A koronavírus-járvány, az azt kísérő lezárások, a hatalmas mennyiségű kormányzati támogatás és a jegybankok által a rendszerbe öntött pénz párosulva a rekord alacsony kamatokkal, a fejlett világban szinte mindenhol ugyanazzal az eredménnyel jártak: hatalmasat ugrottak a már amúgy is 10 éves száguldáson túllévő ingatlanárak az elmúlt két évben.

A nagy jegybankoknak azonban lépniük kellett a tavaly óta egyre gyorsuló ütemű inflációra, szigorítani kezdtek az Atlanti-óceán mindkét oldalán. Az amerikai Fed már korábban és agresszívabban szigorítani kezdett, és a héten úgy tűnik, a jó európai szokásokhoz híven lassabban és később, de az Európai Központi Bank (EKB) is elszánta magát arra, hogy ha csak szimbolikus mértékben is, de elkezdjen csavarni egyet a kamatprésen. A Magyar Nemzeti Bank is együtt mozgott a nemzetközi trendekkel, sőt itthon már korábban megindult a kamatok emelése.

Még mindig pezseg a kereslet

A kérdés mindenhol ugyanaz - írja elemzésében a Financial Times -, nem okoznak-e drasztikus visszaesést a lakásárakban az emelkedő kamatok okozta terhek. A prompt helyzet érdekes módon egyelőre nem utal erre. Londonban egy-egy meghirdetett ingatlan még mindig potenciális vevők seregét vonzza, a házak simán elkelnek általában a kínálati áron (Magyarországon is hasonló trendek voltak tapasztalhatók). De hasonló volt eddig a helyzet a többi nagy gazdaságban is, az Egyesült Államokban például márciusban éves szinten 20,6 százalékkal nőttek a lakásárak. Az OECD 38 országában a tavalyi utolsó negyedéves adatok alapján két év alatt átlagosan 16 százalékos volt a lakóingatlanok áremelkedése. Ez a legmagasabb érték az elmúlt 50 évben, ameddig visszamenőlegesen az adatok rendelkezésre állnak.

A jegybanki szigorítások hatásai eközben mindenhol megjelentek már a jelzálogkamatokban. Az Egyesült Államokban a jelzálog-finanszírozó Freddie Mac 30 éves jelzálogkamata májusban már 5,23 százalékon állt, ez 2009 óta a legmagasabb szint, az Egyesült Királyságban tavaly november óta az átlagos jelzálogkamat 32 százalékponttal lett magasabb, igaz, ez még mindig csak 1,82 százalékot jelent.

De már lassul a piac

Vannak már arra utaló jelek, hogy az áremelkedést kiváltó tényezők gyengülnek. Az amerikai építőipari bizalmi index májusban esett, és áprilisban a családi házak eladási száma havi szinten már 17 százalékos visszaesést mutatott, 2020 augusztusa óta a legalacsonyabb szintre süllyedt. Az Egyesült Királyságban is 2 éves mélyponton volt áprilisban az új jelzáloghitel-kérelmek száma.

Az elemzők eközben további kamatemeléseket várnak, minimum 100 bázispontot Európában, Kanadában, Új-Zélandon és Ausztráliában egyaránt. Ez tovább nyomhatja felfelé a jelzáloghitel-kamatokat. Barbara Rismondo, a Moody's hitelminősítő alelnöke szerint többek között emiatt is várhatóan drasztikusan csökkenni fog a lakásárak növekedési üteme. Az EKB eközben májusban arra figyelmeztetett, hogy a hirtelen kamatemelések korrekciót okozhatnak a lakásárakban, és a Bank of England részéről is hasonló vélemények láttak napvilágot.

A lap szerint a közgazdászok úgy látják, az árak fékeződésében a növekvő kamatokon felül szerepet kap majd a háztartások infláció miatti reáljövedelem csökkenése, illetve a már korábban elkezdődött visszaesés a megtakarítási hajlandóságban is. Az Oxford Economics úgy számol, hogy 2023-ban a legtöbb országban fékeződik az áremelkedés üteme, és néhány országban azonnali korrekció indul meg. Volt olyan megkérdezett elemző, aki például az amerikai lakáspiacon óvatosabban stagnálásra, majd esetleges fordulatra számít, de például az Egyesült Királyságban a Capital Economics elemzői a következő két évben összesen 5 százalékos áresésre számítanak, ami elvinné a járvány eleje óta tapasztalt emelkedés ötödét.

Ez azonban nem összeomlás

Azonban vegyük észre, hogy itt egy hatalmas fellendülést követően még mindig csak legfeljebb stagnálásról, vagy néhány százalékos visszaesésről szólnak a prognózisok, ez sehol sincs ahhoz a  zuhanáshoz képest, amit 2008-2009 hozott, amikor öt éven keresztül csökkentek az átlagos ingatlanárak az OECD tagállamokban.

Ian Shepherdson, a Pantheon Macroeconomics vezető közgazdásza szerint a jelenlegi helyzet nem ugyanaz, mint a 2006-os. A Fed kamatemelései nem kényszerítik majd a háztulajdonosokat tömeges eladásra, aránylag kevés ugyanis a változó kamatozású jelzáloghitel. Az Egyesült Államokban a legtöbb hitel 30 éves és fix kamatozású, s bár országonként változik az arány, a változó kamatozású hitelek aránya sokkal alacsonyabb mindenhol, mint a megelőző évtizedekben volt, az óceán mindkét partján.

Ráadásul nem csak az alacsony kamatok, de a historikusan alacsony munkanélküliség és az alacsony kínálat is hajtották az árakat felfelé. Az USA-ban és az Egyesült Királyságban is arról számoltak be szakmai szervezetek, hogy az eladó ingatlanok száma sokéves mélypontokon van.

Az Oxford Economics szakértői szerint hacsak nem lesz drasztikus emelkedés a munkanélküliségben, a kényszereladások száma sem fog jelentősen emelkedni. Bár az infláció sok helyen a reáljövedelem csökkenését eredményezi, az emberek, különösen a tehetősebbek jelentős nagyságú megtakarításokat halmoztak fel a járvány idején.

Összességében az elemzők egyetértettek abban, hogy a kamatok emelkedése lassítja majd a keresletet és ezáltal a lakóingatlanok árának növekedését a fejlett gazdaságokban, de olyan típusú masszív visszaesés, amire a 2000-es évek eleji lakásár-emelkedést követő válságban volt példa, nem várható. - Persze az elemzőknek sincs mindig igazuk.