Bejöttek a piaci várakozások, új fegyvert vet be a svájci jegybank (SNB) az ingatlanlufi ellen. Az intézkedés lényege, hogy 1 százalékos tartalékképzést írnak elő a bankok számára a svájci lakóingatlanokra nyújtott, kockázattal súlyozott jelzáloghitel-állomány után. (A kötelezettség mind a tulajdonos által lakott, mind a kiadott ingatlanok esetében érvényes.)

Svájc szövetségi tanácsa az SNB kérésére tette lehetővé azon szabály alkalmazását, amely akár 2,5 százalékos anticiklikus tőkepuffert is előírhat a bankok számára. A 2013 szeptember 30-án életbe lépő intézkedést az tette szükségessé, hogy évek óta tempósan bővül mind a lakóingatlanok, mind az azokra felvett jelzáloghitelek piaca. A növekedés és ezzel párhuzamosan az ingatlanok drágulása annak ellenére tartós, hogy a gazdaság alig tud bővülni, a bankok pedig már tavaly júliusban bevezettek önszabályozó intézkedéseket a jelzáloghitelezésre.

A közbelépés másik útja, nevezetesen a jegybanki kamatemelés szóba sem jöhetett, hiszen az extrém alacsony rátát a svájci frank felértékelődése elleni küzdelem is indokolja.

Még nincs vész, de lehet

A formálódó ingatlanlufi már középtávon számottevő kockázatokat jelent a svájci bankszektorra és így az ország gazdaságára is - indokolta az átmenetinek tervezett beavatkozást az SNB. A tartalékkövetelmény-emelés révén a jelzáloghitelezés kevésbé lesz vonzó a bankok számára, az egyéb hitelezési aktivitáshoz képest. Az SNB jelezte: az, hogy a lehetséges maximumként meghatározott 2,5 százalék helyett csak 1 százalékos puffert írnak elő, azt tükrözi, hogy a jelenlegi egyensúlytalanságok kisebbek, mint amilyenek a nyolcvanas évek végi ingatlanpiaci és bankválságában voltak. Mindazonáltal ahhoz, hogy egy hasonló krízis középtávú kialakulását megelőzzék, idejében kell lépni. Hozzátették: az SNB szoros figyelemmel követi a piaci fejleményeket, és amennyiben szükséges, igazít a tartalékelőíráson vagy akár meg is szünteti azt.

Robbantak az ingatlanárak

A tulajdonosaik által használt lakások ára 75 százalékkal ugrott meg az elmúlt évtizedben - derül ki a Wüest & Partner ingatlan-tanácsadó cég adataiból. A piacot az erőteljes bevándorlás és a svájci jegybank elmúlt időszakban folytatott enyhe monetáris politikája fűti.

Az SNB kénytelen volt elkötelezni magát az alacsony kamat, mellett, hogy elejét vegye a frank nem kívánatos felértékelődésének.

Eközben azonban a jelzáloghitelek összege a GDP-t meghaladó szintre kúszott fel és az UBS ingatlanárindexe novemberben felkúszott a "kockázati zónába", olyan szintre, amely a svájci lakáspiac összeomlása, a nyolcvanas évek óta nem alakult ki. A mutató egyelőre nem érte el azt a pontot, amely az UBS szerint ingatlanbuboréknak nevezhető, ám az ország középső és nyugati részének egyes körzeteiben - ahol a svájci lakosság negyede él - egy ideje a piac túlfűtöttségének jelei tapasztalhatók.

További lépésekre is szükség lehet

Fritz Zurbrügg, az SNB egyik döntéshozója nemrégiben egy tévéinterjúban jelezte, hogy "aggasztónak tartják" a piaci helyzetet. A hitelszűkítés lehetőségei közül kizárta a kamatemelés lehetőségét, mert az a frank felértékelődéséhez vezetne, amit továbbra is mindenképpen el akarnak kerülni. Így marad a tőkekövetelmény szigorítása, ám ennek is lehetnek hátulütői. A nagybankoknak vélhetően nem okoz gondot az új feltétel teljesítése, ám a kisebbeknek igen. Emellett olyan erős a verseny a jelzáloghitelek piacán, hogy kétséges a szigorítás hatásossága, azaz könnyen lehet, hogy ennek nyomán sem szűkül majd a hitelpiac.