Az elmúlt hónapokban mélypontra zuhant a lakáshitelezés. A folyósított lakáshitelek összege már egy éve folyamatosan csökken, az idén áprilisban az ügyfelek által felvett 38,8 milliárd forint kevesebb, mint 27 százaléka az egy évvel ezelőtti folyósításnak.

Az okok között egyértelműen a tavaly májustól már kétszámjegyű tartományba kerülő, s idén januárban 25,7 százalékon tetőző éves infláció és az ennek köszönhetően megemelkedő kamatokat találjuk.

Durva inflációs számok jöttek

A családok az elmúlt hónapokban nem igazán bíztak abban, hogy sorsuk jobbra fordul. Bár a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) a tavalyi éves 14,5 százalékos fogyasztóiár-növekedés és a keresetek 17,5 százalékos bővülésének eredőjeként még 2,67 százalékos reálbér-növekedést mutatott fel, ám a családok döntő része számára az árak növekedése ennél drasztikusabb volt. A bevásárláskor sokkal komolyabban esik a latba a decemberben 44,8 százalékon forduló élelmiszer és a tavaly novemberben éves szinten kétharmaddal magasabb értéken kimutatott háztartási energia, mint a kétszámjegyű drágulás szintjét csak idén márciusban elérő ruházati termékek vagy a végig moderáltabb mértékben, ráadásul idén áprilistól már ismét egyszámjegyű tartományba csúszó tartós fogyasztási cikkek.

Júniusban is 20,1 százalékos volt az infláció, már tíz hónapja a lélektani határ fölött nőnek az ára

Messze még a cél. A KSH júniusban 20,1 százalékos inflációt mért, már tíz hónapja nem tudunk mit kezdeni a húsz százalék fölötti inflációval.

A reálbér-csökkenés mára egyértelművé vált: a KSH szerint idén márciusban a reálkereset már 6,9 százalékos csökkenést mutatott, mivel a fogyasztói árak 25,2 százalékos bővülésével már nem tudott versenyre kelni a kedvezmények figyelembevételével számított medián nettó kereset, amelynek 305 900 forintos értéke csak 15,7 százalékkal múlta felül a bázisév adatát. A fenti adat azt is jelzi, hogy a Magyarországon teljes munkaidőben foglalkoztatottak fele ennél az összegnél kisebb bért visz haza. Ők a mostani átlagos piaci lakáshitel-kamatszintek és Magyar Nemzeti Bank (MNB) hitelfék szabályainak megfelelően kevesebb, mint 17 millió forintos 20 éves futamidejű lakáskölcsönre jogosultak. 

 

Az elemzők optimistán látják a számokat, Nagy Márton gazdasági miniszter szerint jó úton járunk az infláció elleni harcban, míg Orbán Viktor a napokban azt mondta, hogy „el kell taposni” az inflációt.

Persze, a családi költségvetést általában több kereső adja össze, így a lakásvásárlásnál kevésbé a felvehető hitelösszeg jelent akadályt, inkább az, hogy ebben a bizonytalan helyzetben sokan nem akarnak/tudnak egy, a család bevételeinek 40-50 százalékát kitevő terhet a nyakukba venni úgy, hogy nem tudják, egyéb dolgokra mennyivel többet kell költeni a következő időben, mint jelenleg.

Mint a cégeknél: halasztott tőketörlesztés

Az ő esetükben megfontolandó lehet a halasztott tőketörlesztésű lakáshitel-felvétel. A vállalati szférában bevett gyakorlat, hogy a cégek a beruházásokra felvett hitelek esetében az első időszakban – akár 24-48 hónapig – csak a kölcsön kamatát fizetik, tőketörlesztésre ezen időszak alatt nem kerül sor. A fő érv a halasztott tőketörlesztés mellett az, hogy az így megvalósított beruházásnak ideje van termőre fordulni, az abból származó többletjövedelem pedig kellő fedezetet nyújt a türelmi idő után megkezdett tőketörlesztés magasabb törlesztőrészleteinek kifizetésére.

„A lakossági oldalon a halasztott tőketörlesztés, más néven türelmi idő mellett normál esetben az az érv szólhat, hogy az új lakásba költözés amúgy is nagyon sok előre tervezhető és nem tervezhető költséggel jár, amely épp akkor jelenik meg a családi költségvetésben, amikor a vásárlás miatt amúgy is kiköltekeztünk”

– közölte a Napi.hu-val Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. 

Eleve új bútorok kellenek, vagy épp kiderülhet, hogy az eredetileg a nappaliba tervezett régi szekrénysor 5 centi miatt mégsem fér be a rendeltetési helyére. 

Akár 10 százalék is megspórolható

A mostani inflációs időkben pedig a halasztott tőketörlesztés azt a biztonságot adhatja meg nekünk, hogy mégiscsak lehet egy olyan – persze csekély – tartalékunk, amelyet nem kell feltétlenül elkölteni most. Ráadásul 20 százalék körüli pénzromlás esetén az, hogy a meg nem fizetett tőke a jelenleg elérhető legkedvezőbb kamatozás mellett 9 százalék alatt kamatozik, azt jelenti, hogy ma a törlesztésből megspórolt minden forintot sokkal gazdaságosabban tudunk elkölteni. Ma ugyanis 100 forintból 100 forintnyi árut tudok megvásárolni, míg jövőre – 20 százalékos infláció mellett – már csak 80-at. Eközben ugyanakkor a törlesztésből megspórolt 100 forinton csak 9 forint többletkamat jelentkezik. További érv lehet a halasztott tőketörlesztés igénybevétele mellett, hogy a szakértők szerint az év végére az infláció csendesedésével ismét reálbér-növekedésre lehet számítani, azaz arra, hogy jövedelmünk ismét a pénzromlás mértéke felett emelkedik majd – ekkor ez a többlet jelentheti majd a megnövekedett törlesztés fedezetét.

 

Több tízmillió forintot bukhatnak, akiknek nem jut babaváró

S hogy mennyivel lehet kisebb törlesztőrészlettel számolni és mennyivel ugrik meg a törlesztőrészlet mértéke a türelmi idő leteltével? Nos egy átlagos, 10-12 millió forint összegű, 20 évre felvett lakáshitelnél a havi törlesztőrészlet 10 százalékkal, akár 10 ezer forintot meghaladó mértékben is csökkenhet a futamidő elején annak köszönhetően, hogy a tőkét nem törleszti az adós. Az újrainduló tőketörlesztés esetén a havi többletköltség 1000-3000 forint között lehet. Ez utóbbi ugyanis függ az adott hitel kamatától és a tőketörlesztés felfüggesztésének hosszától – ez a most elérhető konstrukciók alapján 6, 12, illetve 24 hónap lehet.

Jelenleg a piacon 3 bank kínál halasztott tőketörlesztéses konstrukciót.

Legrégebb óta ezt a lehetőséget az UniCredit Bank biztosítja ügyfeleinek. A tőketörlesztésre adott türelmi idő 6 vagy 12 hónap lehet, hitelkiváltás valamint szabadfelhasználás és Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) esetén nem vehető igénybe türelmi idő – ugyanakkor államilag támogatott otthonteremtő hitelekhez is kapcsolható a konstrukció.  Lakásvásárlás esetén ez azért baj, mert így az ügyfelek elesnek a piacon jelenleg az egyik legkedvezőbbnek számító kölcsöntől, a 10 éves kamatperiódus esetén  8,3 százalékos kamattól és a 12 millió forint összegű hitelre vetített 8,77-10,05 százalékos THM mellett elérhető UniCredit MFL kölcsöntől. Ugyanakkor a piaci lakáshitel kamata is 8,3 százalék az UniCreditnél, csak ott magasabb extra költségek vannak, amiért a 10 éves kamatperiódusú konstrukció THM mértéke 12 millió forint összegű hitelre vetítve 9,30-10,59 százalékra ugrik – ezzel a kamattal még így is a piacon jelenleg elérhető legkedvezőbb piaci lakáshitel termék.

A Gránit Banknál a leghosszabb a türelmi idő: a tőketörlesztést csak a hitel felvételét követő 25. hónapban kell megkezdeni.  A banknál a hitelkiváltás mellett az otthonteremtési kamattámogatott jelzáloghitel és a szabad felhasználású jelzáloghitel sem finanszírozható halasztott tőketörlesztéses konstrukcióban. 

Az OTP Bank Évnyerő lakáshitel konstrukciója 12 hónapos türelmi időt ad a tőketörlesztésre, a teljes törlesztőrészletet (tőketörlesztés+kamat) a türelmi idő lejárta után, a 13. hónaptól havi egyenlő részletekben kell fizetni a hátralévő futamidő alatt.  Az Évnyerő lakáshitelek kizárólag a visszafizetés módjában különböznek a többi lakáshiteltől, kamataik a standard konstrukcióban meghirdetett kamatozás mellett érhetőek el. 

Később olcsóbbra cserélhető a hitel

Sokan – némileg jogosan – felvethetik: valóban kedvező lehet a tőketörlesztés eltolása az új lakáshitelek esetében, de a mostani gazdasági helyzetben az sem mindegy, mennyi is az a kamat, amit a hitel után fizetünk.

Ha az év második felétől valóban lendületet kap az infláció mérséklődése és a kamatszintek is elindulnak lefelé, a mostani lakáshitelkamatok is csökkenhetnek.

Ekkor a most egyébként kedvező kamatozású – hiszen a benchmarkhoz, hasonló futamidejű pénzpiaci kamatokhoz képest az MNB által szükségesnek vélt 100-150 bázispontnál lényegesen kisebb kamatfelárat tartalmazó – lakáshitelek is drágák lehetnek, köszönhetően annak, hogy a bankoknál már csak hosszan – 10 évre, vagy akár lejáratig – fix törlesztést kínáló hiteleket lehet értékesíteni. Ha a piaci kamatszint csökken, a most hitelt felvevők bennragadhatnak a magas kamatokban.

Ugyanakkor épp a türelmi idős hiteleket kínáló pénzintézetek azok, amelyek megoldást szállítanak erre a problémára is. Az OTP Banknál a törlesztés 10. évétől (121. hónapjától) a futamidő alatt egy alkalommal a hitel kedvezmények nélkül számított ügyleti kamatát az aktuális piaci kamatszinthez igazíthatja. Az új kamatszint az épp aktuális benchmark, a 20 éves lejáratú BIRS (Budapesti Kamatswap Ügyletek) értéke +350 bázispont lakáshitelnél, +450 bázispont szabad felhasználású jelzáloghitel esetében. A korábban szerzett kamatkedvezmények ebből az értékből számítódnak le, maximum 150 bázispont erejéig. A szolgáltatásnak ugyanakkor díja van: a fennálló tartozás 2 százaléka, maximum 200 ezer forint, ám ezt egyelőre nem számítja fel az OTP. (Ez mondjuk annak fényében érthető, hogy dőreség lenne ma élni a kamatcsökkentés lehetőségével.) A szolgáltatás automatikusan jár a nem támogatott lakáshitelekhez és a szabad felhasználású jelzáloghitelekhez.

Az UniCredit Banknál a partner csomagra jogosult új ügyfeleknek a bank minden top prémium aktív kedvezménnyel, legalább 15 millió forintos 10 éves kamatperiódussal, valamint a fix 10 vagy 20 éves kamatperiódussal bíró hitelek esetében a futamidő első 5 évének elteltét követően egyszeri díjmentes előtörlesztést biztosít. Azaz előtörlesztést megelőzően remélhetően legfeljebb 2028-ig kell a 2024-25-ben már a piacinál magasabb törlesztőrészletet fizetnie az ügyfélnek, s nem 10 évig bennragadnia a magasabb kamatozású hitelben. Az előtörlesztés történhet hitelkiváltásból is. Bár az UniCreditnek nem feltétlenül lesz jobb, hogy az ügyfél kisebb kamatot fizet, ám egy hitelcserével megvalósított előtörlesztés összességében mégis jobb üzlet lehet a bankoknak. Egyrészt a csökkenő pénzpiaci kamatok miatt magasabb lehet az új hitel marzsa, másrészt annál nincs rosszabb üzlet, ha a törlesztési idő negyedénél, felénél az ügyfelet elviszi egy másik bank, kedvezőbb kondíciókat ajánlva neki egy hitelcsere esetén.

Épp ezért a díjmentesség mellett elképzelhető, hogy a bankok saját ügyfeleinek kedvezményes megoldásokkal rukkol majd elő – most már csak azt kívánhatjuk, hogy minél előbb érjünk el abba a piaci környezetbe, ahol a hitelcsere reális lehetőségként merül majd fel az újra olcsóbbá váló lakáshiteleknek köszönhetően.