincs is szankciója a hiányának. Amennyiben a hirdetésfeladás a tanúsítvány meglétéhez lesz kötve, úgy feltehetően csak azok lépnek piacra, akik valóban motiváltak.

D. A.: A vevőknek ez egy jó, objektív összehasonlítási szempont, az árakra azonban csak korlátozott hatással lesz, hiszen nem az energetikai állapot az egyetlen döntési szempont. Nem a besorolás önmagában, hanem a fenntartási, rezsiköltségek fontosak a vevőknek. De ezek sem az első helyen szerepelnek az árbefolyásoló tényezők között.

− A felújított, de drágább lakást vagy a lerobbant lakást könnyebb eladni, illetve meddig éri meg a felújításra áldozni eladás előtt?

R. G.: Annak ellenére, hogy a "felújítandó" kategória ára picivel jobban esett, mint a jó vagy kiváló kategória, mégis inkább ez utóbbiak aránya nőtt jobban. Mivel az elmúlt években elsősorban "szükségvásárlások" zajlottak (születés, válás, házasság miatt), tehát lakhatási céllal vettek és az árak zuhantak, így olcsóbban hozzá lehetett jutni jó minőségű, azonnal beköltözhető lakásokhoz is.

D. A.: Nem mondhatjuk, hogy a felújított lakások iránt sokkal nagyobb lenne a kereslet, mint a felújítandók iránt, de azért arányaiban több felújított lakást adunk el. A friss felújítás minden költségét azonban nagy valószínűséggel nem tudja az eladó az árban érvényesíttetni. A rezsit lényegesen csökkentő gépészeti felújítások (nyílászárócsere, hőszigetelés) valamilyen szinten megtérülhetnek, az esztétikai felújítások költségét (burkolás, festés) azonban nehezebb beépíteni az árba.

− Mekkora a készpénzes vevők aránya, illetve akik hitellel vásárolnak, milyen arányú a hitel a vételárhoz képest?

R. G.: Tapasztalataink szerint a készpénzesek aránya egyre nagyobb, mostanra 80-90 százalék között alakul.

D. A.: Jelenleg − bár területenként eltérő módon − átlagban 70-75 százalék a készpénzes vevők aránya. Az átlagos hitelnagyság az elmúlt pár évben jelentősen csökkent, az önerő jellemzően 30 százalék.

− Milyen a hangulat, a várakozás a lakáspiacon, mire számítanak a vevők, eladók, fejlesztők?

R. G.: A honlapunkon megkérdeztük, hogy az olvasóink szabad tőke esetén befektetnének-e magyarországi ingatlanba. A válaszolók 43 százaléka nemmel felelt, 24 százalékuk azért, mert így nem könnyen mozdítható a pénz, ha szükség van rá, 19 százalék viszont további áresésre számít. Ugyanakkor 37 százalékuk jó befektetésnek tartja a vásárlást a mai ingatlanárak mellett, 20 százalék pedig ezt a formát tartja a legbiztonságosabb, értékőrző megoldásnak.

D. A.: Az új lakások piacán egyelőre nem várható trendforduló, annak ellenére sem, hogy a szocpol és kamattámogatás egymással kombinálva már komolyabb támogatást jelent az első évben. Ennek hátterében az alacsony eladósodási kedv áll, valamint az, hogy a vevők nagy része a használt lakások jóval "izgalmasabb", alkalmi vételeket sejtető piaca felé fordult, ráadásul a bizalom is elveszett az ingatlanfejlesztésekkel, főleg a még át nem adott beruházásokkal szemben. A használt lakások piacán 2012 nagy valószínűséggel a stagnálás, a mélypont és remélhetőleg a trendforduló éve lesz. A biztató évkezdés háttere a makrogazdasági mutatókban, a gazdasági környezet, a finanszírozási feltételek változásában nem látható, ezért konzervatívan csak a 2011-es szint megismétlődését várjuk 2012-ben, mind a tranzakciószámok, mind az árak alakulásában.