A szakember szerint, amikor ügyvédként azzal keresik meg az ügyfelek, hogy a kiskorú gyermekük nevére szeretnének ingatlant vásárolni, általában igyekszik őket erről lebeszélni.

Nagyon fontos a döntés előtt alaposan tájékozódni. Kevés olyan esetkör van, amikor előnyösebbnek tekinthető a gyermek nevére történő vásárlás, annak leginkább vagyon elkülönítési okai lehetnek. Viszont annál több hátránya lehet a későbbiek során, például, ha később mégis szüksége lenne a szülőknek az ingatlanból származó vagyonra – tette hozzá Fekete Bálint. 

Nem szabad elfelejteni, hogy a gyermek nevére vásárolt ingatlan a gyermeké lesz és azzal a szülők már nem rendelkezhetnek kedvük szerint. Ehhez a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, amelyet csak akkor adnak meg, ha a gyermek érdekben áll az ingatlan eladása.

Amikor nemet mond a gyámhivatal

Nem áll a gyermek érdekében és így jellemzően megtagadják a jóváhagyást, ha például a szülők adósságának törlesztése, vagy vállalkozásuk fejlesztése a célja az ingatlan eladásának.

Szintén fontos szabály, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) igénylése esetén nem lehet a gyermek a tulajdonos, akire nézve a kedvezményt igénybe veszik, kivéve, ha öröklés következett be.

Értékesítés esetén az eladásból származó összeg szintén a gyermeké marad. Ha másik ingatlant vásárolnak belőle, akkor azzal arányos tulajdoni hányadot kell szereznie a gyermeknek is az új ingatlanban.

A haszonélvezeti jog nem akadálya az eladásnak

Ugyancsak nem szabad elfelejteni, hogy a gyermek egyszer fel fog nőni és önálló döntéseket fog hozni. Sokan úgy gondolják, hogy a holtig tartó haszonélvezeti jog elegendő védelmet nyújt a szülőknek életük végéig – figyelmeztet az ügyvéd.

Azonban önmagában a haszonélvezeti jog nem akadálya az ingatlan eladásának vagy megterhelésének, így akár az is előfordulhat, hogy a gyermek eladja vagy hitelt vesz fel az ingatlanra a szülők akarata ellenére.

Érdemes a haszonélvezeti jog mellett elidegenítési és terhelési tilalommal is biztosítani az ingatlant, ha a szülők mindenképpen a gyermek nevére szeretnének vásárolni.

Közös szülői felügyeleti jog esetén a 14. év alatti kiskorúak helyett a szülők együttesen írják alá az adásvételi szerződést, amennyiben tehermentesen szerzi meg a kiskorú az ingatlant. A gyámhivatal jóváhagyására akkor van szükség, ha például nem tehermentesen szerzi meg az ingatlant a kiskorú és a megterhelés nem csak abban nyilvánul meg, hogy a szülők javára alapítanak haszonélvezeti jogot, hanem mondjuk hitelt is igénybe vesznek a vásárláshoz.

A 14. életévét betöltött kiskorú korlátozottan cselekvőképesnek minősül, így a jognyilatkozatához a törvényes képviselő(k) hozzájárulására van szükség, tehát ilyenkor a gyermeknek és a szülőknek is alá kell írniuk a szerződést.

Eltérő földhivatali gyakorlat

Fekete Bálint szerint látni eltérő gyakorlatot az egyes földhivatalok közt abban, hogy kérik-e eseti gyám kirendelését, ha a szülők vagyonából történik a vásárlás és ezzel egyidejűleg a saját javukra haszonélvezeti jogot alapítanak. Egyes esetekben nem találták szükségesnek, máskor viszont indokoltnak látták arra való hivatkozással, hogy érdekellentét áll fenn a gyermek és a szülők között.

A kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzéséhez (például hitelből vásárlás), a kiskorú ingatlanának megterheléséhez, vagy átruházásához minden esetben szükséges a gyámhatóság jóváhagyása.

A gyámhatóság feladata, hogy a kiskorú érdekeit vegye figyelembe a döntéshozatalkor. Csekély a mérlegelési joga a hatóságnak ezekben az eljárásokban, és ha a legkisebb mértékben is az látszik, hogy sérülhet a kiskorú érdeke, akkor az adott jogügylethez nem fogja megadni a hozzájárulást.

Ha nagyobb ingatlant szeretnének a szülők vásárolni

Sajnos, a szülők sem hoznak mindig racionális döntéseket és ennek ellenpólusaként fog megjelenni a hatóság. A szakértő szerint gondoljunk csak bele, hogy adott egy tehermentes ingatlan, amelynek a kiskorú a tulajdonosa. A szülő viszont eldönti, hogy nagyobbat szeretne vásárolni, amelyhez viszont hitelt kell felvennie, mert nincs elegendő önereje.

Egy kisebb, de tehermentes ingatlan áll szemben egy nagyobb, de terhelt ingatlannal. Ha a szülő tudja fizetni a törlesztőrészleteket, akkor előbb-utóbb tehermentes lesz az ingatlan és ez nyilván a kiskorú érdekét szolgálja, ám mi a helyzet akkor, ha mégsem tudja fizetni és egy későbbi végrehajtási eljárás során azt is elveszíti, ami előtte az övé volt?

Életszerű az a példa is, amikor a szülőnek később mégis szüksége lenne az ingatlanba fektetett pénzre, ami már a kiskorú nevén van. A szülő gondolhatja azt, hogy ő adta és az akár vissza is jár neki, amikor ő gondolja, viszont a jogszabály másként rendelkezik. Ami a gyermeké, azt már csak úgy visszavenni tőle nem lehet.

Az eseti gyám kirendelése

Vannak olyan esetek, amikor a szülők nem járhatnak el a gyermek törvényes képviselőjeként. Ilyenkor eseti gyám kirendelésére van szükség. Jellemzően ez akkor szokott előfordulni, ha a szülő és a gyermek egymással kötne szerződést és a gyermek vevőként a szülő pedig eladóként kíván szerződést kötni, vagy mindannyian szerződő felek az adott szerződésben.

Ezt a szituációt érdekellentétnek tekinti a jogszabály, így a gyermek érdekeinek képviseletére eseti gyám közreműködését teszi szükségessé. Olyan esetben is elengedhetetlen az eseti gyám kirendelése, amikor a törvényes képviselő valamely tényleges akadály miatt nem járhat el.

A kiskorú ingatlanának eladásához szükséges a gyámhatóság jóváhagyása. A jóváhagyás iránti kérelemhez mellékelni kell egy 3 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt vagy értékbecslést is.

Tekintettel arra, hogy részben a kiskorú vagyonából történik a nagyobb ingatlan vásárlása, ezért ehhez az ügylethez is szükség lesz gyámhivatali jóváhagyásra és az érték alátámasztására. Nincs akadálya annak, hogy közös tulajdonba kerüljön a kiskorú például a szülőkkel, akik saját maguk is tulajdonosok kívánnak lenni az új ingatlanban, azonban a kiskorú tulajdoni hányadát a bevitt vagyonnal arányosan kell meghatározni, mivel ezt vizsgálni fogja a hatóság a jóváhagyási eljárás során.

Ha tehát eladásra került a kiskorú ingatlana 30 millió forintért és abból egy 60 millió forint értékű ingatlant vásárolnak, akkor az új ingatlanban legalább 50 százalékos tulajdoni hányaddal kell rendelkeznie a kiskorúnak.

Rég volt ilyen nehéz hitelhez jutni: drága, és a feltételeknek sem könnyű megfelelni

A fogyasztási hitelek továbbra is népszerűek, de a lakáscélú kölcsönök iránti érdeklődés is megélénkült. Az utóbbiak az év második felében még népszerűbbek lehetnek a családtámogatási rendszer jövő évi átalakítása miatt, ám a feltételek szigorodtak. Kiszámoltuk, mennyi hitelt tud felvenni a hatályos szabályok és jövedelme alapján. Bővebben --->