Az elmúlt néhány hónapban a lakáspiac szempontjából figyelve jól alakultak a makrogazdasági mutatók: elindultak a dezinflációs folyamatok, reálbér-emelkedés ment végbe, javult a lakossági fogyasztók bizalma a gazdaságban, valamint a foglalkoztatottsági statisztikák is historikusan magas adatokat mutattak.

A fenti tényezőkön túl a kedvezőbb hitelkondíciók és a 2024-től elérhető megújult otthonteremtési támogatások is pozitívan hatnak a lakáspiaci aktivitásra a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint, mindezzel lendületet adva 2024 első hónapjainak is.

Kapcsolódó

Az idei első negyedévben országos szinten 30 százalékkal bővült a lakáspiaci tranzakciók száma éves összevetésben, ez nagy kiugrásnak tűnik, ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a bázisév nagyon alacsony tranzakciószámot mutatott.

A 2023-ban megvalósult rendkívül alacsony lakáspiaci tranzakciószám 21 százalékkal maradt el 2022-höz képest. A lakáspiaci forgalom 2023. év végétől már élénkült, 2024 első negyedévében pedig országosan 30 százalékkal bővült az adásvételszám az előző év azonos időszakához képest. A kereslet élénkülésével párhuzamosan vidéken 4,8 százalékra, míg Budapesten 3 százalékra csökkent a tipikus alku mértéke 2024 első negyedévének végére.

A bérleti díjak 12,6 százalékkal, a lakásárakat meghaladó mértékben emelkedtek, így az éves bérbeadási hozam is nőtt az előző év azonos időszakához képest.

Muszáj hitelt felvenni?!

A lakáspiaci aktivitást mi sem mutatja jobban, mint az idei év első két hónapjában megkötött lakáshitelszerződések volumene, amely több mint duplája az egy évvel korábbinak. A pénzintézetek többsége egyébként a kereslet további élénkülésére is számít, ahogy arról korábban írtunk, az igazi áttörést feltételezhetően 2025 hozhatja a hitelszektorban.

A hitelkereslet növekedésében elsősorban a csökkenő hitelkamatok és az új családi otthonteremtési támogatások (csok) is érdemi szerepet játszottak a hitelkereslet élénkülésében. Utóbbi ráadásul az átlagos hitelösszegek megugrásához is hozzájárult, ugyanis az első negyedévben megkötött csok plusz hitelek átlagos szerződéses összege 25,4 millió forint volt, ami érdemben magasabb, mint a csok plusz kiszűrésével a használt lakásra felvett hitelek 15 millió forintos átlagos hitelösszege 2024 februárjában.

A legfrissebb, februári adatok alapján a használt lakásokra átlagosan 19,8 millió forint hitelt vesznek fel a magyarok, míg az újakra 16 milliót. Ez az arány egyébként nagyjából mindig így volt, hiszen az vesz újlakást, akinek több „készpénze” van, ebből fakadóan kevesebb pénzkölcsönre van szüksége. Egy év alatt azonban jelentősen megugrott a felvett hitel átlagos összege, a használt ingatlanoknál 43 százalékos az emelkedés, míg az újaknál még ennél is több, 54 százalék.

Volumenalapon a 2024 februárjában megkötött lakáshitel-szerződések 83 százalékát a 7,3 százalékos thm-plafon alatt szerződték a bankok. A csok plusz érdemben a fővárosi vagy a megyei jogú városokban található használt lakások elérhetőségét javíthatja elsősorban.

„Új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára azonban lényegesen romlott az elérhetőség” – jegyzi meg a friss jegybanki jelentés.

Az tehát elmondható, hogy továbbra is csak azokat támogatja az Orbán-kormány otthonteremtési céllal, akik gyermeket vállalnak.

Kell is a hitel, mert emelkednek az árak

A tavalyi év második felét jellemző stagnálást követően az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult 2023 utolsó negyedévében, reálértelemben azonban 1,8 százalékos csökkenést mutat az MNB statisztikája.

A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége érdemben nem enyhült, 2023 végén 12 százalékot tett ki. Ezen mutatók javulása esetén jelentősen mérséklődik az újabb nominális lakásárcsökkenés kockázata. Most tehát azok jártak igazán jól, akik még a tavalyi évben, viszonylag alacsonyabb áron értékesítették az ingatlanukat, és kivártak, majd 2024-ben vagy 2025-ben vásárolják meg az új kiszemeltet.

Az első negyedévben a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra az előzetes adatok alapján. Budapesten 3,4 százalékkal, a vidéki városokban 5,7 százalékkal, míg a községekben 7,5 százalékkal emelkedtek a nominális lakásárak ugyanezen időszak alatt.

A fenti diagram az átlagos négyzetméterárakat településtípusok szerint mutatja be Budapesthez viszonyítva, a fővároshoz viszonyítva a lista csökkenő sorrendben a következőképp alakul:

  1. pesti külső kerületek
  2. budapesti agglomeráció
  3. vármegyeszékhelyek
  4. nem falusi csok községek
  5. városok
  6. falusi csok községek.

A jövedelmek a lakásáraknál gyorsabban emelkedtek 2023-ban, ezzel a lakásár/jövedelem mutató a fővárosban 4,1 százalékkal, országosan 2,5 százalékkal mérséklődött 2022 negyedik negyedévéhez képest.

A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben megfigyelhető csúcshoz képest jelentősen alacsonyabb szinten, országos átlagban 12 százalék körül stagnált az elmúlt egy évben.

Újlakások és építkezések

Az idei évben is visszafogott lehet a lakásépítések volumene a kiadott építése engedélyek számának visszaesése, valamint az alacsony kereslet miatt. Az MNB várakozásai szerint 15,6 ezer új lakást átadása valósulhat meg 2024-ben, ez 16 százalékkal kevesebb, mint 2023-ban.

Az első negyedévben tovább csökkenhet a fővárosi fejlesztés alatt álló lakásállomány, ugyanakkor a kereslet élénkülésének hatására jelentős számú újlakás értékesítésébe kezdtek bele a fejlesztők.
Fontos kiemelni, hogy az 5 százalékos lakásáfa-kedvezmény meghosszabbítása rövid távon ösztönözheti a kínálat bővülését.