Számos mérőszámmal jellemezhetjük a budapesti irodapiacot, amelyek árulkodó módon jelzik a szektor állapotát, a bérlői aktivitást és a fejlesztők elkötelezettségét. Az új fejlesztések, a szerződéskötések és az üresedési ráta nagyjából megmutatja, hogy a vállalati szféra, azaz a bérlők hogyan látják a jövőt.

A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.463.695 m2-t tesz ki, amely csupán 23 ezer négyzetméter irodaterülettel bővült a negyedévben a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) friss statisztikái szerint. A korábbi két negyedévben 78 ezer m2-nyi új ingatlannal nőtt az állomány, vagyis idén már elértük a 100 ezer négyzetmétert. 

Kapcsolódó

Még hátravan az utolsó negyedév, de összehasonlításként érdemes néhány korábbi adatot megemlíteni, hogy lássuk a változásokat. 2018-ban 230 ezer m2-nyi új terület érkezett Budapestre, majd jött a pandémia, a visszarendeződés és a gazdasági válság, amely igazi hullámvasútra ültette a szektort is. Azonban minden viszonylagos, hiszen a 2008-as válság előtt 300 ezer négyzetméteres nagyságrendben épültek új ingatlanok, miközben az üresedés kilőtt. 2012-ben pedig mindössze 23 ezer m2-nyi új irodaterületet adtak át, amely a 2008-ban kirobbant világválság igazi mélypontját jelentette. Vagyis a 100 ezres nagyságrendre érvényes a „félig tele és félig üres a pohár” jellemzés.

 

A hosszabbítások dominálnak

A teljes kereslet 2024 harmadik negyedévében 93 ezer m2-t tett ki, amely az előző év azonos időszakához képest 30 százalékos csökkenést jelent. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 51 százalékkal. Az új szerződések a bérbeadások 40 százalékát tették ki, előbérleti szerződést nem regisztráltak a negyedévben.

Korábban a válságot követően a bankrendszer jelentős előbérleti arányt kért, mielőtt finanszírozta volna a fejlesztéseket. Sorra épültek built-to-suit konstrukcióban a székházak, fejlesztő központok, amelyek garanciát jelentettek a pénzintézeteknek és a beruházóknak is. Az előbérletek és a BTS-beruházások mellett növekedett a fejlesztések spekulatív jellege, ami a piaci optimizmust jelezte.

2024 első három negyedévében a teljes kereslet 331.520 m2-t ért el, ami 1 százalékos növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest, vagyis stagnálásról beszélhetünk. Ha pedig a nettó keresletet – szerződéshosszabbítások és saját tulajdonba vétel nélküli tranzakciókat – nézzük, akkor a 150 ezer m2 12 százalékos csökkenést mutat 2023 azonos időszakához viszonyítva. 

Összehasonlításként 2015-ben a teljes kereslet elérte az 500 ezer négyzetmétert, majd a bérbeadás 2019-ben tetőzött 637 ezer négyzetméterrel. Számos fejlesztőközpontot és céges székhelyet népesítettek be a dolgozók, amelyek jótékony hatást gyakoroltak a statisztikákra is.

Forrás: Getty Images
Kép: Getty Images, Henrik Sorensen

Az üresedési ráta csak nő és nő

Az üresedési ráta 2024 harmadik negyedévében enyhén emelkedve elérte a 14 százalékot. A legalacsonyabb üresedési rátát a Központi-Buda alpiacon regisztrálták (7,3 százalék), míg a legmagasabb érték változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (31,9 százalék). Nettó abszorpció a harmadik negyedév során pozitív eredményt ért el, összesen 16 ezer négyzetmétert tett ki. Vagyis Dél-Budán és a Váci úton továbbra is jól megy az irodapiacnak, ez mindenképpen biztató tény.

Vajon mennyi az annyi, vagyis a 14 százalék mit mutat? Ehhez menjünk vissza az időben: 2008 végén 16,8 százalék volt ugyanez a szám. A kibontakozó globális krízis után pedig a kihasználatlanság 20-21 százalékon stabilizálódott. Majd 2014-2015 körül beindultak a fejlesztések, és az üresedési ráta 13,5 százalékra csökkent, ami az előző 7 év legalacsonyabb értéke volt. 2020-ig nagyobb mennyiségben kerültek piacra új irodaházak, amelyek jelezték a növekvő bérlői keresletet, a kihasználatlanság 2019 végén pedig rekordot döntött a maga 5,6 százalékával. Vagyis szinte csak strukturális kihasználatlanságról beszélhettünk, tele voltak az épületek bérlőkkel.

Majd érkezett a pandémia, és a fővárosban üresen álló irodák aránya 9,1 százalékra zárta 2020-at. Azóta még öt százalékot romlott a mutató. Azonban ne felejtsük el, hogy időközben forradalom zajlott a munkaerőpiacon, vagyis egyre nagyobb arányban dolgoznak az alkalmazottak távmunkában, a hibrid modellek átvették az uralmat a munkakultúrában is.

Az irodák továbbra is a vállalatok székhelyei maradtak, csak a közösségi tér és az employer branding szerepe nőtt meg a munkahelyeken. A BIEF 147 bérleti szerződést regisztrált a harmadik negyedév során, átlagos méretük 634 négyzetméter volt, a tranzakciók átlagos mérete 27 százalékkal csökkent. Ez is mutatja, hogy a cégek kisebb területen folyamatosan hatékonyabb munkakultúrára váltanak, vagyis optimalizálják az irodáikat.

 

Félig üres és féli tele a pohár

Összességében a jelenlegi gazdasági helyzetet, illetve az ingatlanpiac és az építőipar helyzetét tekintve, bár nem beszélhetünk prosperálásról, az irodapiac talpon maradt. Már csak azért is, mert a 2008-as válság utózöngéjeként 2012-ben minimális új állomány érkezett a fővárosba, most pedig az erős fundamentumok biztosítják, hogy a szektor stabilan, bár kissé visszafogott állapotban vészelje át a nehezebb időket, miközben alkalmazkodik a bérlői igényekhez, legyen az energetika, költséghatékonyság és térszerkezet.