A hazai lakáspiac különösen érzékeny a kormányzati támogatási rendszerekre és egyéb központi intézkedésekre. Ez a hatás feltehetően erősebb befolyással bír az árakra, mint a demográfia, a kamatszint és az aktuális gazdasági folyamatok, amely tényezők hagyományosan a legfontosabb fundamentumai a lakáspiacnak. Erre vezethető vissza az is, hogy tavaly Budapesten az ingatlanárak még reál értelemben is emelkedni tudtak. A 2008-as válsággal ellentétben a mostani gazdasági visszaesés várhatóan nem hoz tömeges kényszereladást a piacon, ezért nem számíthatunk jelentős árcsökkenésre sem. 

Sokan vizionálták már 2022-ben is a lakásárak visszaesését hazánkban, a fővárosi adatok ennek azonban ellentmondanak. Míg éves átlagban 14,5 százalékkal emelkedtek a fogyasztói árak 2022-ben, addig a budapesti lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 21,7 százalékkal százalékkal nőtt ugyanebben az időszakban. Azaz a fővárosi lakóingatlanok értéke a kedvezőtlenebb gazdasági kilátások, az emelkedő kamatszintek, és az elhúzódó geopolitikai feszültségek okozta bizonytalanság mellett is növekedni tudott reál értelemben.

A magyarázat több tényezőre vezethető vissza. Visszatekintve az eseményekre azt látjuk, hogy a 2022 elején kitört orosz-ukrán háború ellenére pozitívak voltak a lakáspiaci várakozások. Ezeket a várakozásokat leginkább a Magyar Nemzeti Bank zöld hitel kerete fűtötte az első negyedévben, és ugyanebben az időszakban a jegybanki alapkamat is 3 és 4 százalék között mozgott, habár a kamatszintek további emelkedése már valószínűsíthető volt. 

Emellett számos kormányzati inniciatíva létezett még a lakásépítés és felújítás felhajtására, további hangulat-fokozóként pedig megérkezett az emberek számlájára a 2021-es személyi jövedelemadó visszatérítése. Emellett mindig vannak, akik a várható infláció elől menekülve ingatlant vásárolnak, és olyanok is vásárlóként jelenhettek meg a piacon, akik a forint gyengülése ellen kerestek menedéket. 

Ezek a tényezők arra ösztönözték a potenciális vevőket, hogy hozzák előre vásárlásikat, gyorsan vegyenek fel hitelt a még kedvező keretek között. Ennek eredménye volt, hogy 2022 első negyedéve A KSH adatai szerint rekord forgalmat hozott az új és használt lakások piacán, a növekedés 2021 egyébként nem gyenge utolsó negyedévéhez képest 9-10 százalékos forgalom bővülést hozott mindkét szegmensben. 

Budapesten kívül mindenütt csökkentek a lakáseladások

A tavalyi év következő negyedéveiben aztán a forgalom, és vele az árak növekedési üteme csökkenni kezdett, az év második felében már mindkét mutatóban visszaesés volt tapasztalható. Az utolsó negyedévben jött a rendkívüli kamatemelés, ami vevők hosszútávú elköteleződési hajlandóságát már jelentősen csökkentette. A pénzügyi intézmények 2022 második felében alig több mint feleannyi használtlakás-hitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. Ennek köszönhetően Az év utolsó negyedében a lakáspiaci forgalom ötödével esett vissza országos szinten, a KSH adatai szerint a főváros kivételével már mindenütt csökkent az eladott lakások száma. 

2023 első hónapjaiban az ingatlan.com portál adatai szerint a keresések száma felére zuhant a megelőző év azonos időszakához képest. A beruházások, fejlesztések gyakorlatilag ellehetetlenültek a 18-20 százalékos kamatozású hitelek mellett, hiszen a korábban jellemzően 60-70 százalékban hitelből finanszírozott projektek megtérülése lehetetlené vált. Mindezek a hatások meg is adták a kegyelemdöfést az alapanyagárak növekedésétől és az élő munkaerő hiányától szenvedő építőipari szektornak. 

Az ábrán jól kirajzolódik a Bokros csomaghoz vezető gazdasági válság, a csomag hatására 28 százalék felett tetőző infláció reálértéket romboló hatása, az azt követő kilábalás, valamint a 2008-as gazdasági válságot követő visszaesés és – 2014-től – az alacsony infláció melletti prosperitás.    
Az adatokat alaposabban szemlélve feltűnő, hogy a reál árakban történt nagy megugrások rendre egybeesnek valamilyen jelentősebb kormányzati intézkedéssel. A demográfiai folyamatok, az általános gazdasági teljesítmény, és a kamatszint alakulása egy időszakban sem tudott annyira meghatározó tényező lenni, mint a kormányzati támogatási rendszer. Magyarországon a jelek szerint a fenti tényezők közül szokatlanul erős a kormányzati lépések hatása. 

A lakásárak 2001-es reál értéken is jól mérhető megugrása az első Orbán kormány idejére esett. A következő két számottevő megugrás 2017-ben, illetve 2019-ben történt, mindkettő kedvező makrogazdasági feltételek között és alacsony kamatkörnyezetben. Ez a 2 év azonban a nominális lakásárak növekedését illetően kiemelkedik a többi hasonlóan kedvező év (2016-21-es időszak) közül, tehát az okokat érdemes az életbe lépő állami támogatások között keresnünk.
2016-ban lépett életbe a CSOK és a vele összekötött lakáshitel kamattámogatás, és mindez kiegészült a lakásáfa csökkentéssel. Ezek hatalmas fellendülést hoznak a fejlesztési piacon, aminek árfelhajtó hatása 2017-ben manifesztálódik. 2019 azért érdekes év, mert ekkor nem az új állami iniciatívák jelentik a fő felhajtó erőt, hanem éppen ezek – egészen pontosan a kedvezményes áfa – kivezetésnek terve. A kedvezményes áfát a maga 22 százalékos tehercsökkentésével elementáris módon befolyásolta a lakásépítési projektek megtérülési számításait, ezért kivezetésnek réme is elegendő volt ahhoz, hogy a beruházás felgyorsítására ösztönözze a fejlesztőket, és előre hozott vásárlásra buzdítsa a vevőket.
Emiatt háttérbe szorulnak a megtérülés klasszikus szempontjai, a gazdaság állapota és a kamatszint, de felértékelődnek a demográfiai folyamatok és az állami beavatkozások. A demográfiai szempontok érzékelhetők az olyan települések lakásárainak felfutásán, mind Győr, Debrecen, Paks és Kecskemét, amik lassan a magyar ipar fellegváraivá válnak, vagy olyan speciális igényeken, mint az agglomeráció Covid óta tapasztalható felértékelődése. De ugyanez a tényező magyarázza az elnéptelenedő kistelepülések lehetetlenül alacsony ingatlanárait is. A kedvezmények jelentőségét növeli, hogy több tanulmány szerint is Magyarországon kell a legtöbbet dolgozni egy saját tulajdonú lakás megvásárlásához, ezért az ilyen iniciatívákban megjelenő 5-10 százalékos előnyök felértékelődnek. 

Mi következik mindebből a következő évek lakásár alakulására nézve?


Azt látjuk, hogy újabb számottevő kormányzati kedvezményekre kevés az esély, a gazdaság zsugorodik, és a jövő évi növekedési kilátások is bizonytalanok, a kamatszint pedig az év végéig várhatóan a kétszámjegyű tartományban marad. Ezek a tényezők nem kedveznek a lakásáraknak, de jó hír, hogy a természetes - élethelyzetek változásából adódó kereslet továbbra is meghatározó marad, ennek pedig van egy eredendő stabilitása. Ugyanígy bizakodásra ad okot, hogy a már folyósított kedvezményes hitelek, a piaci alapú, de fix kamatozású hitelek, valamint a kamatstop miatt továbbra sem számíthatunk jelentős számú kényszereladásra. 

Mindezek miatt az a várakozásunk, hogy a piac tovább lassul, de jelentősebb árcsökkenés nélkül, hiszen az eladók is inkább kivárnak az adott helyzetben. Amikor azonban piacra lépnek, feltehetően megtalálják a befektetni, vagy a nagy erőkkel költözni vágyókat, így rövid távon az árak nem esnek számottevően. Az azonban már most is látható, hogy a kormányzati támogató erő csökkenése visszavetette az építési tevékenységet és a tranzakció számot is. A 2022-es nyugalom nem folytatódik, mert a külső gazdasági hatásokkal szemben a kormány új intézkedései már nem védenek, azaz érvényesülnek a piaci hatások. Ezzel a szociális kitettség is fokozódik, mert a szociálisbérlakások aránya elenyésző. Ebből elhúzódó válság lehet, amelyben a vagyoni osztályok szerint fokozatosan jelennek meg a lakáspiaci válságtünetek.

Ez a lefagyás azonban természetesen azzal jár, hogy az eladási és vásárlási igények is felhalmozódnak a rendszerben, ami miatt bármilyen kedvező gazdasági fordulat, vagy mégiscsak életbe lépő kormányzati beavatkozás magas tranzakciós igénnyel találkozna, és ez újabb erőteljes fordulatokat hozhat.


Dános Pál, a KPMG associate partnere, MRICS