A legutóbbi népszámlálás szerint Magyarország népessége 2022 őszén 9 millió 604 ezer fő volt, vagyis az előző cenzushoz viszonyítva durván több mint háromszázezerrel lettünk kevesebben, még úgy is, hogy eközben 131 ezren költöztek hazánkba. Tehát egy évtized alatt 3,4 százalékkal kevesebben élnek a határainkon belül. 

A lakosságszámmal ellentétben a hazai lakásállomány bővült, hiszen 2022-ben 4,6 millió lakás volt az országban, ez 190 ezerrel, vagyis 4,3 százalékkal több, mint 2011-ben. De szükség van-e a csökkenő népesség mellett a lakásbővülésre? Vajon hogyan hat a lakáspiacra, hogy egyre kevesebb ember egyre több lakásból választhat?

Eltérő népsűrűség

Alapvető szempont, hogy a lakosságcsökkenés nem egyenletes az egész országban, hiszen az elvándorlás és beköltözés egyidejűleg zajló párhuzamos folyamat az egyes régiókra lebontva. A legutóbbi cenzus általános tapasztalatai szerint a nagyvárosok népessége csökkent, a vonzáskörzeteké nőtt (pl. Budapest-agglomeráció). 

A városi lakosság kisebb-nagyobb intenzitással vándorol a közeli községekbe akár a lakhatási költségek növekedése vagy éppen az otthonteremtési kedvezmények miatt, de a távmunka elterjedése is segítheti a folyamatot. Ugyanakkor a legnagyobb lakosságszám csökkenést a törpefalvak szenvedik el, jellemzően olyan megyékben, mint Zala, Somogy, Baranya, Borsod-Abaúj-Zemplén, Szabolcs-Szatmár-Bereg vagy éppen Tolna.

Ha összességében nézzük, akkor a legfejlettebb régiókba, azaz az északnyugati országrészbe és a Balaton környékére sokan költöztek. Ezzel együtt – és itt folyamatosan a KSH adatai a támpontok – a lakások száma számottevően nőtt a Balaton környékén, a fővárosban és az agglomerációjában, egyes régióközpontokban és az északnyugati határszélen. Vagyis bár országosan nő az olló a csökkenő lakosság és a növekvő lakásszám között, az egyes régiókban jelentkező többletlakosság indukálja az adott lokációkban a lakásszám-növekedést, vagyis ott építkeznek.

Szociorétegek

Ha általánosságban a népesség száma csökken és a lakások száma nő, akkor logikusan csökken a "laksűrűség" is, vagyis kevesebb lakó jut egy lakásra. A KSH szerint 2022-ben 100 lakásra 237 lakó jutott, ami 11 fős csökkenés 2011 óta, ami mindössze 5 százalék körüli eltérés.

Itt nagyon mélyre lehetne ásni szociológiai-gazdasági értelemben mind időben, mind térben, amelyre nincs lehetőség, de jó néhány szempont felmerül. Mikor hagyják el a szülői házat a gyerekek, vagyis meddig tart a mamahotel-szisztéma? Hogyan változik a társadalmi együttélés kultúrája a családi struktúrára lebontva, azaz hány korosztály él együtt? Ez utóbbi mennyire függ az adott társadalmi rétegek szociológiai és kulturális hátteréről? Milyen településtípusokon erősebbek a (nagy)családi kötelékek, amelyek esetlegesen azt jelentették, hogy nagyobb lakósűrűség jellemezte az együttélést? Mennyire néptelenednek el ezek a települések?

Hogyan változott a vásárlóerő az egyes társadalmi rétegeknél? Hogyan változtak a hosszú távú családi megtakarítási volumenek, vagyis milyen likviditással rendelkeznek, amelyek például megengedik, hogy a fiatalok minél hamarabb önálló, saját tulajdonú otthonba költözhessenek? Hogyan alakul a hitelpiac? Ezek a szempontok mind változtak az elmúlt évtizedekben, amelyek a „lakósűrűséget” csökkentik, vagyis a kisebb népesség nem feltétlenül jelenti, hogy kevesebb lakás is kell.

Lakható vagy bontandó?

Szintén meghatározó kérdés, hogy a lakások hány százaléka már alig vagy nem lakható, hiszen a statisztikai definíciók nem képesek egzaktan megmutatni, hogy éppen mikor „dől össze” az a vályogépület. Mindenesetre a lakások komfortfokozata is javult, az összkomfortos lakások aránya 70 százalék körüli köszönhetően az építkezéseknek, felújításoknak és a korszerűbb műszaki megoldásoknak. 

Vagyis bár az 2011-es népszámlálás óta csökkent az arány, még mindig a lakások harminc százaléka nem összkomfortos. Ide tartozik a komfortos (konvektoros is, amely azért Budapest 2., a 11. vagy éppen 12. kerületében is a kockaházakban megszokott), a félkomfortos, a komfort nélküli és a szükséglakás.

A lakott lakások 13 százaléka vályogfalazatú, a házi csatornát használók aránya kevesebb mint felére csökkent, de még mindig csaknem a fele! Itt is számtalan kérdés merül fel, amelyek választ adhatnak arra, vagy legalábbis trendeket láthatunk, hogy a meglévő állomány vajon hány százaléka fog kihullani a rostán a jövőben, mekkora részük néptelenedik el, mert lassan alkalmatlan lesz a napi életvitelre a korszerűtlenségük miatt. 

Többek között a Duna-Tisza közén a Homokhátságon drámai mértékben csökken a talajvízszint, szinte már félsivatagos terület. Mikor lesz a vidék élhetetlen, hogy az ott élők elvándoroljanak és ők hová mennek? Egyáltalán a tanyák több százezres lakossága hová megy? Vajon hány százezer otthont érintenek a klímaváltozások, amelyek így valójában az országos lakásszámot kvázi potenciálisan csökkenthetik a közel- vagy távoljövőben. 

Vagy az is lehet, hogy éppen kiköltöznek az emberek tanyára, ahol majd napelemmel és szélturbinával biztosítják az energiát? Persze, ahol lesz még víz és nem ég szénné a föld. Vagyis kérdéses, hogy a sztenderd életminőséget jelző modern igényekre vajon tényleg mindenkinek szüksége van-e, vagy megelégszenek egyfajta életfilozófia mentén a statisztikai besorolás alapján korszerűtlen otthonokkal, és szeretnének például vaskályhánál melegedni vagy főzni. Nyilván a számuk nem meghatározó, de mégiscsak statisztikai elemként jönnek számításba. 

Funkcióváltás is

Mindenesetre a nem lakott lakások aránya emelkedő tendenciát mutat, vagyis mondhatnánk, hogy nincs szükség növekvő lakásállományra a fogyatkozó népesség mellett. De itt megint érkezik egy új szempont: a lakások meghatározó aránya ment át funkcióváltáson, és a család például rekreációs célokra használja, legyen az egy kis házikó a szőlőben, a hegyoldalon, netalán folyó- vagy tóparton. 


Illetve az idényszerűen használt lakások mellett elterjedt a magánlakások idegenforgalmi hasznosítása is. 2022-ben a KSH számai szerint 599 ezer lakásban nem laktak életvitelszerűen, arányuk a legutóbbi népszámlálás óta 2 százalékponttal 13 százalékra nőtt. Itt felmerül, hogy az idegenforgalmi hasznosítás következtében mennyit költenek a turisták, mindezek mekkora gazdasági hasznot generálnak a tulajdonosnak, a helyi önkormányzatoknak, az adott régiónak és általában az államnak.

Civilizációs és európai kérdés

De nem csak hazánkban, hanem az Európai Unióban is csökken a lakosság, amelyet 2015-ben tapasztalhattak meg először a statisztikusok. Mindez a tömeges bevándorlás ellenére érvényesül, hiszen a más kultúrákból érkezők is egy-két generáció után felveszik a helyi kényelmi szolgáltatásokat, és az bizony kevesebb gyermekvállalással jár együtt.

Visszatérve a kormány által felvetett lakhatási válságra, ezt a kifejezést még érdemes volna górcső alá venni, hiszen az kevésnek tűnik mérőszámként, hogy egy fiatal vagy fiatal pár hány havi keresetéből tud hitellel otthont vásárolni. Gondoljunk csak arra, hogy 1990 előtt hányan laktak albérletben, hányan éltek otthon, és mekkora nagyságrendben utalt ki számukra az állami intézményrendszer bérlakást, amit a rendszerváltás után megvehettek. Illetve nyilván nehezebb volna a kormány számára egy átfogó országos bérlakás-programot indítani, amely csupán évtizedes távban érvényesülhet, mint adminisztratív eszközökkel beavatkozni a piaci folyamatokba.

De az nem ördögtől való gondolat, hogy a lakáspiacon hosszú távon a befektetők szerepét bizonyos „ösztönző” megoldásokkal „csökkentsék”, csak ez már ismét rendszerelméleti és etikai kérdés, amely az államba, mint entitásba vetett állampolgári bizalmat tépázhatja tovább. Mindenki maga döntheti el, hogy ebben a szegmensben például a befektető más eszközök felé terelése és ezzel párhuzamosan a lakáspiacról történő eltávolítása milyen állami működési modellt jelenthet. 

Mindenesetre az ingatlan, mint befektetési forma inkább egyfajta konzervatív megközelítés a kisebb kockázatot vállalók körében. Amerikai kutatások vizsgálták nagyobb idősíkon az ingatlanbefektetéseket, és arra jutottak, hogy az ugyan az infláció okozta értékcsökkenést ellensúlyozza, ugyanakkor jelentős hozamnövekedésre nem számíthatunk. 

Az alapvető tényezők, amelyek hatnak az árakra, és amelyek miatt esetleg ingatlanba fektetünk, azok többek között a gazdasági prosperálás, a népességszám növekedése, vagy éppen a külföldiek ingatlanvásárlásai. Ha így nézzük, akkor 2008 után ismét válság van, a bevándorlók milliói nélkül pedig csökken a népesség Európában, vagyis nem is biztos, hogy az ingatlan a legjobb befektetési forma.