A kedvezmények nélkül számított nettó átlagkereset 387 ezer forint volt 2022. decemberben, míg a kedvezményeket is figyelembe véve átlagosan 400 300 forint nettó jövedelmet mért a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). 

Azt, hogy mekkora összegű lakáshitelt vehet fel valaki, a nettó igazolt jövedelmének nagysága, valamint a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke együttesen határozza meg – közölte a Bankmonitor.

A fedezetet illetően az általános szabály az, hogy a becsült forgalmi érték – ez jó esetben a vételár – legfeljebb 80 százalékát hitelezhetik a bankok, 20 százalékot mindenképpen saját megtakarításból kell tudni előteremteni.

Kivételt jelent, ha a megvásárolni kívánt ingatlanon felül további más ingatlan is bevonásra kerül, mint pótfedezet, ebben az esetben ugyanis az ingatlanok együttes értékének 80 százaléka a plafon.

Hogyan befolyásolja a nettó jövedelem a felvehető hitel összegét?

A nettó igazolt jövedelem nagysága a bevállalható havi törlesztő maximumát határozza meg, ezzel pedig közvetve a felvehető hitelösszeg nagyságára is hatással van.

Az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – szabály szerint

az 500 ezer forintot el nem érő nettó jövedelemnek legfeljebb az 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék.

Ez alapján a 2022. decemberi, kedvezményekkel számolt 400 300 forintos nettó átlagkereset legfeljebb 200 150 forint havi törlesztőt bír el, míg a kedvezmények nélküli összeggel elméletileg 193 500 forintig lehet elmenni.

Ezek azonban csak elméleti maximumok, ugyanis a bankok a nettó jövedelmet valamekkora megélhetési költséggel csökkentik, majd az így kapott összegre számolnak JTM-et. 

Számolnak a bankok a megélhetési költséggel

A kalkulált megélhetési költség bankonként nagyon eltérő, van pénzintézet, ahol egy igénylőnél havi 26 000 forinttal számolnak, de olyan is akad, ahol 120 ezer forinttal csökkentik a nettó jövedelmet, ám egy kétkeresős, kétgyerekes család esetében az aktuális minimálbérrel – ez 2023-ban 154 280 forint – nyugodtan lehet számolni.

Éppen a nagyon eltérő számítási módok miatt azoknak, akiknek az igazolt jövedelme nem bírja el bőven a szükséges hitelösszeg havi törlesztőjét, nagyon gondosan kell hitelező bankot választaniuk, mert akár ezen is múlhat az igénylés sikere.

Megoldást jelenthet a jövedelmet illetően, ha hosszabb futamidőre igényli valaki a hitelt, mert ebben az esetben alacsonyabb havi törlesztőket kell majd fizetnie.

Ennek káros mellékhatása, hogy mivel tovább használjuk a bank pénzét, ezért több kamatot kell rá fizetni, így a teljes visszafizetendő összeg is magasabb lesz.

A másik járható út egy adóstárs bevonása, ebben az esetben ugyanis az adós és az adóstárs jövedelmével együttesen számol a bank. Itt azzal kell tisztában lenni, hogy az adóstárs egyetemlegesen felel a hitel szerződés szerinti teljesítésért, ami komoly felelősségvállalást jelent.

Lekörözte a hitelek drágulása a béreket

Hiába emelkedett 2022 és 2023 decembere között a kedvezményekkel számolt, illetve a kedvezmények nélküli átlagkereset 18-19 százalékkal, egy azonos összegű, fix kamatú lakáshitelek havi törlesztője ezen idő alatt 30 százalék körüli mértékben drágult.

Például egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidőre igényelt, végig fix kamatú lakáshitel havi törlesztője (400 ezer forint nettó jövedelemmel) 2021. decemberben 133 ezer forintról indult (5 százalékos kamat), egy évvel később ugyanezért már 172 ezer forintot kellett fizetni (8,25 százalékos kamat).

Ez pedig azt jelenti, hogy pusztán a JTM-szabály alapján számolva a 2022. decemberi átlagkereset azonos futamidő mellett kisebb hitelösszegre elegendő, mint az egy évvel korábbi, alacsonyabb jövedelem.

A 2022. decemberi, kedvezményekkel számolt nettó átlagkeresettel 23 millió forint összegű fix lakáshitelt lehet felvenni 20 éves futamidőre, míg egy évvel korábban még 25 millió forint is elérhető volt.