Nyílik az olló a budapesti és a vidéki lakásárak között, az elmúlt év végéhez képest a fővárosban gyorsult, vidéken lassult az áremelkedés. Míg a jelenlegi lakáspiaci ciklus indulásakor, azaz 2014 elején az átlagos vidéki lakások négyzetméterárai a harmadát tették ki a budapestinek, mostanra csak a 22 a százalékát - részletezte a Lakáspiaci jelentés adatait Nagy Tamás.

Makrogazdasági fundamentumokat figyelembe véve országos szinten még mindig 10 százalékos tere lenne a drágulásnak, Budapesten azonban megemelkedett a túlértékelés kockázata, így ennek figyelemmel kísérésére továbbra is nagy hangsúlyt fektetnek. Nincs kockázatnövekedés viszont a budapesti tranzakciók hitelezésében - tette hozzá a főosztályvezető.

Kapcsolódó

A nominális lakásárak mindenhol elérték a válság előtti szintet, Budapesten 84 százalékkal meghaladják a 2008 árakat. A főváros után az ipari és az egyetemi városokban ment végbe kiemelkedő drágulás. Az áremelkedés már az olcsóbb, rosszabb minőségű lakások felé tereli vevőket - idézte a jelentés főbb megállapításait.

A tranzakciók száma 2018 első félévére, éves szinten elérte a 180 ezret, szemben a hosszú távú, 160 ezres átlaggal. Azonban a forgalom növekedésében  is van még bővülési potenciál, hiszen korábban előfordult, hogy a 200 ezret is meghaladta az ügyletek száma.

Két oldalról is nyomás alatt a piac

A lakáspiaci szereplők markáns véleménye szerint most két oldalról is nyomás alá került a piac: míg korábban az elhalasztott kereslet jelent meg, most az áfa körüli bizonytalanság miatt sokan előrehozták a vásárlásaikat. Gyakorlatilag végtelen mértékű a budapesti lakások iránti kereslet - fogalmazott Nagy Tamás, hozzátéve, hogy ezzel szemben nagyon szűk a kínálat.

A piaci ciklust jól követi az alku mértékének változása. Míg a ciklus előtt 5-6 százalék volt az átlagos alku mértéke, ez mára 2 százalék körülire szűkült, a tranzakciók 5 százalékánál pedig már pozitív az alku, azaz megjelent a licit. A hirdetések 5 százalékánál 9 százalékos pozitív elmozdulást látni, azaz egyre magasabb áron jelenik meg ugyanaz az ingatlan, ami az eladói oldal fokozódó bizakodásának jele.

Kép: Lakásárak változása 2008-2018 II. negyedév/MNB

A lakáspiaccal párhuzamosan a lakáshitelek folyósítása is folyamatosan élénkül, 40 százalékkal nőtt év/év alapon az újonnan kihelyezett hitelek értéke, de az adósságfék-szabályozás egészségesen tartja a folyamatokat - hangsúlyozta Nagy Tamás, megjegyezve, hogy a hitelek 82 százaléka fix kamatozású, s az adásvételek 46 százaléka hitelfelvétel mellett jön létre. Számításaik szerint egy átlagos 65 négyzetméteres lakás megvásárlásához egy kétkeresős családban a hitelezés jelenleg elegendő forrást biztosít.

Budapesten ugyanakkor a ciklus előtti 6 évhez képest most 9 évnyi jövedelem szükséges egy átlagos használt lakás megvásárlásához, új lakásnál 11 évig kellene gyűjtögetni, ha semmi másra nem költ az otthonteremtő. Országos szinten nagyjából 5 évnyi jövedelmet emészt fel a használt, 9,5 évet az új lakás megszerzése.

Továbbra is markáns a befektetők lakáspiaci jelenléte, a befektetési cél a legfőbb motiváló erő,(vevők 40 százaléka), második leggyakoribb vásárlási ok (25 százalék) az első lakás megszerzése.

Nincs megállás

A várakozásokról szólva Nagy Tamás kifejtette, 2018 év végéig éves szinten 15 százalékos drágulással számolnak, ami az emelkedő inflációs környezetben 11,5 százalékos országos reáláremelkedést jelent.

Az év végig Budapesten 7,4 ezer, 2019-ben 16 ezer lakás átadását várják, a futó projektek 70 százaléka azonban már elkelt, így érdemeben nem bővítik a kínálatot. Az áfa körüli bizonytalanság viszont 2020-ra 3 ezerre csökkenti várhatóan az új átadások  számát. Ugyanakkor a szűkös kapacitások miatt a projektek 60 százaléka már most időbeli csúszásban van, a 2019-re tervezett nagy számú átadásokból így több is 2020-ra tolódhat.

Az ötszázalékos áfa határidejének a kitolása az árakra várhatóan nem lesz hatással, a 27 százalékos áfával tervezett projekteknél, éppen az erős kereslet miatt, nem érdemes arra számítani, várhatóan nem csökkentik az eladási árat azok a fejlesztők sem, akik a módosítás miatt ezt megtehetnék - válaszolta kérdésünkre Nagy Tamás.

Ezért nincs elég lakás a piacon

A kínálati oldal nehézkes alkalmazkodása, az alacsony, 0,36 százalékos megújulási ráta főként az építőipar alacsony hatékonyságával magyarázható, mindazonáltal a több mint félmillió üres lakás is rontja a mutatót, amely a környező országokhoz képest is extra alacsony - mondta Nagy Tamás.

Piaci szereplők a teljesítmény alapú bérezésben, ösztönzők és bértarifa rendszer bevezetésében látják az építőipari hatékonyság javításának lehetőségét. Felmerült a munkaintenzív feladatok jelentős részének üzemekbe szervezése is, aminek a szakértő szerint kérdéses lenne a fogadtatása.

Szintén piaci vélemények fogalmazták meg, hogy újfajta megközelítésre lenne szükség a lakásépítésben, új városrészek koncepcióinak kidolgozásáról, új lakótelepek kijelöléséről kellene dönteni a fenntartható lakásépítés érdekében. Mindemellett a valós igényektől elszakadó mérnökképzés is reformokra szorul - állítják.

Összességében a hazai lakáspiacon minden tényező az erős kereslet fennmaradása irányába mutat, míg a lakásépítések egészséges felfutását számos tényező nehezíti. A lakásárak emelkedése országosan még nem túlzott, de a budapesti piacot szorosan figyelemmel kell kísérni, hogy a lakásárak fundamentumokat meghaladó emelkedése ne párosuljon túlzott kockázatvállalással a hitelezésben.