A tavalyi terézvárosi Airbnb-népszavazás, majd a Kormány Új Gazdaságpolitikai Akciótervéhez kapcsolódó lakásügyi célok kapcsán merült fel a lakhatási válság fogalma. De mit is jelent ez valójában? Leegyszerűsített meghatározás szerint lakhatási válságról akkor beszélünk, ha a korábbi nagyságrendektől eltérően havi nettó fizetésünk egyre nagyobb hányadát költjük megélhetésre, legyen az lakásbérlés vagy éppen a megvásárolt otthon utáni hiteltörlesztés, illetve persze ide soroljuk a rezsiköltségeket is. 

Az Európai Unió (EU) statisztikai hivatala, az Eurostat meghatározott egy arányt, ez kiindulópontnak megteszi. A „Lakhatás Európában – 2024” című Eurostat összefoglaló a lakáskörülmények 2022-23 közötti változásainak áttekintése, amelyben szerintük az egyik módszer annak mérésére, hogy a lakhatási költségek túl magasak-e, ha megvizsgáljuk a lakásárak/jövedelem arányt. 

Kapcsolódó

Erős számok!

Ha a lakhatási költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az azt jelzi, hogy a háztartások lakhatási problémákkal küzdenek. Az EU-ban 2023-ban a városi háztartások 10,6 százaléka, míg a vidéki háztartások 7 százaléka esetében a lakhatási költségek meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát. Az EU-ban 450 millió lakos él, 75 százalék városokban, míg 25 százalék vidéken él. Vagyis durván több mint negyvenmillió embert érint a probléma.

A lakhatási válságra az is nagy hatást gyakorol, ha nőnek a lakásárak, miközben a fizetések kevésbé követik az áremelkedést. Jöjjön egy újabb Eurostatos adat: kevesebb mint 10 év alatt, 2015 és 2023 között a lakásárak átlagosan 47 százalékkal emelkedtek az EU-ban. A legnagyobb növekedést Magyarországon mérték, ahol 173 százalékkal emelkedtek a lakásárak.

Sőt, az EU-ban az ingatlanok bérlése is drágább lett. 2010 és 2022 között a bérleti díjak átlagosan 18 százalékkal emelkedtek, részben a rövid távú bérleti díjak növekedése miatt, aminek következtében sok potenciális ház és lakás kikerült a piacról.

Mi is megnéztük korábban a KSH-adatokat, és arra jutottunk, hogy egy átlagos, 50 m2-es budapesti használt lakás megvételéhez 2009-ben 85 havi bérre, míg 2023-ban már 96 havi bérre volt szükségünk nettóra számítva. Országosan pedig 2009-ben egy 50 m2-es használt lakást 62 havi bérből vehettünk, míg 2023-ban 58 havit kellett utalnunk.

Gyakorlatilag az elmúlt másfél évtizedben azért döbbenetes módon nem nyílt az olló a fizetések és a lakásárak között. Sőt, országosan egyes régiókban még visszaesést is tapasztalhattunk. Az más kérdés, hogy a hiperinfláció mennyire csökkentette a komfortérzetünket, amely kihathatott erre a szegmensre is.

Tenni kell valamit!

Az EU mindenesetre a számok alapján úgy gondolja, hogy lakhatási válság van. Az Európai Parlament még tavaly ősszel tette közzé az „EU: választások utáni felmérés 2024” című kutatását, amely azt vizsgálta, hogy a megnövekedett választási hajlandóságnak mi lehetett az oka. Az emelkedő árak és a megélhetési költségek (42 százalék), valamint a gazdasági helyzet (41 százalék) voltak a fő témák, amelyek az európai polgárokat arra ösztönözték, hogy a tavaly júniusi európai parlamenti választásokon a korábbiakhoz képest nagyobb arányban szavazzanak.

Itt jön a képbe tehát a megélhetési költség, amely alapvetően kötődik a lakhatáshoz. Sokszor hallottuk a leegyszerűsített képletet, hogy Nyugaton a többség bérlakásban lakik, míg Kelet-Közép-Európában saját tulajdonban. Persze ez is tévhit, hiszen

az Eurostat adatai szerint az európaiak több mint kétharmada saját tulajdonú otthonában él.

A bérlők valamennyi uniós országban kisebbségben vannak, egyetlen kivétel van, hiszen Németországban 52,4 százalék lakást bérel. 

De fókuszáljunk most a lényegre:

az EU-ban 30 százalék körüli azok aránya, akiknek nincs saját lakásuk.

Ez jó vagy rossz? Meg lehet-e ilyen kérdést fogalmazni?

Statisztikailag vagy matematikai képletekkel ez nem értelmezhető, csakis szociokulturális-társadalmi megközelítés lehetséges, de az az objektív megközelítés felől a szubjektív tényezők felé visz minket.

2021-ben az Európai Parlament állásfoglalást fogadott el, amelyben felszólította az uniós országokat, hogy ismerjék el a megfelelő lakhatást olyan alapvető emberi jogként, amely törvényi úton érvényesíthető. 2024 júliusában pedig Ursula von der Leyen az Európai Bizottság elnökévé választása előtt bejelentette, hogy a lakhatás az EU prioritása az új ciklusban, ezért az EU-nak először lesz lakhatásért felelős biztosa.

Szociális lakásépítések

A megoldás nem lehet más, ha a fiatalok nem tudnak saját lakást vásárolni, minthogy a szociális lakhatási beruházásokat előtérbe helyezzük.

Persze a részletekben rejlik a kisördög: milyen finanszírozás feltételekkel lehet ezt megvalósítani, hogy a fejlesztők számára rentábilis legyen, de a fiatalok vagy kevésbé fiatalok is megfizethessék a lakbért.

Végül tehetünk egy szubjektív megjegyzést is, amely nyilván majd százéves statisztikai adatsorok tükrében válik világossá. Ez pedig az, hogy a vagyonelemek egyre koncentráltabban jelennek meg a globális gazdaságban, különösen a válságok hatására, és úgy tűnik, hogy az ingatlaneszközök tekintetében is folyamatos a tulajdonkoncentráció. 

Vagyis ahogy nőnek folyamatosan a lakásárak, vagy ahogy észrevétlenül láthatjuk a pénz elértéktelenődését, lásd dollár vásárlóereje százéves távlatban, úgy szorul ki egyre több ember a lakáspiacról, legalábbis tulajdonlás tekintetében. De ez nem tragédia, hanem olyan társadalmi dinamika, amellyel a kormányoknak foglalkozniuk kell, és meg kell határozniuk, hogy mit is jelent a gyakorlatban: a megfelelő lakhatást alapvető emberi jog.