A magyar ingatlanállomány egyelőre inkább a múltról mesél nekünk. Az Innovációs és Technológiai Minisztérium Felújítási Stratégiája alapján a magyar középületek több mint 92 százaléka 2006 előtt épült. Ezen épületállomány kevesebb, mint fele esett át korábban energetikai korszerűsítésen, de teljesítményük sok esetben ennek ellenére is jelentősen elmarad a követelményértékektől. A teljes állomány átlagos primer energia fogyasztása 2018-ban négyzetméterenként 214 kWh volt, ami közel háromszorosa a hatályos követelményértéknek. Ez pedig csak egy mutató a számtalan épületekkel szemben támasztott és idővel változó követelmény közül. 

A változások ingatlanpiaci hatása már érezhető, ugyanakkor az új kihívások egy része még nem ismert.

  • Hogyan fogunk tíz, vagy húsz év múlva dolgozni?
  • Milyen elvárásaink lesznek a lakóépületeinkkel szemben?
  • Hogyan tudjuk minél kevesebb beavatkozással hasznosítani az elavult épületeket?
  • Hogyan alkalmazkodunk a melegedő és egyre szárazabb éghajlathoz?
  • Milyen elvárásokat támaszt a szabályozói környezet?

A változások lehetőségek mellett kockázatokat is hordoznak a szektor szereplői számára, melyek módszeres elemzése és beépítése a vállalati döntéshozatalba és stratégiaalkotásba egyre sürgetőbbé válik.

Az uniós vállalati fenntarthatósági jelentéstételi irányelv (Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD) európai fenntarthatósági beszámolási sztenderdjei (European Sustainability Reporting Standard, ESRS) az építőipar és ingatlanszektor meghatározott árbevételt elérő szereplőitől is elvárják az éghajlatváltozáshoz kapcsolódó lényeges hatások, kockázatok és lehetőségek azonosítását és értékelését, majd az eredményeinek a közzétételét. 

A klímakockázati elemzés fő szempontrendszere

Ahhoz, hogy az éghajlat változásával kapcsolatos kockázatok értékelését taglaljuk néhány főbb értékelési szempontot át kell tekintenünk. 

A klímakockázatok különböző dimenziók mentén csoportosíthatóak: 

  • környezeti-társadalmi-vállalatirányítási (ESG) felosztásban, 
  • jellegüket tekintve lehetnek fizikai és átállási (más néven tranzíciós) kockázatok, 
  • éghajlatváltozással kapcsolatos veszélyeknek kitett eszközök és üzleti tevékenységek alapján.

Az azonosított kockázatok vállalatra vonatkozó hatása elemezhetőek:

  • annak jellege, 
  • a visszafordíthatatlanság mértéke, 
  • az időtáv, valamint 
  • a földrajzi kiterjedés alapján. 

Klímakockázat, vagy átállási kockázat? 

A vállalatok számára nem csak a Párizsi Egyezmény szerinti 1,5 Celsius fokos, vagy azt túllépő globális felmelegedés országunk éghajlatára gyakorolt hatásait érdemes vizsgálni, hanem a piaci és politikai éghajlat várható változását is. Az úgynevezett átállási kockázatok lehetnek például a költségek növekedése (például energiaár-emelkedés), a szigorodó szabályozói környezetnek való megfelelés, a változó piaci preferenciák, vagy a vállalat hírnevére ható események. 

A fizikai kockázatokat közelebbről vizsgálva előfordulhatnak a Magyarországon is viszonylag gyakori, és potenciálisan komoly károkat okozó szélsőséges időjárási események, mint az özönvízszerű esőzések vagy az extrém viharok. Ha egy-egy rosszul karbantartott, vagy alulméretezett épületszerkezet nem képes viselni az igénybevételt, az további komoly épületkárokat okozhat. Ugyanakkor nem minden időjárási esemény bekövetkezése hirtelen. A hőmérséklet lassú, de tartós emelkedése hosszabb távon az épület rendszeres nyári túlmelegedésével jár. Kicsi eséllyel bekövetkező, de nagy hatású eseményeket is érdemes vizsgálni, mint a szárazság, esőzések, esetleg árvizek miatt megváltozó talajszerkezet okozta talajmozgás, vagy a szárazság okozta tűzveszély. 

A hatások sok esetben földrajzilag eltérően jelentkeznek, és akár pozitívak is lehetnek (például magashegységekben az éves fűtési költségek csökkenése), emiatt eltérően hatnak az egyes lokációkra és ingatlan szegmensekre.

A felsoroltak jellemzően negatívan hatnak egy épülethasználó komfortérzetére, vagy megnövekedett üzemeltetési és beruházási költséget generálnak, amivel csökkentik az ingatlan értékét is. Ez nem csak az intézményi befektetők valósága, a Redfin 2022-es felmérése alapján az amerikai lakosság közel kétharmada komolyan elbizonytalanodna, ha kiderülne, hogy az általa megvásárolni kívánt ingatlan klímakockázattal érintett területen található. Egy Nature-ben megjelent cikk szerint az Egyesült Államokban az éghajlatváltozás következtében 1-ről 11 százalékra emelkedik az árvízzónában fekvő házak aránya 2050-ig, így csak az áradás kockázata 121 és 237 milliárd dollár közötti ingatlanérték-csökkenést okozhat. A becslés széles sávja jól mutatja a klímaváltozásból fakadó ingatlanpiaci bizonytalanságot. 

Egyes átállási kockázatok együtt járnak a fizikai kockázatokkal, más esetekben a vállalat működésének finomhangolása is elégséges lehet. Utóbbira példa az energiabeszerzési folyamatok fejlesztése, a pénzügyi tartalékképzés, vagy a jelentéstételt és stratégiai elemzéseket segítő adatmenedzsment rendszerek bevezetése. Sok kockázat esetében az azt előidéző eseményekre a vállalatoknak nincs hatása, így azok visszafordíthatatlanok, míg más esetekben a hatások erőforrásokkal kedvező irányban befolyásolhatók. Fontos kiemelni, hogy

a visszafordíthatatlan, de nagy hatású eseményekre – mint például drasztikus energiapiaci változások – is fel lehet készülni, ebben az esetben nem megelőzésről, hanem alkalmazkodásról beszélhetünk.

Az Urban Land Institute Dél-Kelet Floridára vonatkozó becslése szerint az időben megkezdett alkalmazkodás – adaptáció – megtérülése pusztán az elkerült károkat figyelembe véve hozzávetőleg 2-4-szeres lesz. Ha az átmenettel kapcsolatos kockázatok kezelését nézzük, egy német kutatás határozott összefüggést talált az energetikai korszerűsítés és az ingatlanérték emelkedése között – átlagosan 6,9 százalékot négyzetméterenként 100 kWh teljesítményjavulás esetén. Hasonló eredményre jutottak Ertl Antal és kutatótársai a magyar helyzetről „Az energetikai jellemzők és az ingatlanárak kapcsolata” című tanulmányukban.

Mivel kezelhetők az azonosított kockázatok? 

Ebben a helyzetben az ingatlanszektor szereplői számára hasznosak lehetnek a a stratégiai döntéshozatalba beépülő elemzések. Ilyen lehet például a CRREM alapú elemzés, ami megmutatja, hogy a kezelt épületállomány egyes elemei melyik évben fognak a kitűzött klímacélok határértékein kívül esni. Finomítani kell az épületek vizsgálatát, a projektek és tranzakciók előkészítését is. A szabályozási és piaci átmenetet azok a cégek fogják nagyobb hatékonysággal kezelni, melyek alkalmaznak olyan korszerű technológiákat, mint az összes szakágat magába foglaló BIM (Building Information Model) alapú beépülő energia számítás és hőtechnikai szimuláció, a különböző életciklus elemzések, a 3D épületszkennelés, a klimatikus viszonyokat is figyelembe vevő parametrikus tervezés, a szenzorok százainak adatait felhasználó fejlett épületirányítási (BMS) rendszerek. Az ilyen rendszerek aránylag magas kezdő költsége hosszabb távon – ahogyan a piac is alkalmazkodik az új elvárásokhoz – az ingatlanok hatékonyabb üzemeltetésében, fizikai és erkölcsi tartósságában, valamint jobb értékállóságban térül meg. 

Bár nem minden ingatlanszektorban működő vállalat számára jelentkeznek az egyes kockázatok egyenlő súllyal, érdemes minden felmerülő veszélyt és lehetőséget vizsgálni, hogy a vállalat minden, számára lényeges kockázatot azonosítani és később kezelni tudjon. Az épületállomány lassú változása miatt hagyományosan lassan alkalmazkodó ingatlanszektorban különösen fontos az előre tervezés és a szükséges lépések időben történő megtétele a következő évtizedek kockázataira való felkészülés érdekében. A klímakockázati elemzések így hozzájárulhatnak a jobb hozamtermeléshez is. 

(A cikk szerzője, Varga András a KPMG menedzsere, ingatlan tanácsadója)