Van lakása? Mutatjuk, mennyit bukott

A 2014 első negyedévi lakáspiaci árakról, árindexről közzétett KSH elemzés kiemeli, a NAV-tól kapott információkkal fokozatosan teljessé váló KSH adatbázis a 2014. évi folyamatokról még csak előzetes tájékoztatást tesz lehetővé. Viszont immár teljessé váltak a 2013. évi adatok, vagyis az összeállítás 2014 előtti időszakra vonatkozó adatai véglegesek.

Az új lakások ára éves szinten 1 százalékkal emelkedett, de az eladás újabb mélypontot ért el, mindössze 2300 új lakás kelt el. 2008-hoz viszonyítva a nominális árcsökkenés mértéke 10,3 százalékos az újlakás-piacon, ez 26,5 százalékos reálérték-csökkenést jelent.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

A használt lakások negyedéves árindexe 2013 első három negyedévében végig 0,2-0,3 százalékot emelkedett. A negyedik negyedévi 1,4 százalékos esés után 2014 I. negyedévében bekövetkezett 1,1 százalékos újabb emelkedés hatására az árak lényegében a 2013. év eleji szintre álltak vissza.

Így mozgott a piac

Míg az új lakások piacán továbbra is visszaesés van, a használt lakások értékesítésében megállt a 2008 óta tartó csökkenés, és 3,7 százalékkal nőtt a forgalom. 2013-ban összesen 3157 új lakás épült értékesítési céllal. Ugyanekkor a megfigyelt újlakás-értékesítések száma 2295 volt, tehát tovább csökkent 2012 óta.

A lakáspiaci általános év végi visszaesés 2011/12 fordulóján a végtörlesztés miatt elmaradt. 2013-ban ismét jelentkezett ez a szezonális hatás, így az első negyedévi értékesítés (19 ezer) a korábbi magas bázistól még számottevően elmarad (79,1 százalék). 2013 II. negyedévétől viszont már tartósan meghaladja a forgalom a megelőző év azonos időszakát (109,3, 115,6, illetve 111,9 százalék).

Az eddig ismert 15 ezer 2014. évi adásvétel az árak alakulásának megfigyelésére már alkalmas, a forgalom tényleges nagysága azonban egyelőre nem állapítható meg - írja a KSH.

Éves árindexek

A lakáspiaci válság kezdete óta az értékesítésre szánt új lakások építése néhány kiemelt fővárosi, nagyvárosi területre és környezetükre koncentrálódik, ezért az eladott új lakások területi, minőségi összetételének éves indexében ezekben az években nem következett be számottevő elmozdulás. A teljes átlagárváltozás összetételhatástól megtisztított indexe kismértékű, 1 százalékos emelkedést mutatott éves szinten.

A használt lakások esetében a 2012. évinél enyhébb, 2,9 százalékos tiszta árcsökkenést állapít meg a KSH, vagyis ennyivel lennének olcsóbbak a lakások, ha ebben az évben ugyanazokat adták volna el, mint egy évvel korábban. Mivel azonban az eladott lakások minőségi összetétele javult, a ténylegesen eladott használt lakások átlagos ára ennél kevésbé csökkent.

2008 óta összesen 16,6 százalékkal lett alacsonyabb a használt lakások nominális árszínvonala, míg a lakások reálértékének csökkenése ennek közel kétszerese, 31,7 százalékos.

A teljes árváltozás tényezői a használtlakás-piacon

A használtlakás-eladások összetételének ingadozása a lakáspiaci válság kezdete óta eltelt évek mindegyikében számottevő volt. Általában a negyedik és az első negyedévben következett be pozitív irányú elmozdulás, amikor a nagyobb települések relatív súlya nőtt, és ez önmagában is megemelte a megfigyelt eladások átlagos árszintjét. Így történt ez 2012 IV. és 2013 I. negyedévében is, de ezúttal a korábban tapasztaltnál kisebb kilengést okoztak ezek az arányeltolódások. 2013 II. negyedévétől kezdve enyhén csökkent a használtlakás-piaci forgalom összetételének indexe. A jóformán változatlan tiszta árindex mellett az árak megfigyelt teljes ingadozása az összetételindexet követte.

2014 I. negyedévében az eddig ismert eladások teljes átlagára 6 százalékos esést mutat a megelőző időszakhoz képest. Az ennél is nagyobb mértékben, 7,1 százalékban romló összetételhatását kiküszöbölve azonban az árak 1,1 százalékos tiszta áremelkedését regisztrálták.

A korábbi időszakok tapasztalatai alapján arra lehet számítani, hogy az összetételindex és vele a teljes árváltozás indexe még felfelé módosul, ahogy a beérkező adatok teljessé válnak, ugyanis a nagyobb települések adatai általában nagyobb késéssel érkeznek be.

A használtlakás-forgalom összetételének alakulása

2013-ban a használt lakások 29,2 százalékát értékesítették Budapesten, további 21,5 százalékát a megyeszékhelyeken, vagyis a teljes lakáspiaci forgalom fele zajlott a nagyobb városokban. Valamennyi településtípusban nőtt a lakáseladások száma, de ennek mértéke Budapesten a legnagyobb (5,7 százalék). A megyeszékhelyeken és a többi városban is érzékelhető a használtlakás-piac bővülése (3,3, illetve 4,5 százalék), míg a községekben alig volt elmozdulás (0,6 százalék). 2013-ban a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése a lakáspiacon 55,9 százalékot tett ki.

Budapesten a használt lakások négyzetméterára 236-ról 226 ezer forintra csökkent 2012 óta. Az országos átlag 5 ezer forinttal lett kevesebb, így értéke 2013-ban 145 ezer forint volt négyzetméterenként. A fajlagos lakásárakban az átlagos lakásárak esetében megfigyeltnél nagyobbak a területi különbségek, mivel a kisebb településeken értékesített lakások általában nagyobb méretűek (Budapesten és a megyeszékhelyeken 58, illetve 63, a kisebb városokban 71, a községekben átlagosan 76 négyzetméteresek). A községek négyzetméterára alig több mint negyede a budapestinek (61, illetve 226 ezer forint). Az agglomerációkon kívül eső községekben a fajlagos lakásár 45 ezer forint.

A lakáspiaci forgalom 2013-ra a 2008. évi szint 62 százalékára csökkent. Kisebb mértékű visszaesést szenvedett el Budapest és a nyugat-dunántúli megyék lakáspiaca (73, illetve 72 százalék), valamint a keleti országrészben egyedüliként Heves megye (64 százalék). Ugyanakkor alig haladja meg a 2008. évi szint felét a lakáseladások száma Komárom-Esztergom, Békés, Jász-Nagykun- Szolnok és Fejér megyében.

Ahol a lakáspiaci forgalom kisebb lett, ott általában az árak is jobban csökkentek. Különösen igaz ez Borsod-Abaúj- Zemplén, Nógrád és Komárom-Esztergom megyében, ahol a közel felére eső forgalom mellett a fajlagos lakásár kevesebb, mint háromnegyedére csökkent 2008 óta. Győr-Moson-Sopron megyében eközben a 25 százalékos forgalomcsökkenés mellett az árak csökkenése minimális mértékű volt. Ebből a szempontból kilóg a sorból Tolna, Veszprém és Hadú-Bihar megye, ahol az eladások 40 százalék fölötti esése viszonylag kisebb, 10 százalék alatti árcsökkenést hozott magával.

Budapesten és Pest megyében egyformán 13 százalékkal, az országos átlagot kissé meghaladó mértékben estek az átlagos lakásárak. Az eladott lakások száma azonban Pest megyében sokkal nagyobb mértékben csökkent, mint Budapesten, ami minden bizonnyal összefügg a szuburbanizáció válság után bekövetkező lassulásával. Pest megyében a 2008-ban eladott 13 ezer lakást, 2013-ban mindössze 7 ezer követte, Budapesten 2008-ban 35, 2013-ban 25 ezer használt lakás cserélt gazdát

Forrás: KSH

Az Eurostat lakáspiaci árindexe szerint 2014 I. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci indexe a 2010. évi bázis 97,9 százalékán állt. A magyar lakásárindex az uniós átlagnál nagyobb emelkedést mutatott a bázisidőszak előtt, majd azt követően gyorsabban esett. Az Egyesült Királyságban 2014 I. negyedévében a lakásárindex elérte a bázisérték 109,3 százalékát. Ennél is nagyobb árnövekedést jelentett több észak-európai ország. Németország utolsó ismert adata 2013 II. negyed- évéből hasonlóan magas áremelkedést jelez (111 százalék). A közölt adatok sorában a spanyol árindex a legalacsonyabb, ez 2010 óta 29,2 százalékot esett.