Egyre gyorsabb dinamikával drágulnak a lakások Budapesten és az ország többi részén – derül ki a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentéséből. A harmadik negyedévben országosan 12,8 százalékkal, míg Budapesten 14,7 százalékkal került többe egy lakás, mint 2023 harmadik negyedévében. A második negyedévben még „csak” 9,3 százalék volt a drágulás mértéke.
A kereslet egyértelműen élénkül, amit a makrogazdaság fundamentumai támogatnak. A tranzakciószámok alapján is erős negyedéve volt a lakáspiacnak, országosan 16, Budapesten 31 százalékkal több adásvételt regisztráltak, mint tavaly ugyanekkor.
A bérleti díjak visszafogottabban nőttek
A lakásárak emelkedését a bérleti díjak csak részben követték le, a harmadik negyedévet nézve 10 százalékkal kértek többet a bérlőktől, mint egy éve. Ennek magyarázata az MNB szerint egyértelműen a kiadó lakások számának a növekedése. Egyébként az, hogy az árak nagyobb mértékben nőttek, mint a bérleti díjak, elméletileg azt is jelenti, hogy az ingatlanpiaci befektetések megtérülése tovább tart, mivel a bérbeadási hozam alacsonyabb. Ráadásul az albérletpiacon a kínálat még tovább bővülhet: sőt az Airbnb-tiltás hatása már most megmutatkozik.
Jelenleg a budapesti lakások 14,6 százalékában lakik bérlő, az Airbnb-n meghirdetett ingatlanok (rövidtávú lakáskiadás) aránya pedig 1,6 százaléka a teljes fővárosi lakás-állománynak.
Ugyanakkor a fentiek ellenére mégis borítékolható, hogy jövőre emelkedni fog a befektetési célú ingatlanvásárlás vonzereje. A jegybank elemzői szerint jelentős források áramlanak 2025-ben a lakossági megtakarításokból a lakáspiacra, aminek két oka van:
- jókora kamatcsökkenés következik a mintegy 7000 milliárd forintos Prémium Magyar Állampapír különböző sorozatainál, valószínűsíthető, hogy a kapott kamatot sokan nem fektetik be ismét, sőt lejárat előtti kötvényeladások várhatók, a tőke egy része pedig a lakáspiacra kerülhet át
- az önkéntes nyugdíjpénztárakból egy éven át adózás nélkül lehet „feltörni” a megtakarításokat, itt azonban az átlagvagyon (2,1 millió forint) önmagában lakáscélra persze nem elég, az MNB szakértői szerint aki innen kivesz pénzt, valószínűleg felújításra költi
Az ingatlanpiaci felfutással a bankok is jól járnak, az év első 9 hónapjában 148 százalékkal több lakáscélú hitelszerződést kötöttek, mint tavaly. Ráadásul az átlagos hitelösszeg 13 millióról 18,5 millióra nőtt. 7400 szerződést kötöttek csok-kedvezménnyel, összesen 192 milliárd forint értékben. Ezzel a lakáshitelezésben 22 százalék már a csok-szerződések aránya (volumen alapon).
Keveseknek elérhető a kamatplafon
Az MNB prognózisa szerint jövőre 6,5 százalék lehet egy nem támogatott lakáshitel átlagos kamata. Az 5 százalékos THM (azaz a kamatplafon) csak egy nagyon szűk réteg számára lesz elérhető, az MNB számításai szerint a bankok által idén folyósított hitelek alapján az igénylések mindössze 1,5 százaléka felel meg a kritériumoknak. Az összes idei lakástranzakció alapján pedig a jogosult ingatlanok aránya az 1 százalékot sem éri el - mondták az MNB szakértői az Economx kérdésére.
Eközben a január-szeptember időszakban az átadott új lakások száma 20 százalékkal alacsonyabb, mint 2023-ban, vagyis nagyon kevés a fejlesztés, illetve a saját építkezés. Ahogy az év eddig kinéz, 16 200 új lakással bővülhet a kínálat 2024-ben, ami 13 százalékkal marad majd el a tavalyitól.
Ami viszont megépül, az sajnos elég drága: Budapesten a harmadik negyedévben 1,53 millió forint volt az újonnan épült lakások négyzetméterára, 5 százalékkal több, mint tavaly ugyanekkor.
A jelentés legfontosabb megállapításai:
- a 2023-ról elhalasztott keresletnek köszönhetően 2024 során a hosszú távú átlag közelébe tért vissza a lakáspiaci tranzakciók száma
- a lakáspiaci túlértékeltség éves szinten a második negyedévre jelentősen mérséklődött, már csak 11 százalékos a túlárazottság (fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérés), szemben az egy évvel ezelőtti 23 százalékhoz
- az újlakás-piaci kínálat csak lassan alkalmazkodik a megnövekedett kereslethez
- a jövő évben várhatóan a piacra érkező jelentős lakossági megtakarítások miatt 2024 második felében már az előrehozott vásárlásoknak is megnőhetett a szerepe
- a magyarországi (éves) lakásár-dinamika jelentősen meghaladja az átlagos EU-s áremelkedést