Leáldozott az öt-tízéves bérleti szerződéseknek a fővárosi irodapiacon, miután ez szembe megy a bérlők által elvárt rugalmassággal – hangzott el a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzésének legutóbbi alumni rendezvényén. A résztvevők egyetértettek abban, hogy az irodákat egyre inkább az ott dolgozók igényei szerint kell kialakítani, a jövő pedig a vegyes funkciójú épületeké.
Generációs eltérések, szektorspecifikus jellegzetességek, vezetői elvárások, valamint az adott munkahely cégkultúrájából fakadó karakterisztikák árnyalják leginkább, milyenek legyenek a jövő irodaterei, akár még az is, mennyire papíralapúak a folyamatok. A hagyományos irodaházépítési láz Budapesten – és egyébként a fejlettebb világ legtöbb nagyvárosában – véget ért.
Ennek oka, hogy az üzleti megfontolások mellett olyan urbanisztikai és fenntarthatósági elvárások jelentek meg, amelyek gyökeresen írják át a fejlesztők gondolkodását. Ahogyan a home office is egy magasabb rendű ingatlankoncepció részévé vált, az igazi kérdés már az, hogy milyen városokra lesz szükség a jövőben.
A jövő a vegyes funkciójú épületeké
Önmagában az irodaház már nem elég vonzó eszközkategória. Hancz Anita, a Wing Zrt. értékesítési igazgatója szerint a jövőben kizárólag vegyes funkciójú épületeket szabad építeni, a nagy irodaházak kora leáldozott. A piaci igények és a fejlesztői logika egyértelműen kompaktabb, hatékonyabb épületek felé mutat, amelyek karbonsemlegesen és alacsony költséggel üzemeltethetők.
Ebből elsőre az a következtetés adódna, hogy a budapesti irodapiacon – amelynek 14 év körüli az átlagéletkora, miután a tavaly a 4,3 millió négyzetmétert elérő állomány közel negyede 2004 előtt épült – a rossz épületek állnak üresen.
Ezzel szemben az A-kategória sínyli meg a jelenlegi helyzetet: az üres területek többségét (63,4 százalék) ilyen épületekben találjuk, ami az abszolút értékben nem kirívóan magas, tavaly 13,3 százalékos üresedési rátát is más megvilágításba helyezi – véli Hancz Anita, aki szerint a helyzet kialakulásában a megfelelő árverseny hiánya is közrejátszik: az üres területek 2/3-át ugyanis ugyanabban a bérleti díjsávban kínálják a bérbeadók.
Dózer vagy retrofit?
Noha szinte minden fővárosi irodaházra ráfér a korszerűsítés, azon felvetésből, hogy a C-kategóriás irodaházakat le kéne bontani és újakat kellene építeni helyettük, vita kerekedett a rendezvényen. Többen vélték úgy, hogy a régi ingatlanok lebontása helyett célszerűbb őket felújítani, mert ez sokkal környezettudatosabb megoldás. Különösen fenntartható lehet akkor, ha a retrofit valóban átfogó, és a leggyakoribb energiahatékonysági korszerűsítésen túli elemeket is magában foglalja.
A funkcióváltás vagy a „felokosítás” is alkalmas lehet arra, hogy a munkavállalók igényei szerint, rugalmasan lehessen kialakítani az irodatereket.
A flexibilitás amiatt vált nagyon rövid idő alatt alapelvárássá, hogy a világjárvány felerősítette az emberközpontú gondolkodást a munkahelyeken. Emiatt napról napra erősödik – akárcsak a fenntarthatóság szempontrendszere – a munkahelyi élmény jelentősége – szögezte le Agócs Balázs, az iO Partners munkakörnyezeti tanácsadással foglalkozó területének vezetője. Szerinte a dolgozók fizikai, mentális és szociális egészsége egyre előkelőbb helyett foglal el a munkaadói prioritások és feladatok között.
A kulcs a rugalmasság
Agócs Balázs a mesterséges intelligencia jelentőségére is kitért, amellyel minden korábbinál szerteágazóbban és megbízhatóbban lehet modellezni az irodahasználatot, az együttműködést, a munkafolyamatokat. Kiemelte a részvételi tervezés előnyeit is, hangsúlyozva: minél több szempontból járjuk körbe a munkakörnyezeti stratégiát, annál jövőállóbb lesz.
Már nem csak a múltból lehet tanulni, hanem a jövőből is
– tette hozzá az iO Partners igazgatója, aki szerint az emberek többsége szeret bejárni az irodába, igényli a kollaborációt, mi több, már nem is feltétlenül a munkavégzés helyszíneként tekintenek az irodára, hanem közösségi térként, ahol egymással találkozhatnak.
Még ezt az igényüket is megelőzi a munkavállalók rugalmas munkaidőre vonatkozó elvárása, ami miatt a munkaadók egyre kevésbé tehetik meg, hogy hosszú időre „bebetonozzák” bérelt területeiket.
A pandémia eleve 25 százalékot csípett le az irodabérlemények átlagos alapterületéből (ez a COVID-19 előtt 1000 m2 volt), de ennél is fontosabbak azok a gyorsan változó keretek, amelyekhez a munkaadóknak flexibilisen kell hozzáigazítaniuk az irodahasználatot.
Erre a jelenleg is jellemző, 5-10 éves bérleti szerződések nem alkalmasak, ezért a leggyorsabban ennek a struktúrának kell megváltoznia, és ehhez a résztvevők szerint a finanszírozásnak is igazodnia kell.