A kormány társadalmi vitára bocsátotta azt a törvénymódosító javaslatot, ami lehetőséget teremt az önkéntes nyugdíjpénztári tagoknak, hogy a felhalmozott megtakarításaikat adómentesen használják fel lakáscélok megvalósítására. Az előzetes számítások szerint 300 milliárd találhat helyen az ingatlanpiacon, ami egyszerre sok és kevés. Egy pénztári tag átlagosan 2-3 millió forintot mozgósíthat, amiből nem valószínű, hogy messzire jut a lakáspiacon, ha vásárlásban gondolkodik. A törvényjavaslat ugyanakkor lehetőséget biztosít a pénztártagoknak, hogy a korábbi megtakarításaikból felújítsák vagy korszerűsítsék lakásukat. Ebben az összefüggésben a 2-3 millió forintos összeg már könnyebben és hatékonyabban értelmezhető. A legutóbbi 3+3-as támogatásként nagy sikert aratott Otthonfelújítási Program keretében mintegy 2000 milliárd forint mozdult meg két év alatt, így a 300 milliárd forintos tőkeátcsoportosítás 2025-ben érezhető lökést adhat az építőiparnak.

Minden összefügg mindennel

A  lakáspiac aktivitása egyszerre tükrözi a lakosság hangulatát, jövőbe vetett bizalmát és az ország gazdasági lendületét és kilátásait. Nem túlzás ezért azt állítani, hogy az ingatlanpiacon minden összefügg mindennel. A 2015-2022 között lezajlott lakáspiaci ciklus során a volumen jelentősen nőtt, az árak is megháromszorozódtak, röviden összefoglalva az ingatlanpiaci robbanás még EU-s viszonylatban kiemelkedő volt. Ehhez képest 2023-ban az infláció megugrása nem csak a lakáshitelek kamatait lökte az égbe, hanem az államkötvények hozamait is. Mindkét hatás egyszerre járult hozzá ahhoz, hogy a lakáspiac tavaly behúzza a kéziféket.

Nem lehet nem észrevenni a kormány szándékát, hogy a reálgazdasági folyamatokat ismét a régi mederbe terelje vissza az ingatlanpiac élénkítésén keresztül.


A nyáron indult Otthonfelújítási Programmal és az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon átcsoportosításával többek között az építőipari vállalkozásokat hoznák helyzetbe. Ez a szektor ugyanis egyszerre tudja kiszolgálni a lakosság ingatlanokkal kapcsolatos céljait és növelni a GDP-t.

Az intézkedés során megmozduló 300 milliárd forint tehát egyszerre tekinthető kevésnek és soknak. Az ingatlanpiaci tapasztalat viszont az, hogy önmagában egy-egy intézkedés hatása nem értelmezhető, mert egy vizsgált időszak alatt sok tényező erősíti vagy gyengíti egyszerre a kibontakozó folyamatokat. 2022 második felében és 2023-ban a piaci szereplők túlnyomó többsége - ideértve a lakosságot is - a fékre taposott, korábban viszont kollektívan nyomták a gázpedált. Hasonló jelenségre számítunk 2025-ben is. Jövőre ugyanis nem csak a nyugdíjpénztári vagyonok mozdulhatnak meg a lakáspiac irányába, hanem a prémium államkötvényekben tartott 6-7 ezer milliárd forintnyi tőke és a 2025 tavaszán kifizetett 1300 milliárd forint összegű kamat egy része is. Ez a volumen viszont leginkább a befektetők kedvencének számított nagyvárosi és budapesti lakáspiacon landolhat..

Tekintettel arra, hogy az 1000 milliárd forintos nagyságrendű keresletnövekedés a 2022-es és 2023-as lakáspiaci forgalom negyedének, illetve harmadának felel meg, ezért ez óriási lendületet adhat a piacnak.


Mindeközben a célpontnak számított lokációkban a kínálat nem nőtt számottevő mértékben, ezért a kereslet növekedése változatlan kínálat mellett lakáspiaci árrobbanást vetít előre 2025-ben. Ha ez bekövetkezik, akkor újabb és újabb piaci szereplőknek lehet vonzóbb az ingatlanpiaci befektetés, ami lecsapódhat a lakásépítésekben is. Ez a szektor pedig a GDP növekedéséhez is hatékonyan járulhat hozzá. A 2015-2022 közötti időszak legfőbb tapasztalata, hogyha tempósan nő a GDP, az a lakossági keresletet is élénkíti a lakáspiacon. Az eddig kivárásra játszó, saját célra vásárló vevőket pedig a piacra csábíthatják az egyre nagyobb ütemben növekedésnek induló lakásárak.

Vihar előtti csend

A lakásdrágulást megelőzni kivánó vásárlók lendülete a nyári hónapokban már érezhető volt: az ingatlan.com-on eladásra meghirdetett eladó lakásokra és házakra érkező érdeklődések száma az elmúlt hónapokban már 18-20 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi időszak keresletét. Az ingatlanárak pedig gyorsuló tempóban nőnek.

Az ingatlan.com lakásárindex január-februárban még 1-2 százalékos áremelkedésről számolt be éves összevetésben, de szeptemberre az árnövekedés már közel 7 százalékra gyorsult. Budapesten pedig 9,1 százalékkal kerültek feljebb az árak tavaly szeptemberhez képest.

Elgondolkodtató, hogy az egyre látványosabb lakáspiaci élénkülés még nem tükrözi a fentiekben részletezett 1000 milliárd forintos nagyságrendű pénzeső hatásait.


A napról napra erősödő folyamatok dinamikáját elnézve nem marad más hátra, mint az öveket becsatolni, mert az ingatlanpiac 2025-ben nagy lendülettel léphet rá a gázpedálra.

Szerző: Balogh László, vezető gazdasági szakértő, igazgatósági tag, Ingatlan.com