Az első és legfontosabb az, hogy a lehető legrészletesebb, mindkét fél érdekeit védő szerződés szülessen a bérbeadó és a bérlő között, amely lehetőleg az összes, esetlegesen előforduló probléma és vitás kérdés esetére megfelelő iránymutatást ad - tanácsolja Fodor Gabriella, a lakások bérbeadásával és berendezésével foglalkozó Cordia Property Management vezetője.

Már a bérlőválasztásnál sok minden eldől

Míg például Németországban hathavi fizetési igazolást és banki számlakivonatot is elkérhet a bérbeadó a potenciális bérlőtől, addig Magyarországon jobbára csak a személyes találkozón megszerezhető szubjektív benyomásokra támaszkodhatnak a lakástulajdonosok. Ezért célszerű rákérdezni a leendő bérlő munkájára, tanulók esetében pedig az anyagi segítségre. Jó jel, ha az érdeklődő a lakhatással együtt járó szabályok felől kérdez, illetve érdeklik a hétköznapi részletek: hová kell levinni a szemetet, hogyan kell fizetni a közös költséget, hogyan működik a mosógép, stb.

Évi kettő, de legfeljebb négy alkalommal személyesen is ellenőrizzük az ingatlant, de a bérlő távollétében és tudta nélkül semmiképp se menjünk be a lakásba, hacsak nincs szó vészhelyzetről vagy rendkívüli káreseményről.

Bérleti díj és futamidő

Nem érdemes pusztán az internetes hirdetési oldalakon látott árak alapján tájékozódni, ezek ugyanis a tapasztalatok alapján akár 10-20 százalékkal is magasabbak lehetnek a valós bérleti díjaknál. Jó módszer ezzel szemben a környék árainak feltérképezése akár helyi közvetítő segítségével.

Bevált megoldás a határozatlan idejű, de legalább egy éves időtartamot rögzítő szerződés. Ennek előnye, hogy ha az első év leteltével mindkét fél hosszabbítana, azt új szerződés nélkül megtehetik. Érdemes kikötni, hogy az éven belüli felmondás a kaució elvesztésével jár. Nem életszerű viszont azt is követelni, hogy a bérlő az egy évből hátra lévő hónapokra is fizesse meg a bérleti díjat.

Fontos rögzíteni a bérleti díj korrigálásána módját és idejét, ami a jelenlegi piaci körülmények között évente 5-10 százalék közötti lakbéremelést jelenthet. A lejár szerződésnél pedig azt is meg kell oldani, hogy az érdeklődőknek zökkenőmentesen lehessen bemutatni az ingatlant.

Mire jó a kaució?

A kaució intézménye a tulajdonost védi, így nem jó ötlet beleszámítani az utolsó hónapok lakbérébe, vagyis a szerződés végén lelakhatóvá tenni. A kéthavi bérleti díjnak megfelelő kaució nagy összegnek tűnhet, de ha ebből kell rendbehozni a károkat, nagyon gyorsan el lehet költeni. Alapvető az induló tételes leltárt a berendezési tárgyakról és állapotukról, a beköltözéskori és kiköltözéskori különbséget érdemes fotókkal is dokumentálni - a kár megtérítése érdekében. A szerződésben érdemes előre rendelkezni arról is, hogy ha a kaució nem nyújt fedezetet az okozott károkra, az bírósági úton is behajtható.

Ugyanakkor nem fair a kauciót felhasználni a normál, természetes elhasználódásból fakadó karbantartások fedezetére, ezt a bérleti díjnak kell fedeznie.Egy viszonylag új vagy felújított, frissen berendezett lakás esetében évente félhavi bérleti díjnak megfelelő összeget tegyünk félre festésre, bútorcserére, míg az idő múlásával, illetve egy régebbi ingatlan esetében évi háromnegyed havi lakbérrel számolhatunk.

Bútorválasztásnál tartózkodjunk a végletektől: a feltűnően olcsó berendezés hamar tönkremegy, a túlzottan drágák magas költsége pedig egyáltalán nem érvényesíthető a bérleti díjban, így nem térülnek meg. A legjobb tehát, ha laikusként az ismert bútoráruház-láncok közepes árfekvésű kínálatából válogatunk - állítja a szakértő.

Ki és hogyan fizesse a rezsit?

A közműveket ne írassuk át a bérlő nevére. Fontos, hogy a hogy tulajdonos bármikor eljárhasson, ügyet intézhessen és informálódhasson a szolgáltatónál. Az internet-, televízió- és telefon-előfizetést ugyanakkor a bérlő nevére érdemes kötni úgy, hogy a szerződésben kikötjük, hogy a kauciót akkor kapja vissza, ha bemutatja a szolgáltatás lemondását igazoló dokumentumot. E megoldásra azért van szükség, mert ha egy adott lakcímen már két-három nemfizető ügyféllel járt pórul a szolgáltató, a jövőben nem fog arra a lakásra új szerződést kötni.

Az a biztos, ha a rezsiszámlákat a tulajdonos maga fizeti. Jó módszer lehet, ha a bérlő havi átalányt fizet és a különbözetet évente elszámolja a bérbeadóval.

A bérleti díj elmaradásának következményeit is a közjegyző bevonásával elkészített szerződésben fontos rögzíteni.

Mit tegyen a bérlő?

Mivel nagy a kereslet a reális áron elérhető, jó helyen lévő kiadó otthonok iránt, a leendő bérlőnek arról kell meggyőznie a tulajdonost, hogy pontosan fizető, "jó gazdája" lesz a lakásnak. Sok tulajdonos azért keres női bérlőt, mert azt feltételezik, hogy ők rendszeretőbbek, szolidabbak. A férfiak számára az lehet ebből a tanulság, hogy jó pontokat szerezhetnek a bérbeadónál, ha hangsúlyozzák, hogy rendszeresen takarítanak, nem zavarják házibulikkal a szomszédokat.

A tulajdonos szemszögéből nézve jó jel, ha az érdeklődő elmondja, honnan kap anyagi segítséget, mit dolgozik a tanulás mellett, illetve rákérdez a lakhatással együtt járó szabályokra és érdeklik a részletek.

Meg kell győződni arról, hogy a kiszemelt lakást valóban a tulajdonos vagy annak tényleges megbízottja adja ki. Érdemes interneten lekérni a
lakás tulajdoni lapját, a megbízottat pedig arra kérni, hogy igazolja, jogosan jár el a bérbeadás során a tulajdonost képviselve. Tisztázni kell a fűtés milyenségét, és az azzal járó, számlákkal alátámasztott költségeket,

Milyen védelem jár a bérlőnek?

A bérlők örök félelme, hogy a tulajdonos bármikor kirakhatja, mert eladja a lakást, vagy ő maga költözne be. E kellemetlen helyzet ellen véd, ha a szerződésben egyrészt a felek észszerű felmondási időt rögzítenek, ha pedig a tulajdonos a határozott idejű szerződést idő előtt mondaná fel, a kaució kétszeresét fizeti vissza kárpótlásként a bérlőnek.

A szerződésben célszerű rögzíteni, hogy a berendezések javíttatásról milyen határidőn belül kell gondoskodnia a bérbeadónak. Ha a a hiba a lakhatást gátolja, ez akár 3 napos határidő is lehet, illetve ha huzamosan fennáll, az a bérlő részéről azonnali felmondásra adhat okot. Ebben az esetben pedig - ha a szerződésben előre rögzítették a felek - a kaució kétszerese jár vissza.