Nem kétség, alaposan felpörgött a magyar lakáspolitika, a kormányzat különböző szereplői több bejelentéssel is szolgáltak az elmúlt héten. Ugyanis mára kiderült, az Új Gazdasági Akcióterv keretein belül több intézkedést is bevezetnek a megfizethető lakhatás biztosítása érdekében, azonban ennek drámai a magyarázata. Ma már a kormányzat előtt sem titok, minimum nehéz, de leginkább válságos a lakhatási helyzet az országban, vagy legalábbis bizonyos területeken. 

Gulyás Gergely: nevezhetjük válságosnak

A legutóbbi Kormányinfón az Economx ezért konkrétan rákérdezett arra, hogy a kabinet definíciója szerint lakhatási válság van-e hazánkban. 

Kapcsolódó

Gulyás Gergely kancelláriaminiszter Magyarország egészére semmiképpen nem mondaná, hogy lakhatási válság van, ám az szerinte is igaz, hogy Budapesten és néhány megyeszékhelyen rendkívül magasak, az egekbe szöktek az ingatlanárak.

Ezt azzal is magyarázta, hogy szemben Nyugat-Európa jónéhány országával, ahol a bérlet a legmeghatározóbb lakhatási forma, Magyarországon ez a tulajdon, ami, fogalmazott, valójában vagyonnövekedésnek is számít. 

Azt ugyanakkor Gulyás Gergely is elismerte,

egy fiatal házaspárnál, vagy akár egy egyedül álló fiatalnál az, hogy egy megyeszékhelyen ingatlanhoz jusson akár bérlet, különösen tulajdon útján, az ma nehéz. 

Ez az egyetlen terület, amit nevezhetünk válságosnak, nehéznek, megoldandónak - húzta alá a Miniszterelnökséget vezető miniszter. 

Kép: Economx

Egyébként a Kormányinfón elhangzott az is, hogy hosszú vita volt a kormányon a lakhatási programok irányáról, megerősítette a kancelláriaminiszter, a bejelentések pillanatnyilag nem területspecifikusok, de ilyenek is lehetnek. Ezt azzal indokolta, hogy olyan kiérlelt döntéskoncepció, ami lényegesen több előnnyel járt volt, mint hátránnyal, még nem volt a kormány asztalán. 

Nagy Márton: az OECD szerint ez kritikus

Három nappal korábban, hétfőn Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter mutatott rá, hogy miközben az OECD szerint ha már a jövedelem 40 százalékát lakhatási költségekre fordítják, az kritikusnak tekinthető,

ehhez képest Budapest több kerületében a fiataloknak a havi jövedelmük 40-60 százalékát kell lakásbérletre költeniük.

Valójában ez a legnagyobb rezsiköltségük - figyelmeztetett a tárcavezető azon a sajtóeseményen, amelyen egyébiránt bejelentette, hogy 200 milliárd forintot osztanak szét az ingatan-alapkezelők között, ugyanis 2025. március 1-jén elindul az új lakhatási tőkeprogram, a Baross Gábor 2.0. Az állami befektetés egyrészt legfeljebb 30 milliárd forintot jelenthet alapkezelőnként, másrészt az állam az MFB Zrt-én keresztül maximum 70 százalékos részesedést szerezhet az alapokban. Az állami befektetés 80 százalékából kell lakást, bérlakást, kollégiumot építeni, és a maradékból húzhatnak fel más kereskedelmi épületeket.

Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter
Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter
Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

NGM: stabil a rendszer

A miniszterek által felvázolt helyzetet Kisfaludy Tamás miniszteri tanácsadó, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) vezető elemzője és Lóga Máté, az NGM gazdaságstratégiáért felelős államtitkára világította meg az Economxon.

Ebben többek között leszögezték,

a devizahitelezés 2010 előtti családellenes, káros gyakorlata helyett most egy stabil, biztonságos forint alapú lakáshitelezési rendszer működik.

Másrészt a magyar lakáshitelpiac értékeléséhez mindenképpen szükséges figyelembe venni további, részben egyedi országspecifikus tényezőket is, amelyekkel együtt sokkal árnyaltabb kép bontakozik ki. 

A minisztérium szakmai álláspontja szerint 2024 októberében a magyar lakáshitel-állomány átlépte az 5500 milliárd forintot, ami történelmi csúcsot jelent. Ennek ellenére, hangsúlyozták, egyes elemzések szerint, reálértéken vizsgálva, a hitelállomány mindössze a 2003/2004-es szinteken áll, a lakásárak emelkedése miatt. Bár a lakásárindex növekedése valóban kiemelkedő volt az elmúlt években, az ilyen típusú összehasonlítás több szempontból is félrevezető lehet. Egyrészt a meglévő hitelállomány nem értékelődik át a mindenkori lakásárak függvényében – ez a hitelpiac természetes működésének egyik alapvető sajátossága. Másrészt az állományi adatok dinamikája nemcsak az új hitelfolyósításokat tükrözi, hanem jelentős hatással van rá a hiteltörlesztések volumene, valamint az árfolyam- és egyéb átértékelődési hatások is, mint a devizahiteles válságkor, amikor a meglévő hitelállomány az árfolyamváltozás miatt átértékelődött, a forint gyengülésével automatikusan nőtt - írták. 

A portálunkon megjelent elemzésükben arra is rávilágítottak, hogy a nemzetközileg is elfogadott számítási módszertan szerint Magyarország 2024 októberében az Európai Unió második legnagyobb lakáshitel-állománybővülését produkálta. 

Nemzetgazdasági kérdés

Nagyon nem mindegy, hogy milyen ütemben bővül a szektor, ahogy arról az összefoglalónkban is rámutattunk, az építőipar és a lakáspiachoz kapcsolódó tevékenységek meghatározó szektorok, hiszen tavalyi adatok szerint a magyar gazdaságban az építésgazdaság hozzáadott értéke elérte a 17 százalékos részesedést. Ezen belül az építőipar képviseli csaknem a felét, ezt követik több mint 20 százalékos részesedéssel az ingatlanügyletek. Ehhez képest az építőipar hozzáadott értéke idén a harmadik negyedévben 4 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest.  

Bár a lakhatási válságot mi is a nettó kereset és a fizetett lakáshitel vagy lakásbérleti díj egymáshoz viszonyított arányából vezettük le, meglehetősen szubjektív fogalomról van szó.

Vagyis az építőipar és a lakáspiac egyszerre társadalmi és gazdasági kérdés is, amelyek között kell kialakítani egy egyensúlyi állapotot, ami persze nem könnyű. A lakáspiacot alapvetően a kínálat és kereslet határozza meg, amelyet az állam bizonyos ösztönzőkkel saját vagy általános társadalmi érdekből kisebb-nagyobb mértékben torzíthat. A társadalmi érdek az általános életminőség javítása, egyes társadalmi rétegek helyzetbe hozása.