Az elmúlt tizenöt év állami lakáspolitikája az új gazdasági-társadalmi feltételek mellett már nem bizonyult hatékonynak, amelyet elemzésünk első részében össze is foglaltunk. A kormányzat is felismerte ezzel összefüggésben a lakhatási válságot, nem véletlenül készült el szeptemberben a Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 című dokumentum. Azóta egyre jobban körvonalazódnak a konkrét intézkedések, amelyekről az Economx.hu cikksorozata is beszámolt. 

Egyrészt a magántulajdonú vagy szociális, bérelt lakás kontextusában a kormány az újépítésű lakásokra koncentrál. Másrészt nyilvánvalóan a használt lakások piaci dinamikájába igen nehéz lenne belenyúlni, hiszen az már a magántulajdon szentsége kapcsán vethetne fel aggályokat. 

Kapcsolódó

Ugyanígy a bérleti díjaknak plafonértékeket vagy egyéb megkötéseket meghatározni, miközben két fél magánjogi kontraktusban fixál egy bérleti szerződést, szintén meredek terep. Ráadásul a bérbeadásban még inkább a kereslet és a kínálat dominál, és ez még akkor is érvényes, ha a Terézvárosban kilőjük az Airbnb-t, és azt reméljük, hogy majd drasztikusan csökkennek a bérleti díjak vagy a lakások eladási árai.

Visszatérve a politikára, az újlakások piacán a következő 8-10 esztendő távlatában az a cél, hogy évente 25-30 ezer újlakás épüljön. Azt szeretnék, hogy évenként nagyjából 2-3 ezerrel nőjön az újlakás-állomány, vagyis nagyjából jól látják a kormányban a fundamentális problémákat. Utóbbiak közé tartozik, hogy Magyarország nyugati értelemben egy közepesen fejlett állam, viszonylag alacsony bérekkel, miközben az elmúlt évtizedben az átlagos európai számokkal összehasonlítva sokkal jobban nőttek az ingatlanárak.

Kép: Economx

Európai szinten is elszálltak az árak

A kormány tehát az újlakásokra helyezi a hangsúlyt és nem a szociális bérlakás-programra, aminek számos oka lehet. Egyrészt sokkal több állami forrást kellene becsatornázni, míg most inkább szabályozásokkal és adókedvezményekkel hoznák helyzetbe az ingatlanfejlesztőket. Másrészt visszaköszön az az elvi beismerés, hogy Magyarországon a bérek jóval kisebbek, mint Nyugaton, vagyis nem gondolják azt, hogy családot alapítani jó fizetésért bérlakásban is lehet.

Beszédes volt a minapi nyilatkozat is, miszerint a kormány nem akarja visszahozni az ingatlankezelő vállalatok időszakát 1990 előttről. Ezt úgy is értelmezhetjük, hogy nem szeretne az állam egy újabb „sóhivatalt” felállítani, hogy azok kezeljék a lakásvagyont, bár ezt ki is lehetne szervezni, talán azért sem, mert nem áll rendelkezésre megfelelő kapacitás és szakértelem.

Hosszabb távon azonban valószínűleg mégiscsak el kell mozdulni a bérlakás-piac irányába, vagyis a kormányzatnak nagyobb összegeket kell majd ebbe invesztálnia, mert ha valóban tovább emelkednek a lakásárak, akkor a Nyugaton jól ismert állapot következhet be, vagyis egyre kevesebb embernek lesz esélye saját lakást vásárolni. Ezért az új politika sem tisztán piaci alapon képzeli el a jövőt, hanem erős állami ösztönzőkkel mérsékelné a tendenciákat.

Kép: Economx

Jöhetnek a támogatások. De jók ezek?

Az új politika előnybe hozza a fiatalokat, a 40 év alatti családosokat, a dolgozó, de szociálisan rászoruló embereket. A célzott társadalmi csoportoknak szóló kamattámogatások mellett új, lakhatási célú béren kívüli juttatások, kollégiumi férőhelyek és megtakarítási formák is elérhetővé válnának. Ez megint nagyon szép és jó, ha lesznek konkrétumok, akkor meg lehet vitatni azok realitását.

A támogatások első „fecskéjeként” alacsony – az első öt évben maximum 5 százalékos – kamatozású lakáshitelt vehetnek fel első lakásvásárlásra a 35 évnél fiatalabb vevők 2025 áprilisa és októbere között. Ehhez teljesíteniük kell a feltételeket, valamint olyan lakóingatlanra vehetik fel a kölcsönt, amelynek négyzetméterára 1,2 millió forint alatt van, az energiatanúsítványuk pedig legalább A+ besorolású. 

Az ingatlan.com be is mutatta, hogy a szigorú feltételeknek csak a maximum 60 négyzetméteres eladó lakások egy százaléka felel meg. Vagyis lesz még hova fejlődni.

Hol van az iskola és hol van az út?

Az új lakáspolitika legizgalmasabb programpontja, hogy a nagyvárosokban és vonzáskörzeteikben, funkcionális földrajzi egységekben szabályozott lakhatási övezeteket hozna létre az állam, ahol az ingatlanfejlesztők például vegyes tulajdonú tőkealapokon, vagy projektfinanszírozási hitelen, adópolitikán keresztül ösztönzőket kapnának, hogy azok meghatározott kondíciók mellett fejlesztéseket hajtsanak végre. 

Érdekes lesz látni, hogy egy olyan politikailag megosztott, életszínvonalában nagy regionális különbségeket mutató országban, mint Magyarország, hogyan lehet mindezeket megvalósítani. Kérdés viszont már most is van bőven.

  • Valódi partnerségek jönnek létre a különböző szinteken, legyen az kormányzati, vármegyei, önkormányzati? Vagy központi direktíva alapján döntik el?
  • Kik alakítják ki ezeket az övezeteket, hogyan határolják le ezeket jogilag, és hogyan vonják be a helyi lakosságot?
  • Milyen elképzelések alapján gondolják úgy, hogy mindezek a területek akár húsz év múlva is a magyar gazdaság vagy helyi lakosság erőközpontjai lesznek, ahová érdemes erőforrásokat telepíteni?
  • Kik lesznek azok az ingatlanfejlesztők, akik bekapcsolódhatnak a programba és kik lesznek azok, akik nem?
  • Kik döntik el a résztvevőket, mely településeket emelnek ki, és melyeket nem?
  • Mit lehetett tanulni az elmúlt időszakban a rozsdaövezetek hasznosításából?

A különleges lakóövezetek egyes területeken felduzzaszthatják a népsűrűséget, miközben az infrastruktúra képtelen ezt követni. Ezt láthatjuk a budapesti agglomerációban például Dunakanyar-Szentendre vagy Budakeszi-Budaörs vonzáskörzetében, vagy akár a gyorsan növekvő nagyvárosokban, mint például Kecskemét és Debrecen, is tapasztalhatunk nehézségeket, ahol az utak egyelőre szűk áteresztőképessége miatt rendszeresek a dugók.

Folyamatosan zajlanak a beruházások e tekintetben, de nehezen érik utol az igényeket. Több évtizede beszélünk a főváros és az agglomeráció között zajló vándorlási dinamikáról, remélhetőleg az épülő körvasút majd enyhíti a gondokat, mint ahogy az MO-ás körgyűrű befejezésére is nagy szükség volna.

A különleges lakóövezetek egyszerűsített változataiként értelmezhetjük jelenleg a rozsdaövezeti akcióterületeket, amelyekből már több mint 60 van kijelölve az országban, és ahol a vevők az új lakások 5 százalékos áfáját visszaigényelhetik. Ezek komplex lakóterület-fejlesztések is lehetnek zöldterülettel, közösségi terekkel, kereskedelmi egységekkel, vagyis akár a városi szövet integritásának helyreállítását is támogatják a tájsebek „begyógyításával” együtt.

Mindenesetre a rozsdaövezetek fejlesztése a kompakt város eszményét igazolják, vagyis a lakók túlnyomó többsége a városon belül lakik, ahol a viszonylag kisebb távolságok miatt az utazások nagy része tömegközlekedéssel, illetve kerékpárral megvalósulhat. Kézzel fogható eredményeket jelenthetnek, bár itt is kérdés, hogy például egy külvárosi, elhagyott szovjet lakótelep integrálása a városi szövetbe mennyire lehet sikeres.

Kép: Economx

Hol lesz hely?

Szintén az agglomeráció kapcsán érdemes megemlíteni az építési telkek témáját. Nem csak azért nem akarnak vagy tudnak kiköltözni a fővárosból a szomszédos településekre, mert az infrastruktúra a határait feszegeti, hanem mert fogynak a területek.

Több helyen építési stopot vezettek be, mint például Érd, de máshol is jól megfigyelhető jelenség lett, hogy míg korábban családi házakat húztak fel, egyre inkább kisebb társasházakban, sorházakban gondolkodnak. Ha pedig újabb építési területeket jelölnek ki, ki fizeti az infrastruktúra (villany, csatorna) kialakítását? Esetleg mezőgazdasági területeket is elvehetnek, vagy hozzányúlnak? 

Sőt, érdemes megemlíteni a világgazdaság dinamikáját, ami ma arany, lehet, hogy holnap kuka. Új technológiák születnek, új infrastruktúrák alakulnak ki, amelyek új gyártelepeket hoznak létre. Hányszor hallhatjuk, hogy a globális gazdasági válságok miatt komplett iparágak mennek csődbe, kerülnek a süllyesztőbe, embereket bocsátanak el, ami a lakókörnyezetük minőségét is ronthatják. Ki tudja, hogy egy évtized múlva a ma nagy energiákkal létrejövő ipari övezek nem lesznek-e a holnap elhagyott övezetei?

A kormány remélhetőleg készít vagy készített azért egy átfogó SWOT-elemzést (erősségek, gyengeségek, lehetőségek, veszélyek), amely több évtizedes dinamikában vizsgálja a gazdasági-társadalmi folyamatokat. Ez egyébként roppant nehéz feladat, amikor azt sem tudjuk, hogy holnap mire lesz képes a mesterséges intelligencia, miközben lassan embert küldünk a Marsra.

A kormány új lakáspolitikai koncepciójáról szóló cikksorozatunk első részét ITT, a másodikat pedig ITT olvashatja, míg a harmadik írás pedig ITT kattintható.