A lakáspiacon aktív vásárlókat leegyszerűsítve otthonteremtőként és befektetőként azonosítjuk. Win-win szituáció, ha az élethelyzetük miatt – házasság, gyermekszületés, válás, halálozás – és a befektetési szándékkal érkező vevők is aktívan megjelennek a szektorban. A 2010-es években köszöntött be az aranykor, hiszen sorra épültek a lakások, az adásvételek száma jelentősen megnövekedett, valóságos árrobbanás következett be, amely európai szinten is kiemelkedő számokat hozott. 

Az olcsó kamatok, az állami támogatások és a gyarapodó középosztály a lakáspiacot is helyzetbe hozták, az otthonteremtők mellett sokan vásároltak befektetési szándékkal, magyarok és külföldiek egyaránt. Sőt, Budapest turisztikai vonzereje meghatványozódott az elmúlt évtizedekben, amely alapvetően a főváros belső kerületeiben fellendítette a rövidtávú kiadást, azaz az Airbnb-iparágat is.

Az építőanyagok ára és a felújítások díjazása megengedte, hogy felújítandó otthonokat vegyenek a befektetők, akik aztán a piac gyors forgási sebességének, a fizetőképes keresletnek és az alacsony kamatozású hiteleknek köszönhetően értékesíteni tudták a lakóingatlanjaikat, vagy belevágtak a kiadásba, legyen az rövid- vagy hosszútávú. 

Hatalmas pénzbőség jellemezte a világot a 2010-es években, amelyből prosperált az ingatlanpiac minden szegmense. A pozitív folyamatokat megakasztotta a pandémia, majd az orosz-ukrán háború nyomán kialakult energiakrízis és az általános gazdasági válság. A hiperinfláció, az élelmiszerár-sokk, az emelkedő hitelkamatok a jelentősen csökkenő vásárlóerővel együtt nagy hatást gyakorolt a lakáspiacra. 

Illetve ne felejtsük el a pszichológiai hátteret sem, hiszen a társadalom egészséges jövőképe arra sarkallja az embereket, hogy gyarapodjanak, gyermekeket vállaljanak, bővítsék a vállalkozásaikat, amelyek nyilván a lakáspiacot is pörgetik. De ha jön a válság, a jövőkép eltűnik, az emberek spórolnak, a nehezebb időkre készülnek, akkor nem új lakást vesznek, nem újítanak fel és nem gondolkodnak egy plusz szobában.

Majd jött az Airbnb-szavazás! Derült égből villámcsapás?

Ehhez a makrogazdasági folyamathoz kapcsolódik az Airbnb, hiszen Terézváros vezetése úgy döntött, hogy ügydöntő népszavazást ír ki arról online keretek között, hogy betiltsák-e a rövidtávú lakáskiadást vagy sem. Itt felmerült alapvető érvként, hogy az Airbnb-gyakorlat miatt nagyon drágák a lakások és a bérleti díjak, amelyet így nem tudnak megfizetni a fiatalok, és sok esetben veszélybe kerül a lakhatásuk. 

Az már régi probléma, és európai szintű szociológiai hátteret feltételez, hogy vajon az emberek többségének saját lakóingatlanban kell-e élniük vagy jó fizetésből simán kibérelhetnek egy nívós otthont. Magyarországon történelmi okokból a saját lakás jelenti a prioritást, de valóban a fiatalabb generációk számára már egyre többször lesz opció a bérlakás, hiszen így a megtakarított tőkéjüket befektethetik, legyen az arany, részvény, műtárgy, luxusóra, állampapír vagy éppen BTC.

A terézvárosi ügydöntő szavazáson két hét alatt több mint hatezren adták le a voksukat, közülük közel 54 százaléknyi igennel szavaztak, vagyis 2026. január 1-jétől a rövidtávú lakáskiadás meg fog szűnni a kerületben. Az Airbn-tevékenységgel foglalkozók érdekképviseletei kétségüknek adtak hangot, hogy mindez hogyan hat majd a kerület életére, de ez szintén egy messzire vezető kérdéskör.

Lakhatási válság?

Mindenesetre a szavazással kapcsolatban felmerült lakhatási válság a Kormány részéről is egyre többször hangzik el. Kétségtelenül a hazai gazdaság meghatározó ágazata az építőipar, és a magasépítések markáns részét képezik a lakásépítések. Ha utóbbit sikerül felpörgetni, vagyis a potenciális vevők képesek otthonokat vásárolni, az jó hatást gyakorol az építőiparra és ezen keresztül az államkasszára is.

A Kormányzat az utóbbi időben proaktívan lépett az ingatlanpiacra, számos intézkedést készít elő, ezek között Budapest-specifikus és országos szempontokat is figyelembe vesz. A Kormány szerint a fővárost jellemzi a lakhatási válság, bár vidéken a kisebb vásárlóerővel szintén nehéz azért boldogulni. Felmerült alapvető érvként, hogy a fiatalok havi fizetését tekintve egyre többet kell félre tenniük egyre több ideig, hogy saját otthont vásárolhassanak. Az más kérdés, hogy az elmúlt években leértékelődött vásárlóerő ebben mekkora szerepet játszik.

Budapesten a „lakhatási” válságra vonatkozóan intézkedések várhatók a szokásos finomhangolásokat követően: a magánszálláshely-szolgáltatásnyújtás, azaz az Airbnb feltételeinek szigorítása, a lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének vizsgálata, valamint a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára. Ma ráadásul Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter egy konferencián részletezte az Airbnb feltételeinek szigorítását, ezek szerint egyrészt moratóriumot hirdetnek, legalább 2 évig nem fognak új engedélyt kiadni, másrészt 4-5-szörös adóemelést is terveznek kizárólag Budapesten.

Mennyi az annyi?

Fontos kérdésként merült fel, hogy a Terézvárosban lezajlott ügydöntő népszavazás vajon hogyan hat az árakra. Többen már radikális árcsökkenést jövendöltek, amely akár a főváros szomszédos kerületeire is kihathat. Ha ugyanis a rövidtávú lakáskiadásban érdekelt tulajdonosok tömegesen adják el az ingatlanjaikat, akkor az lefelé nyomhatja az árakat. Ha azonban a környező kerületekben nem lesz tiltás egyelőre, akkor az is előfordulhat, hogy ezek az eladók ott vesznek ingatlant. Ott pedig nőnek majd az árak? Egyáltalán gyorsan el lehet adni a terézvárosi otthonokat? Mekkora lesz a forgási sebesség? Az Airbnb-lakásokra vonatkozó adóemelés mekkora mínuszt jelent majd nagyságrendileg a tulajdonosoknak? Megannyi matek és kérdés, amelyre majd csak a jövő fog választ adni.

Budapesten jelenleg nagyjából 14 ezer lakás van, ami rövidtávon kiadó: ezek nagy része az V., VI., VII., VIII., IX. és a XIII. kerületben található. Vagyis az egyes szabályozások piacmozgató hatása meglehetősen kérdéses, hiszen ezek a kerületek eltérő szociokulturális és gazdasági háttérrel rendelkeznek. Azt se hagyjuk ki a számításból, hogy sok lokációban limitált az Airbnb-lakások száma, egyes esetekben társasházanként van meghatározva, hogy hány lakásban vagy mekkora tulajdoni hányadban működhet rövidtávú lakáskiadás, illetve ismerünk különböző kerületi szabályozásokat is.

Hogyan alakulhatnak az árak Terézvárosban az Airbnb-szavazást követően? Szeptember 15-én zárult a szavazás, és előtte két nappal jelent meg az ingatlan.com augusztus lakásárindexe, amely a VI. kerületet is górcső alá vette. Az ingatlan.com adatai alapján a kerületben az újszerű és felújított lakások kínálata csak az elmúlt egy hónapban közel három százalékkal nőtt, és már 815 ilyen ingatlanra keresnek vevőt. A prémium minőségű ingatlanok átlagos négyzetméterára viszont négy hét alatt egy százalékkal csökkent 1,45 millió forintról 1,43 millióra. Vagyis egyelőre nincs meghatározó nyoma az árcsökkenésnek Terézvárosban, igaz, még nem is telt el kellő idő ahhoz, hogy bármiféle tendenciát érzékelhessünk.

Új piacmozgató intézkedések jönnek

Ráadásul több intézkedés is erősítheti 2025-ben a lakáspiacot, amely nyilván nem fog megállni Terézváros határainál. Az egyik tényező, hogy a Kormány 5 százalékos THM-ről szeretne megállapodni a bankszektorral a lakáshitelekre vonatkozóan. A másik fontos hajtóerő, hogy 2025-ben az önkéntes nyugdíjmegtakarításokat adómentesen lehet lakáscélra fordítani, ami nagyjából 300 milliárd forint extra forrást hozhat a szektorba. Harmadrészben pedig az állampapírok után járó óriási hozam jövőre radikálisan csökkenhet a jelentősen visszaeső infláció miatt, így nagy számban megjelenhetnek a befektetők a lakáspiacon. 

Ha átlagosan 5-6 százalékos hozammal számolunk a hosszú távú lakáskiadást tekintve, amely ugyan jelentősen kevesebb az Airbnb-hozamnál, akkor a lakáspiac jövőre az állampapírokat meghatározó hozamokkal szemben már simán versenyképes lesz. Arról nem is beszélve, hogy egy lakás értéke önmagában is nőhet a pozitív gazdasági változások tükrében, vagyis az ingatlanpiacon mindig kettős hatást kell szem előtt tartanunk.

Összességében a lakáspiac természete miatt nagyon lassan csökkenek az árak. Ha válság van, alapvetően a forgási sebesség lassul be, majd visszaesik a kereslet, de az eladók jóval később eszmélnek, és csökkentik az árakat. Ha azonban nem otthonteremtési szándékkal vettek korábban lakásokat, akkor sokkal tovább ki tudnak várni az eladni szándékozó korábbi befektetők, mintha az élethelyzetükből fakadóan kellene eladniuk ár alatt az ingatlanjaikat.

Végezetül azt se felejtsük el, hogy ezek az Airbnb-lakások felújított, kiváló állapotú ingatlanok, amelyekre igény van a lakáspiacon. A korábbi évek felújítási hulláma egyelőre a múlté, hiszen a szakemberek és az építőanyagok költsége drasztikusan megnőtt, az energiaválság miatt a kevésbé energiahatékony otthonok nem kelendők, vagyis jelentős igény lehet a felújított vagy jó állapotú otthonokra Terézvárosban is.