Az előzetes, optimista várakozásokat is túlszárnyalta a lakáspiac elmúlt évi teljesítménye, az új támogatások megjelenése minden megoldást keresőt megmozgatott és felborította a piaci ciklusok több évtizedes trendjét. 2014 óta folyamatos a reáláremelkedés, valódi válsághelyzet a Covid hatására sem alakult ki, inkább a vevői preferenciák változtak meg.

"Tavaly a hitelpiac is jól teljesített" - mondta az elmúlt évről az OTP Ingatlanpont mai sajtótájékoztatóján Valkó Dávid vezető elemző.

Kapcsolódó

Az erősödő inflációs félelmek újabb lendületet adtak a befektetési célú vásárlásoknak, Budapesten ismét 40 százalék fölötti, vidéken egyharmados arányban vásárolnak ezzel a céllal. A kamatemelés hatása a tavalyi piacon még nem volt érzékelhető.

Közeleg a trendforduló?

Összességében 2021-re kimondható a 10 százalék feletti reáláremelkedés, a forgalom nagyjából 15 százalékkal bővült 2020-hoz képest, a tranzakciószám elérhette a 155 ezret.

A drágulásban Budapest évek óta sereghajtó, tavaly is csak pár százalékkal nőttek a fővárosi árak, ez lehet a trendforduló jele, a községekben, városokban viszont 12-15 százalékos volt az emelkedés.

Látványos - 15-30 százalékos -  a drágulás az agglomerációban, a Balatonon és a peremi kerületekben.

A NAV  legfrissebb adatai szerint Budapesten a lakások négyzetméterenkénti átlagára tavaly 697 ezer, Somogy és Pest megyében 475 ezer, Győr-Moson-Sopronban és Hajdú-Biharban 437-440 ezer forint volt.

A megyeszékhelyek közül Debrecenben 486 ezer, Székesfehérváron 483 ezer forintos fajlagos átlagárat regisztráltak az eladások alapján.

Budapesten az ötödik kerület a legdrágább 1,036 millió forinttal, második a első kerület 903 ezerrel, majd a második és a tizenkettedik kerület következik 880, illetve 895 ezer forintos átlagárral.

A drágulás és a kapacitások szűkössége miatt a kedvezmények nem feltétlenül érték el azt a célt, hogy megkönnyítsék a lakáshoz jutást - emelte ki Valkó Dávid.

A szakértő szerint 2022-ben az új lakások átadásában felfutás várható, akárcsak az építési engedélyek számában, az öt százalékos áfára kiszabott határidő ugyanis az ez év végéig megszerzett engedélyekre vonatkozik.

Elképesztő árak

Elképesztően drágák az új társasházi lakások - fogalmazott Valkó, kiemelve, hogy korábban elképzelhetetlen volt például a 20. kerületben megjelenő 1,1 milliós, vagy a 21. kerületi építkezésnél kiírt 900 ezer forintos négyzetméterár.

Az új lakások drágulása húzza a használt piacot, a látványos balatoni áremelkedés után kevésbé frekventált helyeken is várható növekedés a következő hullámban.

Arra a kérdésre, hogy meddig nőhetnek az árak Valkó kifejtette, a drágulás már 2014-ben elkezdődött, s 2018-ban már mindenki fogta a fejét miatta. Azóta pedig 40-45 százalékkal tovább drágult a pesti külső térség, az olcsóbb megyeszékhelyeken 60 százalékkal, Salgótarjánban pedig 80 százalékkal emelkedtek az árak. A jövőre nézve sok múlik a mindenkori támogatásokon, igaz, ezek egy részét kivezetik, ezért nagy lesz a hajrá idén, így a forgalom visszaesésére nem kell számítani. Extra jövedelmek is érkeznek, a Zöld Otthon Program (ZOP) is gerjeszti a keresletet, ami az áremelkedést hajtja.

Már látszik a vége?

Nem tagadható azonban a bizonytalanság. A  támogatások egy részének kivezetése és ZOP kifutása, valamint a hitelkamatok emelkedése visszafoghatja a kereslet, továbbá a nemzetközi helyzet és a hazai gazdasági környezet is kiszámíthatatlan. További kockázat a Covid alakulása, valamint a választások - hangsúlyozta Valkó Dávid.

Mindezek hatására 2023-tól, vagy akár már 2022 második felétől lassulhat a piaci pörgés, ami nem jelent visszaesést, inkább a reálárak stagnálását.

Hihetetlenül felgyorsult a forgási sebesség

Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont Zrt. vezérigazgatója szavai szerint minden összeállt ahhoz, hogy egy őrült boom bontakozzon ki a hitelpiacon. Hihetetlenül gyors lett egyes ingatlanok forgási sebessége, a dinamikus piaci változásokról pedig folyamatosan tájékoztatni kell a vevőket, kezelni a licithelyzeteket, ez az igény felértékeli a szakértők szerepét. Tavaly a cég az eddigi legmagasabb eredményét tudta elérni.

Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője a lakáshitelek tavalyi, 40 százalékos emelkedését, az 1400 milliárdos állományt úgy értékelte, hogy az az elmúlt 20 év távlatában még mindig nem számít soknak.

Az idei évet viszont nagy kérdőjelként emlegette, a hitelkamatok növekedése ugyanis drasztikusan növeli majd a törlesztőket. A tavaly elérhető 4 százalékos hitelkamat ha idén 7 százalék fölé nő, az bőven meghaladja a 6 százalékos lélektani határt, ami alatt nyugodtan adósodnak el az emberek.

Ha "csak" 7 százalékig nő a hitelkamat, az egy 120 ezres havi törlesztőt 170 ezerre emelhet, ez 40 százalékos növekedés, de még futamidő hosszabbítással is elérheti a  155 ezer forintot - fogalmazott Kormos.

Az alappályát nézve növekedés várható a lakáshitelezésnél, de a kamatemelés visszafoghatja a keresletet. Bizonytalan a babaváró megszűnésének, az otthonfelújítási hitelnek és támogatás megszűnésének a hatása is. Ugyanakkor az inflációs félelmek miatt sok befektető jelenhet meg a piacon. Összességében a 2021-es 1400 milliárdos lakáshitelfelvétel után idén 1600 milliárdra számít.

A felújítási hitellel kapcsolatban kiemelte, az induláskor jósolt 200 milliárdos állomány helyett 60 milliárd forint realizálódott, főként vidéken és leginkább családi házak tetőcseréjének megvalósításához vették fel.

Brutálisan túlteljesít a Zöld Otthon Program

Brutálisan felülírta a várakozásokat a ZOP, a meghirdetett 200 milliárdos keret várakozásaik szerint májusra elfogy. Ugyanakkor amiatt az adminisztratív korlát miatt, hogy csak végleges adásvételi szerződéssel elérhető, kevés társasházi lakást vásárló jut hozzá, a hitelek kétharmada így családi házhoz kapcsolódik.

A társasházi lakásokat fejlesztők ugyanis jellemzően előszerződést kötnek a vevőkkel, ez pedig kizárja, hogy éljenek a Zöld Otthon Program kínálata hitellel.

Az előszerződési gyakorlat egyik indoka, hogy a fejlesztők áfafizetési kötelezettsége csak a végszerződés után áll fenn, előszerződéssel egyszerűbb a likividitásmenedzsment. A másik ok a társasházi alapító okirat körüli bonyodalmak, amelyeket nem kívánnak a nyakukba venni - mondta kérdésre válaszolva Kormos Zoltán.