Országos átlagban fél százalékkal emelkedtek a lakásárak a második negyedévben az előző időszakhoz képest. Az éves lakásár-dinamika kilenc év után először került negatív tartományba, -0,8 százalékra süllyedt – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexének nemrég közzétett adatsoraiból.

Reálértelemben éves szinten 18,5 százalékkal mérséklődtek a lakásárak. Ez azt jelenti, hogy az eladók nem tudtak lépést tartani az inflációval, ezért a lakásáraknak most inflációcsökkentő hatása volt a magyar gazdaságra. Hosszabb távon viszont pont emiatt azt lehet feltételezni, hogy emelkedni fognak az árak. Kérdés, hogy a lakosság pénztárcája ezt kibírja-e, hiszen a bérek többsége sem követte le az áremelkedést.

Kapcsolódó

Legnagyobb mértékben a községekben nőttek a lakásárak, ott 2,5 százalékos volt az emelkedés egy negyedév alatt a jegybank szerint, ezzel megállt a szektorban három negyedéve tartó árcsökkenési folyamat. Éves szinten azonban így is érdemi, 8,1 százalékos csökkenés volt tapasztalható. Az Ingatlan.com adatai szerint hasonló visszaesésre utoljára 2009 végén, illetve a Covid-járvány idején volt csak példa.

Budapesten a második negyedévben mérséklődő ütemben 1,1 százalékkal nőttek a lakásárak, a vidéki városokban pedig átlagosan 1 százalékkal kerülnek többe az ingatlanok. A nominális éves lakásár-dinamika ezzel 4,9 százalékra lassult a fővárosban, míg a vidéki városoknál éves összevetésben 9,5 százalékról 1,1 százalékra lassult ez a mutató.

Budapest és a nyugat a nyerő

Az ország jó részében lassult az éves lakásár-dinamika, negyedéves alapon azonban széttartó folyamatok voltak jellemzőek. A városi lakások árváltozásánál a nyugati országrészben és a fővárosban mérték a legnagyobb áremelkedést (körülbelül 5 százalék). Éves szinten az észak-alföldi és a közép-magyarországi régióban a lakásárak csekély mértékű, 0,3 és 0,4 százalékos csökkenése volt tapasztalható. A legtöbb régióban azonban ennél nagyobb volt a dinamika, de 1,9 százalék volt a maximum – kivéve a nyugati országrészt és Budapestet.

Negyedéves alapon márciusig a közép-magyarországi régión kívül mindenhol 3-6 százalék közötti ütemmel nőttek a lakásárak, a második negyedévben azonban két régióban csökkenést mért a jegybank:

  • dél-alföldi régió: -2,9 százalék,
  • nyugat-dunántúli régió: -1,5 százalék.

Hol, mennyibe kerülnek a lakások?

A hazai vezető ingatlanportálok adatai alapján elmondhatjuk, hogy az inflációval korrigált négyzetméterár nagyjából összeért a nominál szinten számolttal. Az Ingatlannet.hu térképén jól látszik, hogy az árakban jelenleg a főváros és környéke, a nyugati határhoz közeli települések és a Balaton környéke vezet, ugyanakkor a keleti országrészben Debrecenben is viszonylag magas az ingatlanok négyzetméterenkénti ára.

Egyelőre álom a saját lakás

A magyar lakosság pénzügyi helyzete rég volt ilyen rossz állapotban megtakarítási szempontokat figyelve. Azok, akik nem keresnek havi 200 ezer forintot, szinte semmit nem tudnak félretenni, csak minden harmadik embernek volt megtakarítása ebben a jövedelmi csoportban – derül ki egy korábbi tanulmányból. A 200-500 ezer forint között keresők körülbelül felének van félretett pénze, efölött a bér növekedésével arányosan nő a megtakarítási képesség.

Saját lakásra spórolni – a számok alapján legalábbis – nem sokan képesek. Nekik csak az albérlet opció, azonban sokan még azt is csak nehezen engedhetik meg maguknak.

Növekvő kereslet jöhet

Az elmúlt egy-másfél évben egyértelmű csökkenés volt tapasztalható az ingatlan adás-vételek terén. Nem véletlenül, hiszen a bizonytalan gazdasági környezet és a magas hitelkamatok sokakat elbizonytalaníthatnak, és inkább elhalasztották a sokak számára akár életre szóló beruházást.

A gyors ingatlanár-emelkedése a kevés megtakarítással rendelkezők és alacsony jövedelemmel rendelkezők mellett a fiatalokat az átlagosnál is súlyosabban érinti. Az MNB ezért nemrég bejelentette, hogy a fiatal elsőlakás-vásárlókra vonatkozó 90 százalékos hitelfedezeti mutató (HFM) limit bevezetését tervezi. Ez pedig azt jelenti, hogy a jelenlegi 20 százalékról 10 százalékra csökken az önerő minimum mértéke a lakáshiteleknél.

Mindenképp jó dolog, hogy kevesebb önerővel is tudnak már hitelt felvenni a jövő évtől a fiatalok. Nem biztos azonban, hogy a hitelt törleszteni is fogják tudni, a hiteltörlesztési moratórium megszüntetését követően ugyanis növekedésnek indult itthon a törlesztők elmaradása. A kevesebb önerő ugyanis magasabb kölcsönt is jelent, amit vissza kell fizetni a kamatokkal és kapcsolódó egyéb költségekkel együtt. Ez pedig vagy a törlesztőrészlet emelkedését, vagy a futamidő növekedését jelenti.

Az elsőlakás-vásárlók támogatása mellett a kamatok csökkenésnek indulása is pozitívan hathat a lakáspiacra.