A gazdasági válság hatásai markánsan megnyilvánultak a lakáspiacon is, nem csoda, hogy a forgalom 2022-ben kezdődő visszaesése után 2023-ban további 24 százalékkal csökkent a lakáseladások száma. Tavaly mindössze 105 ezer lakás cserélt gazdát, ennek csupán 6,2 százaléka volt új építésű. Összehasonlításként egy jó évben akár 150-160 ezer adásvételt is lebonyolítanak, így 2016-ban elérte a 150 ezret a tranzakciók száma, amikor jócskán dübörgött a gazdaság.

A visszaesés mértékét jól szemlélteti, hogy tavaly a lakáseladások összesített értéke 3283 milliárd forint volt, ami 773 milliárddal, vagyis közel ötödével kevesebb, mint 2022-ben. A visszaesés mértéke még a 2020-as, a járvány kitörésének évében regisztrált csökkenést is meghaladta! 2022-ben a forgalom visszaesését még ellensúlyozta a gyors áremelkedés, 2023-ban azonban a piaci forgalom visszaesése mellett az árak is lassuló ütemben emelkedtek. Az új lakások összesített eladása 5,3, a használtaké 11 százalékkal csökkent. Az értékesítések összértékének 41 százalékát a budapesti eladások adták, e tekintetben nem történt érdemi változás a megelőző évhez viszonyítva.

Kapcsolódó

Év végén kezdődött a fordulat

Tavaly az utolsó negyedévben kezdődött a fordulat, hiszen már 13 százalékkal több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. Emellett a lakáspiac tavalyi árszintje 7,1 százalékkal haladta meg az előző évit, ami azonban nem különösebben jelentős adat, hiszen a drágulás mértéke számottevően elmaradt a korábbi évek gyorsabb ütemű áremelkedéseitől. Támpontként említsük meg, hogy tavaly az összevont lakásárindex a 2015. évi bázis 273 százalékát tette ki. A használt lakások 167, az újak 210 százalékkal kerültek többe, mint 2015-ben.

Az idei év első két negyedévében azonban további élénkülést tapasztalhattunk, hiszen a használt lakások eladása közel egyharmadával, az új lakásoké 54 százalékkal nőtt az egy évvel korábbihoz képest. Az idei első negyedévben az előző negyedévhez képest 8,1 százalékra gyorsult a használt lakások drágulása. Az új lakások pedig 5,8 százalékkal kerültek többe, mint egy negyedévvel korábban. Ugyanakkor a II. negyedév már nem hozott további áremelkedést a használt lakások körében (0,1 százalék), és az eddig feldolgozott újlakás-értékesítések árszintje is csak kisebb mértékben emelkedett tovább (1,6 százalék).

Azonban a tavalyi nominális lakásár-emelkedés így is elmaradt a fogyasztói árakétól, így ebben az évben a teljes lakáspiac reálárszintje 8,8 százalékkal csökkent az előző évihez képest. Az idei első negyedévben a gyors növekedés már reál értelemben is érezhető volt: a használt lakások 6,9, az újak 4,6 százalékkal drágultak az előző negyedévhez képest. A második negyedévi megtorpanás után a használt lakások reálára 78, az újaké 113 százalékkal haladta meg a 2015. évi bázist.

Forrás: KSH

Minden területen élénkült a piac

A tavalyi egész éves forgalom országosan 24, a fővárosban 27 százalékkal maradt el az előző évitől. Érdekes módon a kisebb, nem vármegyeszékhely városokat érintette a legkevésbé a visszaesés, hiszen itt csak 19 százalékkal csökkentek az eladások. Ugyanígy az év végén megindult élénkülés is eltérő módon érintette az egyes régiókat és részpiacokat, így a községek lakáspiaca csak az idei első negyedévben haladta meg az előző év azonos időszakit, miközben a nagyobb településeken ez már 2023 végén megtörtént.

A forgalom intenzitásának különbsége markánsan és folyamatosan látható Budapest és a községek vonatkozásában, hiszen 2024 I. negyedévében Budapesten 55, a községekben viszont mindössze 16 százalékkal több eladás történt az egy évvel korábbinál. A növekedés mértéke a II. negyedévben is hasonlóan alakult, ebben az időszakban 38 százalékos fővárosi növekedés állt szemben a községek 9 százalék körüli növekedésével.

KSH
Forrás: KSH

Ezt történt a használt lakások piacán

Nem csak a településtípusok között figyelhetők meg tradicionálisan különbségek az árak és a forgalom tekintetében, hanem a használt és az újépítésű lakásokat is érdemes külön elemezni. Már említettük, hogy az első negyedében a fővárosban és vidéken is emelkedtek az árak. Azonban a második negyedévben már különbségeket regisztrálhattunk, hiszen miközben Budapesten tovább nőttek az árak, addig az ország többi részén megtorpanást tapasztalhattunk. Vagyis tovább emelkedett a főváros és a vidék közötti különbség: 2015-ben a budapesti használtlakás-árak átlagosan 3,8-szeresen haladták meg a vidéki nem agglomerációs településekét, míg most a különbség 4,8-szeres.

Egy használt lakás országos átlagos ára 32,9 millió forint volt, ami 3,3 millióval több, mint 2023 átlagában. Az 519 ezer forintot kitevő négyzetméterár pedig 79 ezer forinttal haladta meg az előző évi szintet. Ezen belül fókuszáljunk Budapestre, ahol egy lakás átlagosan 52,6 millió forintba került, 1 millióval többe, mint 2023-ban. A négyzetméterár pedig a megelőző évi 887 ezerről 942 ezer forintra emelkedett. Bár minden kerületben drágultak a lakások, a budai hegyvidéki kerületekben a II. negyedévben jóval gyorsabb ütemben nőttek az árak. A fővárosban egyébként a panellakások árai nőttek a leginkább (8,3 százalék).

Az elmúlt évek turbulens gazdasági-társadalmi változásai megmozgatták az agglomerációt is országszerte, ezen belül nyilvánvalóan a budapesti és a balatoni jelent országos szinten kiemelkedő volument. A budapesti agglomerációban a 2023. évi 636 ezer forintot kitevő átlagár az I. negyedévben 680 ezer forintra emelkedett, a következő három hónapban viszont itt sem változott. A balatoni agglomerációban az I. negyedévben még folytatódott az áremelkedés, ugyanakkor a II. negyedévben megtorpant, az átlagár 760 ezer forint/m2-nél állapodott meg.

KSH
Forrás: KSH

Mi újság az újlakás-piacon?

A válság az építőipart és a lakásfejlesztőket sem kíméli, szűkül az újlakás-kínálat, miközben tovább emelkedtek az árak. Az első két negyedévben az országos átlagár a 2023. évi 62,6 millióról 66,1 millió forintra emelkedett. A négyzetméterár pedig elérte az 1,2 millió forintot.

Ezen belül Budapesten átlagosan 79 millió forintba került egy új lakás, 7,9 millióval többe, mint 2023-ban, az átlagos négyzetméterár pedig megközelítette a 1,5 millió forintot. Újbudán adták el a legtöbb (256) új lakást, amelyek átlagára 101, négyzetméterára 1,8 millió forint volt. Ezt csak a budai hegyvidéki kerületekben eladott új lakások ára haladta meg, ott 170 millió forintos átlagos és 2,3 milliós négyzetméterenkénti áron keltek el a lakások. Ugyanakkor már a pesti oldal külső kerületeiben is általánossá vált az 1 millió forintot meghaladó fajlagos ár.

A vármegyeszékhelyek és a kisebb városok 850 ezer, illetve 860 ezer forintot kitevő átlagos újlakás-ára mögött ugyancsak jelentős helyi különbségek figyelhetők meg, hiszen a négyzetméterárak Székesfehérváron és Debrecenben átlépték az 1 millió forintot, miközben Nyíregyházán nem érték el a 700 ezer forintot sem. Végezetül tegyünk kitérőt a magyar tenger partjára is: a siófoki új lakások ára is tovább nőtt, és elérte négyzetméterenként az 1,4 millió forintot.