Varga Mihály május elején jelentette be, hogy a kormány további két évvel meghosszabbítja a kedvezményes lakásáfát.

A pénzügyminiszter posztja szerint ez azt jelenti, hogy 2026. december 31-ig az új építésű lakásokat (150 nm-ig) és családi házakat (300 nm-ig) csupán 5 százalékos áfakulcs terheli. További könnyítés, hogy a kedvezményes adókulcs akár 2030 végéig is alkalmazható az olyan ingatlanok esetében, amelyek építési engedélye, bejelentése 2026 végéig megtörtént.

Kapcsolódó

Az adócsökkentéssel a kormány évente 200 milliárd forintot hagy az embereknél, miközben a magyar építőiparnak is jelentős segítséget nyújt


– írta Varga Mihály.

A kormány honlapjára felkerült törvényjavaslat szövege szerint 2024 vége helyett 2026 végéig lehet alkalmazni az 5 százalékos áfát új lakóingatlanok eladásánál, továbbá akkor is, ha 

  • az építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2026. december 31. napjáig véglegessé vált; 
  • vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. szeptember 30. napján bejelentették; 
  • vagy a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést legkésőbb 2026. december 31. napjáig tudomásul vették.

A törvényjavaslattal kapcsolatos társadalmi egyeztetés május 12-én zárult le, azonban azóta sem került az Országgyűlés elé. Amennyiben ez az év végéig nem történne meg, akkor csak a rozsdaövezeti fejlesztésekre vonatkozna a jövő évtől az 5 százalékos kedvezményes áfa.

Előzmények

A könnyítés nem újkeletű, az új lakásokra lényegében 2016 óta fennáll az 5 százalékos kedvezményes áfa, amelyet a lakásépítési piac élénkítése érdekében vezetett be a kormány egészen 2019-ig, de azután is lehetett vele élni az átmeneti szabályok szerint. 

2021. január 1-jétől él a jelenlegi kedvezmény, amelyet előbb veszélyhelyzeti kormányrendelettel, majd 2022 végén törvénybe iktatva hosszabbított meg 2024 végéig a kormány.

Ezek alapján csak lakóingatlanokra jár a kedvezményes áfa, újonnan, eladásra épített lakásnál maximum 150 négyzetméter, új építésű családi háznál maximum 300 négyzetméteres alapterületig. 

A jelenleg hatályos rendelkezések szerint az 5 százalékos áfa nem csupán a 2024 végéig értékesített lakóingatlanokra jár, hanem új lakóingatlan-értékesítésnél 5 százalékos áfát kell alkalmazni akkor is, ha az építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentették, akkor is, ha az értékesítés időpontja 2025. január 1. és 2028. december 31. közé esik.

Nehéz helyzetben az építőipar

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai szerint idén júliusban az egy évvel korábbihoz képest 6,2 százalékkal csökkent, júniushoz képest 1 százalékkal emelkedett az építőipari termelés volumene. Az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent, az épületeké 2,8, az egyéb építményeké pedig 10,6 százalékkal. Az ágazatok közül az épületek építésében 26,1, míg az egyéb építmények építésében 9,8 százalékkal kisebb volt a termelés volumene.

Szintén a KSH adatai szerint az idei első félévben 6027 új lakás épült, 18 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 8972 volt, ugyancsak 18 százalékkal maradt el a 2023 azonos időszakitól.

Óriási károkat okozna az elmaradó hosszabbítás

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az Economx kérdésére elmondta, hogy egy konkrét példán keresztül a kedvezményes áfa nélkül egy 1,3 millió forintos négyzetméterárral rendelkező új lakás majdnem 1,6 millióba kerülne, amit ha kivetítünk egy 50 négyzetméteres új lakásra, akkor 65 millió forint helyett 78,6 millió forint lenne az ár.

A szakértő szerint ez már egy nagyon jelentős különbség, ráadásul már most is azt látjuk, hogy az új lakásoknak az árai nagyon erősen a megfizethetőség határait súrolják. Az eladási céllal épült új lakásoknak nagyjából a felét befektetők vásárolják, 2023-ban viszont már ők is eltünedeztek a ingatlanpiacról, az ingatlanfejlesztőknek pedig értelemszerűen nem éri meg építeni, ha nem tudnak eladni.

Az áfakedvezmény hiánya így visszavetné a lakásépítéseket is, és annál rosszabb helyzetet az ingatlanpiacon nem is nagyon lehet elképzelni, mint amikor a lakásépítések drasztikus mélyrepülésbe váltanak. 

Balogh László arra is felhívta a figyelmet, hogy amennyiben nem épülnek új lakások, az már a GDP-t is jelentősen visszaveti. Az 5 százalékos lakásáfának ugyanis, amennyiben minden hatását figyelembe vesszük, akkor ezen az állam még nyer is, mert hiába bukik az áfabevételeken, de amennyivel több új lakás épül, amennyivel több embernek ad munkát az építőipar, akiknek a fizetése után járulékot fizetnek a cégek, illetve ezek az emberek fogyasztanak a boltokban a jövedelmükből.

A szakértő éppen ezért nem tartja valószínűnek, hogy ez az intézkedés ne legyen meghosszabbítva, mert hogyha ez nincs, akkor azzal a lakásépítések jelentősen visszaeshetnek. A kedvezményes lakásáfa nagymértékben hozzájárul ahhoz, hogy egyáltalán legyen kínálat a piacon, épüljenek lakások.

Meglátása szerint inkább technikai okok állhatnak annak a hátterében, hogy még nem iktatták törvénybe a bejelentett hosszabbítást, mivel ehhez az áfatörvényt kell módosítani, és ezt jellemzően az adótörvényekkel együtt szokták megtenni. Az adótörvény-módosítókat pedig a költségvetési törvénnyel egyidejűleg szokták benyújtani, így Balogh László arra számít, hogy november ötödike után már ott fogjuk látni ezt a jogszabályba foglalt döntést is.

Ez annál is inkább így van, mivel a miniszteri bejelentést követően a hosszabbítást a piac már beárazta, a fejlesztők is ezzel kalkulálnak. Vannak olyan nagy fejlesztők is, akik már komoly új projekteket jelentettek be jóval későbbi átadással.

Balogh László arra a kérdésre is kitért, hogy nem lenne-e egyszerűbb hosszabb távban gondolkodni a kedvezmény kapcsán, azonban véleménye szerint itt valószínűleg az lehet a kormányzati logika, hogy amennyiben egy bizonyos rövidebb határidőhöz kötjük ezeket a kedvezményes áfakulcsokat, aminek jól behatárolt vége van, akkor az mindig élénkítőleg hat a ciklus elején az építkezésekre. Ha viszont azt mondanák, hogy ennek a kedvezménynek nem lesz vége, akkor az elkényelmesíthetné a beruházókat.

A szakértő összességében úgy gondolja, hogy bár látszólag egyszerűnek tűnik, valójában egy összetettebb kérdéskörről van szó a kedvezményes lakásáfa esetében, amelynek van lakáspolitikai, építőipari, adójogi és EU-s jogharmonizációs aspektusa is.

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) az Economx megkeresésére azt közölte, hogy „az Áfa törvény 3. melléklete tartalmazza a kedvezményes áfában részesülő termékek, szolgáltatások listáját, az 50-51. sorok tartalmazzák az olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, valamint az olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. Ez a passzus a 2025.01.01.-től érvényes törvényben is benne marad”.

Kerestük a témában kérdéseinkkel a Pénzügyminisztériumot is, amennyiben érkezik tőlük választ, frissítjük cikkünket vagy új cikket írunk.

Az új lakás luxustermék lett, csak egy viszonylag szűk kör engedheti meg magának

Valakinek csak álom az új otthon, mások pedig simán kiadnak négyzetméterenként hárommillió forintot is egy új fővárosi, vagy balatoni lakásért. Eközben már a nagy ingatlanfejlesztők is kénytelenek lehajolni az egymilliárdos munkákért, kiszorítva a piacról a közepes cégeket. Hüse Istvánnal, a Magyar Ingatlanberuházó Zrt. vezérigazgatójával ezekről is beszélgettünk, de arról is, hogy milyen kiút van ebből a helyzetből.