Vevőként az adásvételi ügylettől több dolgot is várunk. Egyrészt azt, hogy a szerződéskötéstől kezdve csak rajtunk múljon, hogy megszerezzük-e az ingatlant, azaz az eladó ne gondolhassa meg magát, és nekünk már “csak” a vételárat kelljen megfizetni a tulajdonszerzéshez (ezt az elvárást nevezhetjük a kizárólagosság iránti elvárásnak).

Másrészt azt szeretnénk, hogy ez alatt az idő alatt az eladó az ingatlant többé másnak ne adhassa el, és harmadik személy azon semmilyen jogot ne szerezhessen (ezt az elvárásunkat nevezhetjük jogi rendezettségre vonatkozó elvárásnak).

Kapcsolódó

Végül az is egy elvárás, hogy az ingatlan a birtokba lépésünk időpontjában nagyjából ugyanúgy nézzen ki, mint amikor megtekintettük, és eldöntöttük, hogy azt megvesszük (ezt pedig nevezhetjük fizikai állapotra vonatkozó elvárásnak).

Egy olyan ingatlan esetében, amely a megtekintés, illetve a vételi döntés időpontjában a maga teljes valójában létezik, a fenti elvárások könnyen értelmezhetők, és jogi eszközökkel érvényesíthetők. Például önmagában az, hogy az adásvételi szerződést megkötjük, majd benyújtjuk a földhivatalba (és ezáltal a kérelmünk a tulajdoni lapon széljegyre kerül), garantálja számunkra a kizárólagosságot, és azt is, hogy mindaddig, amíg a földhivatal a kérelmünket nem bírálja el, az ingatlanon senki semmilyen jogot nem szerezhet.

De mi a helyzet egy új építésű ingatlan esetében?

“Új építésű” ingatlan esetében az elvárásaink érvényesíthetőségét elsődlegesen az a körülmény befolyásolja, hogy az ingatlan a vételi döntés időpontjában még jellemzően nem létezik. Tegyük fel, hogy egy társasházi lakást szeretnénk megvenni a tervezőasztal mellől. Ebben az esetben könnyű belátni, hogy a fizikai állapotra vonatkozó elvárásaink a rendelkezésünkre bocsátott terveken és az eladó ígéretein alapulnak. Tehát ebben a tekintetben nem azt várjuk el, hogy a helyszín (azaz a jelenlegi üres telek) változatlan maradjon, hanem épp ellenkezőleg, azt szeretnénk, hogy ott egy olyan lakóingatlan jöjjön létre, amelyet – a rendelkezésünkre bocsátott információk alapján – elképzelünk.

A kizárólagosságra és a jogi rendezettségre vonatkozó elvárásaink szintén másként érvényesülnek ebben az esetben. Mivel a lakás még nem létezik, egyelőre sem helyrajzi száma, sem pedig tulajdoni lapja nincs. Ezért ebben az esetben az az említett védelem, amelyet a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása (azaz a széljegy) eredményez, a gyakorlatban nem elérhető.

Jogi értelemben akkor válik értelmezhetővé egy ingatlan létezése, ha rendelkezésre áll az ingatlan jogerős használatbavételi engedélye (vagy az annak megfelelő más határozat, például fennmaradási engedély vagy a használatbavétel tudomásulvétele). Ez még önmagában nem jelenti azt, hogy a lakás már a végleges, elkészült állapotában van, mivel a használatbavételhez bizonyos alapvető műszaki követelményeknek kell megfelelni, és a konkrét elvárások önkormányzatonként eltérőek lehetnek.

Ugyanakkor a jogerős használatbavételi engedély rendelkezésre állása azért egy fontos mérföldkő az ingatlan létrejötte során, mert a társasházat megalapítani és a lakások tulajdoni lapjainak megnyitása iránt intézkedni csak akkor lehet, ha már rendelkezésre áll a használatbavételi engedély. Ennek elsődlegesen az az oka, hogy a társasházi alapító okiratban és a lakások tulajdoni lapjain feltüntetendő műszaki adatoknak (alapterület, helyiségek száma stb.) összhangban kell állniuk a használatbavételi engedélyben foglaltakkal.

Hogyan lehet egy ma még nem létező ingatlant eladni?

A gyakorlat is érzékelte a fent említett nehézségeket az “új építésű” ingatlanok eladásával kapcsolatban. Ezért a gyakorlatban a felek a tervező asztal mellett sok esetben csupán előszerződést kötnek, amelyben az eladó vállalja, hogy az épületet felépíti, a társasházat megalapítja, és a lakás tulajdonjogát ezt követően egy végleges adásvételi szerződés keretében a vevő részére átruházza.

Cserébe a vevőnek az előszerződésben már vállalnia kell bizonyos vételárrészletek megfizetését. A vevőnek alapvetően az az érdeke, hogy az előszerződés alapján a vételár minél kisebb hányadát fizesse meg, mivel az előszerződés megkötésekor még meglehetősen bizonytalan, hogy a jogi rendezettségre és a fizikai állapotra vonatkozó elvárásai miként fognak teljesülni. Ezzel kapcsolatban jogi garanciák (például a fent említett széljegy lehetősége) ekkor még nem állnak rendelkezésre, kizárólag az eladó vállalásaira és szavahihetőségére támaszkodhat.

Ezzel szemben az eladó számára sok esetben fontos, hogy a vevőtől a vételár minél nagyobb hányadát megkapja az előszerződés alapján, akár részletekben is, mivel a projekt finanszírozásához egy lényeges forrás lehet a vevők által teljesített befizetés. Emiatt a vevők nem ritkán a vételár 80-90 százalékát is kifizetik azt megelőzően, hogy rendelkezésre állna a jogerős használatbavételi engedély, és a felek a végleges szerződést megköthetnék.

A vevő kockázata nem elméleti jellegű

Ez által a vevők részben osztoznak az eladóval a beruházással együtt járó – alapvetően az eladót terhelő – üzleti kockázatban. Ugyanis, ha a beruházás bármely okból megakad, illetve meghiúsul, kétséges, hogy a vevők a befizetéseikért cserébe milyen ellenszolgáltatást kaphatnak, vagy a befizetéseiket visszakaphatják-e? Sajnos van példa a közelmúltból olyan bedőlt új építésű projektre, ahol a beruházó fizetésképtelenné válása miatt leállt az építkezés, a beruházó felszámolás alá került, és a vevők százai veszítették el befizetéseiket. 

A vevői kockázat tehát nem tekinthető pusztán elméleti jellegűnek.

Az eladói és vevői érdekek kiegyenlítésére a kompromisszumos megoldás az lehetne, ha az előszerződés alapján a vevő a vételárnak csak egy kisebb részét (mintegy 25 százalékát) fizetné meg, a fennmaradó összeget pedig a végleges adásvételi szerződés megkötésekor, amikor már áll az épület, az eladó a társasházat megalapította, és a lakás önálló helyrajzi számmal rendelkezik. Ugyanakkor az a tapasztalat, hogy csak a legtőkeerősebb beruházók engedhetik meg maguknak, hogy a végleges szerződés megkötése előtt megelégedjenek a vételár kisebb hányadával.

Az említett előszerződéses megoldás mellett léteznek más megoldások is az “új építésű” ingatlanok átruházásával kapcsolatos problémák áthidalására. Például kisebb lakásszám esetén az is elképzelhető, hogy a beruházó már a folyamat elején átruház egy eszmei tulajdoni hányadot a vevőre, és így a vevő a részleges tulajdonában álló telekre fog építkezni. Ez látszólag ad egyfajta biztonságot a vevőnek, azonban egyúttal további problémákat is generál, amelyeket – a megoldás kivételes jellegére tekintettel – most nem részletezünk.

Az új bírósági határozat

A Szegedi Ítélőtábla egy viszonylag új határozatából (Gf.30.111/2020/11.) ugyanakkor kiderül, hogy a felek “új építésű” lakás adásvétele esetén is megköthetik a végleges adásvételi szerződést már a folyamat legelején, tehát az előszerződésre nem is lenne feltétlenül szükség.

Az említett egyedi ügyben a felek egy olyan időpontban kötöttek lakás adásvételi szerződést, amikor “a szerződés tárgya még nem létezett (a lakásépítés nem fejeződött be, társasházalapítás nem történt meg)”. Ezért a bíróság – többek között – azt a kérdést vizsgálta, hogy a szerződés lehetetlen szolgáltatásra irányult-e, és ebből kifolyólag érvénytelen-e.

A bíróság álláspontja szerint “az érvénytelenségi oknak a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, ezért a szerződés … mint lehetetlen szolgáltatásra irányuló, akkor semmis, ha a szolgáltatás teljesítése már a szerződés megkötésekor fennálló akadály miatt fogalmilag kizárt”. Jelen esetben azonban “a szerződés megkötésétől a teljesítésig terjedő időtartam alatt a kötelezett a szolgáltatás szerződésszerű teljesítésének feltételeit megteremthette”, ezért a szerződés érvényesen létrejött, mert nem irányult lehetetlen szolgáltatásra.

A korábbi bírói gyakorlat alapján eddig is ismert volt, hogy nem vállalkozik lehetetlenre az, aki a más személy tulajdonában álló ingatlant adja el egy adásvételi szerződésben. Az eladói kötelezettségvállalás ugyanis nem azonos az eladói szolgáltatás teljesítésével. Az eladónak lehetősége van arra, hogy a szerződéskötést követően az adásvétel tárgyát megszerezze, és ezt követően az adásvételen alapuló kötelezettségeit a vevő irányába teljesítse, azaz a tulajdont és a birtokot átruházza a vevőre. Ebben az értelemben tehát az ítélőtábla új határozata nem tartalmaz jelentős újdonságot.

Abban a tekintetben azonban mindenképpen előrelépést jelent, hogy felhívja a figyelmet a gyakorlat számára: “új építésű” lakás adásvételére előszerződés nélkül, rögtön a végleges szerződés megkötésével is lehet szerződni, akkor is, ha még meg sem kezdődött az építkezés.

Előszerződés vagy végleges szerződés?

Kérdés azonban, hogy mennyiben lesz kedvezőbb helyzetben akár a vevő, akár az eladó abban az esetben, ha előszerződés helyett rögtön végleges szerződést kötnek?

Végleges szerződés esetén talán annyival kedvezőbb a helyzet, hogy eggyel kevesebb okból merülhet fel vita a felek között. Az előszerződésnek ugyanis teljeskörűen tartalmaznia kell, hogy a végleges szerződést milyen feltételekkel kívánják megkötni. Ezért már önmagában az is vitára adhat okot, hogy az előszerződés ténylegesen tartalmaz-e minden ilyen feltételt, és azok alapján a végleges szerződés tartalma megállapítható-e, tehát hogy egyáltalán előszerződésnek tekinthető-e az előszerződés. Ha viszont végleges szerződést kötnek a felek, a vevő egyből a teljesítést kérheti az eladótól, és nem szükséges amiatt külön bírósághoz fordulnia, hogy a bíróság hozza létre a felek között a végleges adásvételi szerződést.

Ennek ellenére számos probléma megoldatlan marad akkor is, ha a felek az előszerződés helyett rögtön végleges szerződést kötnek. Például a végleges szerződés az előszerződéshez képest értelemszerűen nem fogja tudni hatékonyabban érvényesíteni a fizikai állapotra vonatkozó elvárásainkat. Továbbá, mivel a szerződéskötés időpontjában a megvenni kívánt társasházi lakás még nem létezik (nincs még helyrajzi száma, illetve tulajdoni lapja), hiába kötünk végleges adásvételi szerződést, azt nem tudjuk benyújtani a földhivatalba. Ebből kifolyólag a végleges szerződés egy még nem létező ingatlan esetében semmivel sem védi hatékonyabban a kizárólagosságra és a jogi rendezettségre vonatkozó elvárásunkat, mint az előszerződés.

Mindemellett a végleges szerződés megkötésével technikai nehézségek is adódhatnak. Például nem biztos, hogy a szerződéskötés időpontjában már ismert lesz, hogy mi lesz a megvenni kívánt lakás helyrajzi száma. Illetve, ha tudjuk is előre a helyrajzi számot, nem kizárt, hogy végül a társasházi alapító okirat készítése, illetve az albetétek kialakítása során úgy alakul, hogy a lakás végül egy másik helyrajzi számot kap. Ebben az esetben csak akkor lesz bejegyezhető a vevő tulajdonjoga a végleges szerződés alapján, ha módosítjuk a szerződést.

Mi lehet a megoldás?

Az eddigiek alapján tehát “új építésű” ingatlan vásárlása esetén nem feltétlenül szükséges első lépésként előszerződést kötnünk. Ha a körülmények engedik, és egyik fél sem ellenzi, lehetőség van arra is, hogy a felek egyből a végleges adásvételi szerződést kössék meg. Ez azonban a tervező asztal mellett még nem oldja meg a legtöbb olyan problémát, amely az ingatlan nem létezéséből adódik.

Ezért “új építésű” ingatlan vétele esetén a végleges szerződés általában akkor tűnik megfelelő megoldásnak, ha a társasház építése már egy előrehaladott állapotban van, esetlegesen a használatbavételi engedély és a társasház alapító okirata is rendelkezésre áll. Ebben az esetben van ugyanis lehetőség arra, hogy a végleges szerződésben olyan konkrét és határozott előírásokat fogalmazzunk meg, amelyek képesek legalább részlegesen érvényre juttatni a bevezetőben említett alapvető elvárásainkat.