A felújítsam vagy ne eladás előtt kérdés minden egyes eladást tervező tulajdonos esetében felmerül. A válasz azonban nemcsak az egyes ingatlanok adottságai, hanem a piac és gazdasági környezet átalakulásának időbeli függvényében is jelentősen változhat - mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Napi.hu-nak.

A legegyszerűbb a befektetők helyzete. Ők 3-6 évvel ezelőtt még kényelmesen megtehették, hogy a megvásárolt ingatlant különösebb ráfordítás nélkül 2-3 hónappal később, 10 százalékkal drágábban továbbadják. Ebben az időszakban az ingatlanok drágulása éves szinten 20-25 százalékos volt, ez azonban mostanra jelentősen lelassult és a vevők/tranzakciók száma is érezhetően csökkent.

Ebből adódóan, aki ingatlanbefektetésben gondolkodik, továbbértékesítésnél csak akkor tud szemmel látható hasznot realizálni, ha menet közben maga is aktívan növeli az adott ingatlan értékét. Így a befektetőknek már a vásárlás előtt érdemes ezt a költséget bekalkulálni az üzleti tervükbe - véli Balogh László.

Sokasodó dilemmák

Azok az eladók, akik a saját ingatlanuk eladásából befolyó összeget forgatnák be a következő otthonuk megvásárlásába, már sokkal nagyobb dilemma előtt állnak. Ők ugyanis gyakran nem érnek rá a végtelenségig várni azt a vevőt, aki az általuk megálmodott áron megvásárolják majd az ingatlant.

Dilemmájuk leginkább abból adódik, hogy a jelenlegi piaci helyzetben a vevőknek egyre nagyobb költséget jelent a hitelfelvétel, ez pedig csökkenti a keresletet az eladó lakások iránt. A fékeződő kereslet viszont nem párosul a minőséggel kapcsolatos elvárásokkal kapcsolatos kompromisszumokkal, a vevők 76 százaléka ugyanis jó állapotú, felújított vagy újszerű lakást vagy házat vásárolna.

Balogh szerint ez a vevők szempontjából érhető, hiszen az utóbbi években egy-egy lakásfelújítás mind időben, mind pedig anyagilag időzített bombává vált. A költségek növekedése mellett a felújítások időbeli csúszása is megszokottá vált, ami akár több millió forinttal növelheti egy-egy ingatlanvásárlás összköltségét, ami viszont ugyanúgy igaz az eladás előtt álló tulajdonosokra is. Ha elszámítják magukat egy értékesítés előtti csinosítás kapcsán, azt kockáztatják hogy kevesebb pénz marad a zsebükben, mintha felújítás nélkül alacsonyabb áron adnák el lakásukat.

Mivel a vevők háromnegyede jó minőségű lakóingatlant vásárolna, ezért a kérdést nem lehet lesöpörni az asztalról. Már csak azért sem, mert a budapesti használt lakások és házak esetén a felújított, újszerű és jó állapotúakért 22 százalékkal többet kérhetnek az eladók mint a közepes állapotúakért vagy felújítandóakért.

Ha belevágok, mennyit költsek?

A többi  nagyvárosban negyedével vagy harmadával többet lehet kérni a jobb minőségű ingatlanokért.  Ez egy átlagos, 50 négyzetméteres budapesti lakás esetében átlagosan 8 millió forint pluszt jelent felújítás után.

A szakértő szerint a felújításra nem érdemes az ingatlan aktuális értékénél 10 százalékkal többet költeni, mert nem biztos, hogy anyagilag megtérül. Az elvégzendő munkálatoknál pedig inkább a feltétlenül szükségesekre jó koncentrálni. A nem nagyon lelakott állapotú lakásoknál egy semleges, fehér színű tisztasági festés és a parketta újracsiszolása például többet hozhat a konyhára, mintha újraburkoljuk a fürdőszobát, és kicseréljük az összes nyílászárót - tanácsolja Balogh László.

Megéri?

Az emelkedő építőanyagárak, az általánossá vált szakemberhiány és az orosz-ukrán háború okozta gazdasági bizonytalanság miatt idén még inkább érdemes fontolóra venni: megéri-e jelentős időt és energiát ráfordítani a magasabb eladási ár reményében, vagy jobban járunk egy alacsonyabb összeggel, de elkerüljük a felújítással járó nehézségeket - mondta lapunknak Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Azt sem szabad azonban a szem elől téveszteni a döntés meghozatalánál, hogy az otthonfelújítási támogatás igénylésének határideje 2022. december 31-én jár le - tette hozzá a szakember.

A felújítások növelik az ingatlan értékét, azonban érdemes figyelembe venni azt is, hogy milyen jellegű értéknövelő beruházást hajt végre a tulajdonos. Valkó is a – lehetőleg fehér színű – tisztasági festés mellett voksol, megjegyezve a fűtés-korszerűsítés árfelhajtó hatását, és ellenezve a tulajdonos egyedi ízlését tükröző munkákat.

Jellemzően az első benyomások döntenek a vásárlásnál, ezért az "arany középút" lehet egy olyan, akár saját kezűleg is kivitelezhető, „alap”, de jó minőségben elvégzett felújítás, amely egyből megragadja a leendő vevő fantáziáját - tanácsolja Valkó Dávid.

Kényes egyensúly

A keresleti dominancia, az érdeklődők és vevők nagy száma mellett az egyre szűkülő kínálatra hívja fel a figyelmet a dilemma kapcsán Benedikt Károly, a Duna House marketing- és pr vezetője. Az újépítésű projekteknél kevesebb fejlesztés indul, így nem jut mindenki megfelelő lakáshoz, ráadásul sokan az emelkedő árak miatt már nem tudják az újat megfizetni.

Ezek a vásárlók a használt lakások között nézelődnek, és ott is a minőségileg jó, újszerű lakásokat keresik hiszen ezek hasonlítanak legjobban az újépítésű ingatlanokra. A felújítást így ennél a vevőkörnél szerinte mindenképpen érdemes meglépni

A magas kereslet gyorsuló piacot jelent, és kisebb alkupozíciót a vevők szemszögéből. A gyors döntéseket és az eladói oldalon a még erősebb pozíciót is erősíthetik a már felújított, jó állapotban lévő ingatlanok – mondta Benedikt Károly.

Ugyanakkor az erős kereslet miatt a felújításra szoruló ingatlanokat is viszonylag hamar megvásárolják, és szinte hasonló árakon - tette hozzá a szakember. Az árkülönbség csökkent az ingatlanállapotok között, emiatt akár dönthet úgy is a jelenlegi tulajdonos, hogy nem vág bele nagyon költséges felújításba, hanem megpróbálja a jelenlegi állapotában eladni az ingatlant.

Minden olyan felújítás abszolút támogatott, ami gépészetileg, energetikailag korszerűsíti az ingatlant, ez csak az előnyünkre válhat még akkor is ha ezek nem a legolcsóbb felújítási munkák. Ilyen például a fűtés korszerűsítése vagy az újravezetékezés, amellyel az értékesítési időt mindenképp jelentősen rövidíthetjük. Az esztétikai munkákról pedig a „kevesebb néha több” elve alapján vélekedik Benedikt. Véleménye szerint érdemes mellőzni a nagyon újszerű vagy régi trendeket a felújítás során, az apró korrekciók kijavítása pedig mindenképpen javasolja.

Megéri!

A közepes állapotú és az újszerű, felújított lakások átlagárának összehasonlításából kiindulva úgy tűnik, megéri eladás előtt felújítani – vallja Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. 

Népszerű, nagy lakosságszámú kerületben, ahol sok tranzakció zajlik, az átlaghoz képest a közepes (de nem lelakott) lakások átlagára 2021-ben 24 százalékkal maradt el a használt lakások kerületi átlagos négyzetméterárától, míg a nagyon jó minőségűek 14 százalékkal magasabb áron keltek el.

2022-ben ez a különbség még látványosabb, a közepes lakások fajlagos átlagára 36 százalékkal volt az átlagnál olcsóbb, míg a nagyon jó minőség 18 százalékkal magasabb átlagos négyzetméterárat jelentett - támasztja alá állítását.

Értékesítői tapasztalat alapján is elmondható, hogy az újlakások egyre emelkedő ára miatt az új lakásokat kereső vevők egy része megfontolja, hogy jó állapotú használt lakást keressen, gyakorlatilag azon az áron, amelyet már éppen nem akarna az új lakásért kifizetni.

A szakértő szerint a kulcs az időtényező: adott árszinten új lakást mintegy másfél év múlva vehetne birtokba, a felújított használt lakás pedig azonnal, vagy rövid időn belül költözhető. Nem szívesen bíbelődik azzal, hogy egy lelakott lakást vegyen és maga újítson fel, számára az idő is pénz és a felújítással járó vesződségtől való megszabadulás pedig megtakarítást jelent, ami érthetővé teszi, hogy miért találkoznak a kollégák egyre több ilyen vevővel - állítja Soóki-Tóth Gábor.