A kormány által bejelentett Új Gazdaságpolitikai Akcióterv magyarázata szerint Budapest súlyos lakhatási problémával néz szembe, ennek enyhítése érdekében három intézkedést dolgoztak ki: az Airbnb szigorítása; a lakásbérleti díjak és szerződések vizsgálata, illetve a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára. Emellett a kormány célja, hogy az egész országban fejlessze a lakhatási feltételeket, ezért további intézkedéseket tervez.

De vajon mit jelent a lakhatási válság? Nehéz egzakt módon értelmezni egy alapvetően nem egzakt kifejezést, hiszen minden viszonyítás kérdése. Az ezerkilencszázas évek második felében sokan laktak albérletben, társbérletben vagy a szüleikkel, később igénytelen kollégiumokban, munkásszállókon, ahhoz képest a rendszerváltást követően szélesre nyílt a bérlakás-piac, amit már csak megszokásból nevezzük albérletpiacnak.

Kapcsolódó

Alapvetően arra vonatkozik, hogy a fizetésünk mekkora arányát kell bérleti díjra vagy lakásvételnél kamatfizetésre költenünk, és eközben a havi bérünkből mennyi marad a megélhetésünkre, vagyis milyen életszínvonalat tudunk magunknak biztosítani. Ha az ingatlanköltség és a fizetés között nyílik az olló, vagyis a bérünkből arányaiban egyre többet kell költeni a lakhatásra, amely Magyarországon is megfigyelhető, akkor haladunk a lakhatási válság felé. 

Az biztos, hogy az elmúlt tíz-tizenöt évben a magyarországi lakásár-növekedés az Európai Unióban is az élmezőnyhöz tartozott, ugyanakkor volt honnan felfelé indulni. Ellenben, ha azt nézzük, hogy a nyugati országokban markánsan bérlakásokban élnek az emberek, akkor talán nekünk is a lakásszerzésre fordított állami ösztönzők és családi támogatások mellett progresszív és sokrétű bérlakásprogramot kellene végre indítani állami vagy akár önkormányzati kezdeményezéssel.

Ide tartozik még, hogy játszunk el a gondolattal: a tehetséges és jól képzett magyar fiatalok jó fizetés mellett színvonalas bérlakásokban élnek. Így a felhalmozott megtakarításaik segítségével startupokat, kisvállalkozásokat indítanak, amelyek állami támogatásokkal és kockázatitőke-befektetésekkel akár nemzetközileg is versenyképes cégeket jelenthetnek idővel. Ez már középtávon hozzáadott értéket és állami adóbevételt jelenthet, ami növelheti Magyarország versenyképességét, és az export meghatározó volumenét nem importalapú, összeszerelő üzemekből származó termékek alkotják.

Hogyan alakultak a nettó bérek és a lakásárak?

Bár a lakáspiacot számos szempont alapján lehet vizsgálni, mi most a lakhatási válsággal kapcsolatban az átlagfizetések alakulásával párhuzamosan megnéztük, hogy mennyiért lehet lakást venni, talán ez a legközérthetőbb megközelítés. Bár az is érdekes kérdés, hogy a fizetésünk mekkora hányadáért bérelhetünk egy átlagos, 50 m2-es lakást, de az egy másik elemzés témája lehet. 

Most az elmúlt tizenöt év változásait vettük górcső alá, azaz a 2009-2023 között időszakot vizsgáltuk meg. Sajnos a rendszerváltás utáni évtizedben a lakásárakról kevés egzakt adat áll rendelkezésre, ami a vadkapitalista évek természetéből fakadóan nem újdonság, főleg hirdetési kínálati statisztikákkal találkozhatunk, amelyek nem mérvadóak. Ma már a KSH, NAV és MNB statisztikái meglehetősen korrekt képet tudnak felfesteni az aktuális helyzetről és az elmúlt évek piaci folyamatairól.

A KSH adatai szerint egy használt lakás átlagos négyzetméterára Budapesten 2009-ben 259 ezer, 2016-ban 361 ezer, 2023-ban 887 ezer forint volt. Országosan 2009-ben 154 ezer, 2016-ban 191 ezer, 2023-ban pedig 440 ezer forinttal kalkulálhattunk ugyanezen a piacon. Új lakások esetén ezek a számok Budapesten 366 ezer, 460 ezer, 1,267 millió forint, míg országosan 290 ezer, 325 ezer és 1,004 millió forint.

A teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi nettó átlagkeresete Budapesten 2009-ben 152 ezer, 2016-ban 226 ezer, 2023-ban 463 ezer forint volt. Országosan 2009-ben elérte a 124 ezer, 2016-ban a 175 ezer, míg 2023-ban a 380 ezer forintot. Az elmúlt években érvényesíthető kedvezményekkel most nem kalkuláltunk, mert nyilvánvalóan nagy szórást mutatnak. Ráadásul ezek a fizetések átlagot mutatnak, amelynek jól ismerjük a gyengeségeit, de most erre nem tudunk kitérni.

Árak és fizetések

A felvázolt adatok szerint egy átlagos, 50 m2-es budapesti használt lakás megvételéhez 2009-ben 85 havi bérre, 2016-ban 80 havi fizetésre, míg 2023-ban már 96 havi bérre volt szükségünk nettóra számítva. 

Országosan pedig – amelybe beletartoznak a főváros, a megyeszékhelyek és a kisebb-nagyobb települések, falvak – 2009-ben egy 50 m2-es használt lakást 62 havi bérből vehettünk, míg 2016-ban 55 havit kellett kifizetnünk. 2023-ban ismét emelkedett ez a szám, hiszen 58 havit kellett utalnunk.

Újépítésűek esetében egy fővárosi 50 m-es otthont 2009-ben 120, 2016-ban 102 és 2023-ban már 137 havi fizetésből tudtunk venni. Országosan ezek a számok 117, 93 és 132 havi keresetre vonatkoznak. 

Infláció és lakáshitel

Fontos még számításba venni a teljes inflációt (kumulatív), amely megmutatja, hogy a nominális érték mellett valójában reálértéken mennyit emelkedtek az árak. 1990 és 2024 között 2400 % volt az infláció, vagyis a rendszerváltás óta ennyit értékelődött le a forintunk. 

Az infláció alakulása egyébként jól mutatja a magyar gazdaság állapotát is, így ez a mutatószám 1991-ben és 1995-ben is meghaladta a 30%-ot vagy éppen közelítette azt, ami a rendszerváltás utáni magyar gazdaság mélyrepülését és fundamentális átalakulásának a veszteségeit is mutatja mind anyagiakban, mind a társadalmi integritás szempontjából. 

Hatalmas jövedelmi különbségek alakultak ki, a középosztály erodálása szintén kiemelkedő méreteket öltött, amely valójában azóta is tart – bár voltak pozitív elmozdulások a 2010-es években –, szorosan kapcsolódva a lakhatási válsághoz is.

Mire következtethetünk a számokból?

A fizetéseket és a lakásárakat összehasonlítva alapvetően kijelenthetjük, hogy az elmúlt 15 évben Budapesten és valamennyi megyeszékhelyen meghaladta a lakásdrágulás a béremelkedés ütemét. Emellett persze jelentős különbségeket is tapasztalhatunk, hiszen az egyes régiók eltérő fejlődési pályát jártak be az elmúlt évtizedekben.

Ellenben jelentős hullámzást is láthatunk, hiszen bár 2009 és 2023 között megfigyelhető, hogy egyre több havi keresetből tudunk csak lakást venni, és ilyen értelemben a lakhatási válság erősödik, azonban a kettő között volt egy felfutás.

Az ezredév körüli prosperálást megakasztotta a 2008-as válság, amely hazánkat különösen megviselte.  Majd a 2010-es évek gazdasági eredményei láttán már sokan egy második dualizmus eljövetelét vízionálták, nem véletlenül alacsony szinten maradt az infláció, sőt, még defláció is volt a 2010-es évek közepén. Ennek következtében 2016-ban kevesebb fizetésért vehettünk lakást, mint 2009-ben, ami mutatja, hogy a gyors felzárkózás a Nyugathoz mit eredményezhetne lakásfronton is. Majd ismét jött a krízis, 2022 végén meghaladta az infláció a 24%-ot, és ismét egyre több havi fizetésért vehettünk volna otthont magunknak.

Egy kakukktojás van, még pedig az országos adatok a használt lakások esetében, mert tavaly kevesebb fizetésből is kijött egy lakás ára, mint 2009-ben. Ez azonban nem igazán mérvadó, mert minden településtípus idetartozik, miközben egyrészt egész vidékek, falvak néptelenednek el, sok helyen a szociális szegregáció erősödik, másrészt viszont a menő agglomerációkba költözők felhúzzák az átlagfizetéseket.

Az általunk vizsgált 15 évre (2009-2023) vonatkozóan idézhetünk egy kiváló mérőszámot: az aggregált nominális MNB lakásárindex 2008-2024 között 320-330%-kal emelkedett. A már említett gazdasági felfutási időszaka hozta el a jelentősebb lakásár-emelkedést, így a 2010-es évek második fele különösen erősre sikeredett. Ezt a drágulási folyamatot csak a pandémia akasztotta meg, majd a rövid visszapattanás után jött az új gazdasági válság.

A KSH legújabb adatai szerint tovább nőttek az árak reálszinten. Bár 2023-ban a teljes lakáspiac reálárszintje 8,8 százalékkal csökkent az előző évihez képest, a második negyedévi megtorpanás ellenére is a használt lakások reálára 78, az újaké 113 százalékkal haladta meg a 2015. évi bázist.