A 2008-as válság után sem csökkentek nagy átlagban az árak, pedig akkor nagyon sok hitel ténylegesen bedőlt a megnövekedett kamat és az elszállt CHF árfolyam miatt. Most sokkal kisebb a hitelprobléma, mert forint hitelek vannak, így „csak” kamatfelár probléma van, árfolyamveszteség nincs, illetve a bankok és az emberek is rájöttek, hogy a bebukott hitel nem annyira jó senkinek. Erre megoldásként a futamidő hosszabbítást választják, így nincs jelentős kényszereladás, ami az árakat lefelé nyomná – mondta Csuhay Attila, a GPM Kft. ügyvezető igazgatója egy háttérbeszélgetés keretében.

Az újlakások nem lesznek olcsóbbak

Az újlakások árai csak emelkedni fognak, amelynek okai többek között az infláció és az építőipari munkaerő magasabb bérigénye. Bár a munkaerő költség esetében van némi kapacitás felesleg, esetleg csökkenés, de az alapanyagok drágábbak.

Egyébként a munkaerő költség csökkenés sem valós teljesen. Csökken a kivitelezés volumene, de ennek nagy része az elmaradt állami beruházásokból ered, ahol az egyszerű építőipari vállalkozók eddig is alacsony díjakat kaptak vagy munkát sem kaptak.

Ma egy lakásfelújításra, családi ház építésre még mindig nehéz jó kivitelezőt találni – akinek a költségei és megélhetése drágult, azaz nem igazán tud árakat csökkenteni.

Az újlakás piac rugalmatlan

Az újlakáspiac lassan áll le, viszont még lassabban indul újra. Ha nincsenek fejlesztések, nincsen benchmark, azaz senki nem meri vagy éppen nem tudja elindítani – a banknak pedig nincs friss információja, ezért nem ad beruházási hitelt. Az esetlegesen növekvő lakáskínálat csak lassan tudja beérni a megnövekvő keresletet, amely tartós ár növekedést eredményez.

A jelenlegi kínálat ki fog futni, mert az új építési engedélyek száma csökken. Bár ez a csökkenés nem annyira szélsőséges – hiszen 2023-ban az engedélyek száma az előző év 84 százalékára estek vissza – de jelentősen kevesebb projekt indul el valóban, ugyanis kivárnak a fejlesztők.

Csökken az állampapír hozama

Az állampapírok kiugró kamata 2022-2023-ban a nagyon magas infláció és a gyengülő forint miatt vált szükségessé – hosszútávon fenntarthatatlan ezért az MNB-nek le kell szorítania.

Az alapkamat, az állampapír hozam már most jelentősen elkezdett csökkenni – ha beigazolódnak az MNB előrejelzései, akkor a 2024. januárban kezdődő kamatperiódusban évi 17,75 százalék lehet a kötvény kamata, majd egy évig 4,75 százalékos kamatra számíthatunk, végül 3,25 százalékon stabilizálódhat a kamatszint. Hosszú távon tehát az infláció csökkenésével a kötvény kamattartalma is csökkenni fog, ami a közel tízéves lejárat miatt kevésbé lesz vonzó.

 

Kép: MTI Fotó

Az újépítésű budapesti lakásárak gyorsan szaladtak fel

A budapesti újépítésű lakások négyzetméterárai 2009 és 2023 között, az átlag 400 ezer forintról 1,2 millió forintra nőttek, azaz háromszorosára emelkedett az áruk, ami átlagosan több mint 15 százalékos éves áremelkedést jelent.

Az új lakások átlagárai Budapesten azonban még így is jóval alacsonyabbak a szomszédos országok fővárosaihoz viszonyítva.

2021-es adatok szerint míg Budapesten 2 577 euró volt egy új lakás négyzetméterára, addig Bécsben ennek a 273 százaléka, vagyis 9 609 euró. A budapesti belvárosi lakásárak hosszú távon várhatóan követik a szomszédos trendeket. Ez is azt mutatja, hogy 10 éves időtávlatban a budapesti lakások áremelkedése várható.

Hamarosan az egekbe szöknek az ingatlanárak

2023 első felében a használt lakásárak kis mértékű csökkenése, új lakások árának kis mértékű növekedése volt látható a hitelkamatok csökkenésével. A kereslet növekedésével az árak várhatóan elindulnak felfelé.

A belvárosban a lakások véges száma miatt egyre nehezebb lesz lakáshoz jutni a korlátolt kínálat miatt.

Az értéknövekedés mellett egy belvárosi lakásnál bérbeadásból további 8-10 százalékos éves hozam érhető el, így összesen az elmúlt 14 évben átlagosan évi 20-25 százalék körüli hozamot termelt egy belvárosi lakás. Ez még a 18 százalékos állampapírhoz képest is kimagasló, de az 5-8 százalékos kamathoz képest meg rendkívüli.

A csökkenő kamatok miatt, akinek van megtakarítása az lakást vásárol és bérbe adja azt, ami megtartja, sőt emeli az árakat, ugyanis az újlakás kínálat nagyon gyorsan szűk lesz, mivel lelassulnak, vagy éppen leállnak az újlakás fejlesztések.

Mivel a fejlesztő inkább nem épít vagy nem ad el lakást – hanem inkább megtartja és kiadja –, illetve az infláció és gyengülő forint miatt az új lakások árai csak emelkedni fognak.

Ha lakást venne, most tegye!

Csuhay Attila kifejtette, hogy most érdemes lakást venni, ugyanis az állampapír-kamat már csökken, még van lakáskínálat és a kiadásból nagyobb hozam érhető el, mint állampapír kamatból. Ez azért fontos, mert a következő években újabb dinamikus lakásár emelkedés várható a szűkös lakáskínálat mellett.