Magyarországon mintegy egymillió ember él albérletben, az átláthatatlan piaci környezet, a jellemző feketekiadás és a lakóingatlanok rövid távú, szálláshelykénti hasznosítását ösztönző adórendszer miatt meglehetősen kiszolgáltatott helyzetben. A lakásbérlést szabályozó 1993-as lakástörvény nem alkalmas a jelenlegi helyzet menedzselésére, egyenrangú félként kezeli a bérlőt és a bérbeadót, miközben ez koránt sincs így, és nem nyújt megnyugtató megoldást a viták rendezésére sem.

A szabályozási hiányosságok mellett a lakásárak elszabadulása nyomán egyre kevesebben engedhetik meg maguknak a tulajdonszerzést, a bérlés iránti kereslet növekedése és a szálláshelyként hasznosított lakások bérlakáspiacról való kivonása nyomán szűkülő kínálat pedig jócskán megemelte a bérleti díjakat, százezrek költik bevételeik 40 százalékát vagy annál is többet lakhatásra. Ezen a helyzeten változtatna a Habitat for Humanity Feketelakás 3.0 című, konkrét javaslatokat megfogalmazó tanulmánya, amelyet a szerzők ma ismertettek online sajtótájékoztatón.

Fehérít és ösztönöz

A biztonságos, megfizethető lakásbérleti piac egyik pillére a javaslatcsomag szerint egy olyan többfunkciós lakásbérleti központ (LBK), amely egyetlen hatóságként intézné a lakásbérléssel kapcsolatos összes ügyet. Az LBK egyszerre szolgálja a piac fehérítését és a bérlők biztonságát, emellett több eszközzel ösztönzi a bérbeadókat is az igénybevételére - magyarázta a tanulmány társszerzője és  szerkesztője, Szabó Natasa.

Az LBK központi eleme a szerződésregiszter, amelybe kötelező lenne az összes bérleti szerződést regisztrálni, ennek hasznosságát a szerző szerint ír és lengyel példák igazolják. Bevezetnék a kaucióvédelmet, amit a javaslat szerint el kell helyezni egy államilag garantált rendszerben, ahol díjmentesen megőrzik, majd a szerződés lezártával, ha nincs vita a felek között, a bérlő visszakapná. Vita esetén a vitarendezést követően dőlhet el a kaució sorsa.

Miért jó a bérbeadóknak?

A bérbeadókat a szerződés típusától függően - határozott idejű, vagy határozatlan idejű - adókedvezményekkel ösztönöznék. Kedvezményt kapnának azok a bérbeadók is, akik kisgyerekesekkel szerződnek. A jelenlegi, lassú és drága vitarendezés helyett a gyors vitarendezési mechanizmus, mediáció is az LBK egyik funkciója lehetne, ezt minden bérlő és a regisztrált bérbeadók vehetnének igénybe, s bevezetnék a lakásbérleti per fogalmát.

Mindezek túl az LBK kommunikációs funkciót is beöltene. Az LBK önálló, új intézményként, hatóságként egy rendszerben, gyorsan és hatékonyan intézne minden lakásbérléssel kapcsolatos ügyet  - hangsúlyozta Szabó Natasa, aki szerint Írországban 2004 hatékonyan működik ilyen rendszer.

Lakástörvényreform

Az előrelépéshez a szerzők elengedhetetlennek tartják a lakástörvény reformját is. Módosítanák a szerződések felmondási idejével kapcsolatos szabályozást a bérlők számára kedvezőbb határidőkkel, valamint pontosítanák a teherviseléssel összefüggő rendelkezéseket az arányosság érdekében.

Bővíteni kell a kínálatot

A megfizethetőség szempontjából a legnagyobb probléma, hogy a lakbérek emelkedése jelentősen meghaladja a keresetek növekedését. A 2011 óta feladott albérlet-hirdetések adatai szerint országosan és a megyeszékhelyeken nyolc év alatt majdnem 90 százalékkal nőttek a lakbérek, míg Budapesten közel 130 százalékkal - ismertette a sokkoló adatokat Büttl Ferenc, a Feketelakás 3.0 másik társszerzője. A díjak csökkenéséhez a kínálat növekedésén keresztül vezet az út, amit szabályozókkal ösztönöznének a kiadvány szerzői.

Az elérhető lakások számát növelné a rövid távú szálláshely-szolgáltatás - például az Airbnb - észszerű korlátozása, a kollégiumi férőhelyek bővítése, a hosszú ideje - legalább 10 éve - hasznosítás nélküli lakóingatlanok bevonása a piacra, valamint az olyan nonprofit szereplők, mint a Szociális Lakásügynökségek piacra lépésének támogatása.

Az üresen álló, illetve nem lakás célra hasznosított lakóingatlanok tulajdonosai, ha nem szándékoznak visszatérni a bérlakáspiacra, egy bizonyos türelmi idő után lakhatási hozzájárulási adót fizetnének, 2500 forintot évente négyzetméterenként, az adóbevétel pedig önálló, központi Lakhatási Alapba kerülne, amelynek 80 százalékát önkormányzatok használhatnák fel bérlakásépítésre, 20 százalékot pedig magánszemélyek a bérlakások felújítására - részletezte Büttl Ferenc. Az elnéptelenedő települések ingatlantulajdonosai felmentést kapnának az adó megfizetése alól.

Rendezetlen piacon a válságkezelés is nehéz

A koronavírus-járvány és a kibontakozó gazdasági válság hatására a rövid távú kiadási piacról azonnal megindult a lakások vissza- és átáramlása a hosszú távú bérleti piacra. Mivel a jövő bizonytalanná vált, az ingatlant vásárolni tervezők óvatosabbak lettek. A magánbérleti piacon pedig a jövedelmek csökkenése és az elbocsátások miatt visszaesett a fizetőképes kereslet. Félő, hogy ez egy elhúzódó gazdasági válság esetén súlyos szociális válságot is eredményezhet.

Az albérletpiac szabályozatlansága miatti kockázatok és költségek nem szűnnek meg attól, hogy adott időpillanatban inkább az egyik fél (bérlők), míg egy másikban inkább a másik fél (bérbeadók) oldalán jelentkeznek. A hosszú távú kiszámíthatóság fontosságát a rosszabb idők és jobb idők váltakozása megerősíti.

Bár a kínálat bővülése azok számára, akiknek nem változott a jövedelme, átmenetileg kedvezőbb helyzetet teremtett, azoknak, akik elveszítették bevételi forrásaik jelentős részét, a bérleti díjak kifizetése akár már most kibírhatatlan terhet jelenthet. A válságkezelést is segítené az olyan progresszív szakpolitikák bevezetése, mint a lakbérstop elrendelése vagy a bérlők pénzügyi segítése, illetve adott esetben a bérbeadók kompenzálása. A jelenlegi átláthatatlan magánbérleti piacon, ahol a lakások számottevő része feketén van kiadva, erre azonban nincs lehetőség. Így a válság is rámutat a kiszámítható és megfizethető bérleti piac fontosságára - hangsúlyozták a Feketelakás 3.0 szerzői.