Nemrég Bécs városa jelentette be, hogy a városépítési szabályozás megszigorítja az rövidtávú lakáskiadás feltételeit a városban. Ennek célja, hogy gátat szabjanak a bérlakásállomány csökkenésének és megfizethető szinten tartsáka bérleti díjakat a városban.

A szabályozás ugyanakkor nem lehetetleníti el teljesen a rövidtávú lakáskiadást, 90 napig még a legvédettebb lakóövezetekben is engedélyezné, viszont egy csomó olyan szabályt vezetnek be, ami megnehezíti a tulajdonostársak beleegyezése nélküli kiadást, illetve az adatbázisok (turisztikai és helyi adó) hozzáférhetőségével ellenőrizhetővé tenné a tevékenységet.

Bécs sem akarja azonban teljesen nullára redukálni a turisztikai célú rövidtávú lakáskiadást, mint ahogy az otthonok megosztását is hasznosnak tartja, csak épp azt szeretné meggátolni, hogy bérházak tucatjai alakuljanak át hotelekké.

Mindenhol zajlik a bújócska

A szomszédos ország fővárosa azonban csak egy a tucatnyi példa közül, amely megmutatja, hogy milyen kihívásokkal szembesülnek a hatóságok világszerte, amikor a rövidtávú lakáskiadást szeretnék megregulázni.

Ismert, hogy Magyarországon is egy sor sor szigorítást vezettek be az elmúlt években, de így folyik ez máshol is. 

Az Egyesült Államokbeli Dallas például megtiltotta az üdülőingatlanok használatát bizonyos lakónegyedekben, Barcelona betiltotta a magánlakásokban történő rövid távú szobakiadást, San Francisco és Seattle pedig korlátozza, hogy egy házigazda hány ingatlant adhat ki.

Másutt Bécshez hasonlóan korlátozzák az egy évben kiadható éjszakák számát (Londonban 90, Párizsban 120), vagy előírják, hogy legalább hány éjszakára kell kiadni egy ingatlant (Honoluluban legalább 90 napra kell foglalni, Szingapúrban legalább hat hónapra).

Sok városban pedig ragaszkodnak ahhoz, hogy a vendéglátóknak ténylegesen az ingatlanban kell lakniuk (mint például New Yorkban, Vancouverben és Tokióban).

Lehet szigorú a szabály, ha nem lehet betartatni

Számos példa mutatja azonban, hogy lehetnek akármilyen szigorúak is a szabályok, ha azokat nem tudják betartatni.

Dániában például 2018-ban betiltották a lakások 100 százalékban rövidtávú kiadás céljára történő hasznosítását, Koppenhága pedig évi 70 éjszakára korlátozta azt. Azonban olyan helyeken, mint a főváros divatos, korábban munkásosztálybeli Norrebro negyedében, a lakosok szerint a rövid távú bérlők mégis átvették az irányítást. 

Az Airbnb szerint az elmúlt egy két évben megindult újabb, szigorúbb szabályozási hullám nem azt tükrözi, hogy a cég ne lett volna hajlandó együttműködni az önkormányzatokkal.

Az Airbnb jó partnere a városoknak, és már régóta üdvözöljük a szabályozást. Világszerte több mint 1000 kormánnyal működtünk együtt a rövid távú bérbeadásra vonatkozó egyértelmű, tisztességes szabályok kidolgozásában

– mondta Theo Yedinksy, az Airbnb globális politikai igazgatója a Bloombergnek.

Utalt a 2020-ban indult City Portal adatszolgáltató platformjukra. Ez lehetővé teszi a helyi önkormányzatok számára, hogy hozzáférjenek a látogatókra és a vendéglátókra vonatkozó bizonyos információkhoz, nyomon követi a bérbeadások hatását a helyi lakáspiacra, és segít az önkormányzatoknak a szabályozások kialakításában. Eddig több mint 350 város és turisztikai ügynökség regisztrált a szolgáltatásra.

Bár a világ 200 legjelentősebb piacának mintegy 80 százaléka rendelkezik valamilyen szabályozással, a bérleti platformok házigazdáinak ellenőrzése mégis végtelen kihívásnak bizonyult.

New York City 2021-ben megtiltotta a házigazdáknak, hogy 30 éjszakánál rövidebb időre adjanak ki helyiségeket az Airbnb-n, ha maguk a házigazdák nem tartózkodnak az egységben, de júliusig a törvényt nem hajtották végre.

Az Airbnb bírósági úton küzd a szabályok ellen, arra hivatkozva, hogy azok ellentétesek a szövetségi törvényekkel, és a házigazdák számára túl nehézkes a tájékozódás. Időközben a szomszédos egységek szabályszegéseire panaszkodó lakók arról számoltak be, hogy őket is kilakoltatták.

Van ahol már enyhíteni kellett

Berlinben nemrégiben enyhítettek a szabályokon, amelyek betartása lehetetlennek bizonyult. A város 2016-ban betiltotta a lakások - de nem az egyes szobák - rövid távú bérbeadását, abban a reményben, hogy az ingatlanok visszakerülnek az állandó bérleti piacra, és enyhül az egykor megfizethető német főváros lakáshiánya.

Az Airbnb és a rivális weboldalak azonban nem voltak hajlandóak megosztani az egyes vendéglátókra vonatkozó adatokat, így lehetetlen megmondani, hogy ki szegte meg a törvényt. A bíróságok többször is a cégek oldalára álltak a rövid távú bérbeadás jogszerűségét illetően, így a szabályozó hatóságok abban a kellemetlen helyzetben vannak, hogy a bejelentésekre hagyatkozva kell felkutatniuk a szabálysértőket.

Berlin ezért módosította a szabályait. Ma már az Airbnb-házigazdáknak regisztráltatniuk kell magukat a városban, és a hirdetésekben vagy a nyilvántartási számot, vagy a házigazda címét kell feltüntetni. Ezek az adatok nem ellenőrizhetők automatikusan, de így is csökkenthetik a szabálysértések számát. 

A legnagyobb és leghangosabb harcot Barcelona vívja. A cég 2009-es megjelenése és 2014 között, az Airbnb lakások száma 20 000-re ugrott. 2015-ben Ada Colau polgármestert Airbnb-ellenes programmal választották meg, és a város lett az egyetlen európai nagyváros, amely betiltotta az egyágyas szobák bérbeadását. A 2011-ben bevezetett engedélyezési rendszer megköveteli a cégektől, hogy minden listán tüntessék fel az engedélyszámokat. Ez a megállapodás csak azután született meg, hogy a bíróságok 600 000 eurós bírsággal sújtották az Airbnb-t és a HomeAwayt. Barcelona évente 2 millió eurót szán a vendéglátók ellenőrzésére.

A város mégis nehezen tudja ellenőrizni a piacot. Az Inside Airbnb becslése szerint a június végén a városban lévő 15 655 Airbnb-ingatlan 30 százaléka volt illegális, mivel hamis engedélyszámmal hirdették meg. A házigazdák további 25 százaléka azt állította, hogy mentesül az engedélyezési követelmények alól.

Változatos módszerek

De teljesen legális módszerek is vannak arra, hogy a bérbeadók ne rövidtávon adják ki lakásaikat és azok mégse jelennek meg a hosszútávú bérleti piacon. Ilyen például, amikor a tulajdonos a rövid és középtávú kiadást kombinálja. Sokszor turisztikai szempontból forgalmas időszakokban pörgetik csak a rövidtávú kiadást, a maradék időszakot pedig csak néhány hónapra lakást kereső bérlőkkel próbálják megtölteni.

Mivel a patthelyzet továbbra is fennáll, mindkét fél taktikát váltogat. A városok abban reménykednek, hogy a szabályozások betartatása könnyebbé válhat, ahogy a hatóságokkal megosztott adatok mennyisége és jellege bővül. Az Airbnb azt is elmondta, hogy támogatja az adatmegosztásra és az adózási átláthatóságra vonatkozó harmonizáltabb szabályok bevezetését, amely folyamat az EU-ban már folyamatban van.

A helyi jogalkotók is egyre kifinomultabbak a szabályok kialakításában. Idén júliusban például a spanyolországi Katalónia régió új szabályozást jelentett be, amely megszünteti a középtávú bérbeadásra vonatkozó bérleti díj-korlátozási mentességeket, ami megnehezíti a bérbeadók számára a rövid és középtávú bérlők közötti váltogatást.

Azonban ha a történelemből következtetni lehet, a házigazdák meg fogják találni a módját az alkalmazkodásnak.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!