Mindenkinek érdemes lesz felvenni a családi otthonteremtési kedvezményhez (csok) kapcsolódó kedvezményes hitelt, még annak is, akinek van elég önereje és nincs szüksége kölcsönre. A kamattámogatott jelzáloghitelből 2018. december 1-je óta a két gyermeket nevelő vagy vállaló családok 10 millió forintnyit vehetnek fel, a három vagy több gyerekes családok pedig 15 millió forintot kaphatnak a bankoktól a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) mellé akár építkeznek, akár új lakást vásárolnak.

Márpedig az Orbán Viktor által az évértékelő bejelentett hétpontos családvédelmi akcióterv egyik fontos része, hogy a tervek szerint 2019. július elsejétől a kedvezményes csok-hitel nemcsak új ingatlan vásárlására vagy építésére, hanem használt lakás vásárlására is igénybe vehető. Emellett a használt lakásoknál is eltörlik a 35 millió forintos értékhatárt, vagyis ennél drágább lakás megvásárlására is lehet kedvezményes hitelt igényelni. Új lakás vásárlásánál már 2019 elejétől megszűnt a 35 milliós limit.

Kapcsolódó

Csak három százalékot kell fizetni

A csokhoz kapcsolódó hitel kamata - amelyet az ügyfél fizet - fix három százalék, az állami kamattámogatásnak köszönhetően, amit akár 25 évig is kaphat az igénylő. A kamat a jövőben sem fog nőni: a kormányrendelet kissé bonyolult megfogalmazása szerint ugyanis a bankok maximum az állampapírpiaci referenciahozam 130 százaléka + 3 százalékpontnyi ügyleti kamatot számíthatnak fel az ügyfeleknek. Az állam pedig a futamidő során ennél pontosan 3 százalékponttal kevesebb kamattámogatást térít meg, vagyis az igénylőre éppen 3 százalékpontnyi kamat marad, amit fizethet.

Márpedig 25 éven út fix, háromszázalékos kamat mellett mindenképpen megéri hitelből vásárolni ingatlant akkor is, ha van a családnak megtakarítása, hiszen a pénzét a futamidő alatt tarthatja ennél magasabb kamatozású állampapírban is. Az Egyéves Magyar Állampapír kamatát most emelte meg az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) Zrt. 3 százalékosra, a Kétéves Magyar Állampapír aktuális kamata 3,25 százalék fixen, a változó kamatozású, inflációhoz igazodó Prémium Magyar Állampapírból az ötéves 4,5, a hároméves 4,2 százalékos kamatot fizet az új kamatperiódusban. A legjobban persze Babakötvényt éri meg vásárolni a pénzből a gyerekek számára: annak kamata idén 5,8 százalék, miközben minden évben 3 százalékkal az infláció fölött marad majd.

Egyszer már őrület lett belőle

Volt már hasonló időszak Magyarországon. Amikor a kétezres évek elején bevezették a kamattámogatásos forint lakáshiteleket, amelyeket 5-6 százalékos fix kamattal lehetett felvenni, akkor is megérte kihasználni a lehetőséget azoknak is, akiknek valójában nem volt szüksége a támogatott hitelre, mivel elegendő megtakarításuk volt, mivel a félretett pénzüknek találtak magasabb kamatú bankbetétet. Majd az olcsó lakáshitelek elszaporodása komoly lyukat ütött a költségvetésen, a szigorítások dacára is 2000-2007 között egy állami számvevőszéki jelentés szerint csaknem 1500 milliárd forint ment el a büdzséből a lakástámogatásokra annak ellenére is, hogy 2004-től már rohamosan terjedni kezdtek a piaci alapú devizahitelek.

A támogatott forinthitelek piaca 2019 második felétől ismét felpöröghet, a csok-igénylések többségét ugyanis eddig is használt lakásokra nyújtották be - derült ki azokból az adatokból, amelyeket a Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a Pénzügyminisztérium osztott meg a Napi.hu-val.

A csok-támogatási szerződések összesített értéke a 2016. februári módosítás óta (ugyanis 2016. február 10. napján jelent meg az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó, valamint a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető újfajta csokról szóló két új rendelet a Magyar Közlönyben) 237,5 milliárd forint volt, ebből 188,7 milliárd forintot folyósítottak 2018 végéig. A megkötött támogatási szerződések száma a három évvel ezelőtti indulás óta 76 266 darab volt.

Eddig visszafogottan kértek hitelt

A szerződéseknek azonban csupán az ötödét, 15 179-et kötötték meg új lakás építésére, igaz, összegszerűen ez volt a legnagyobb tétel, 101,43 milliárd forint. Új lakás vásárlására 8154-en igényeltek csokot 58,5 milliárd forint értékben.

A szerződések kétharmada használt lakások vásárlását támogatta, e családoknak 75,5 milliárd forintot fizetett ki az állam. Lakásbővítésre viszonylag kevesen, nem egészen 1300-an kértek csokot, összesen kicsivel több mint 2 milliárd forint értékben.

A Napi.hu információi alapján az eddigi szerint az eddigi 76,3 ezer igénylő fele igényelt is kölcsönt is a csok mellé: 38 103 hitelszerződést kötöttek meg a támogatást kérőkkel, akik közül 20 ezren kamattámogatott hitelt vettek fel, összesen 146 milliárd forint értékben - ők vélhetően új lakásra, építkezésre kérték a kölcsönt, csaknem 18 ezren pedig piaci feltételű lakáshitelt igényeltek mintegy 160 milliárd forintnyit. Valószínűleg ők használt lakásra kérték a kölcsönt, hiszen új lakásra a támogatott hitelt jobb feltételekkel kaphatták volna meg.

A csok felhasználása 2016 február óta
CélokSzerződés (db)Érték (milliárd forint)
Új lakás építése15 179101,43
Új lakás vásárlása8 15458,51
Használt lakás vásárlása51 65175,47
Lakásbővítés1 2822,05
Hitelfelvétel38 103305
Ebből kamattámogatott20 153146
Ebből piaci kamatozású17 950159
Összesen76 266237,46 (ebből 188,72 milliárdot folyósítottak)
Forrás: MNB, Pénzügyminisztérium

A bankoknak is nagyon megéri

Ha a jövőben nőni kezdenek az állampapírpiaci hozamok, a hitelintézetek marzsa is tovább emelkedhet, vagyis a bankoknak érdekükben áll majd minden csokos ügyfél számára az államilag támogatott hitelt ajánlani a piaci alapú kölcsönök helyett.

Így pedig amennyiben egy kétgyerekes család fel tudja venni a 10 millió forintos csok-hitelt, majd ezt a pénzt befekteti például a gyerekek jövőjébe, Babakötvény formájában, akkor az első évben máris 280 ezer forintot nyer pusztán a kamatkülönbözeten (5,8, illetve 3 százalék).

A hitel nyújtó bank az első évben egy úgynevezett minősített fogyasztóbarát lakáshitellel (mfl) szemben 36 ezer forinttal többet keres most a támogatott hitelen, amelynek kamattámogatása az adófizetőknek 386 ezer forintba kerül. Egy 15 millió forintos hitelnél a Babakötvényt választó család 420 ezer forintot kereshet a kamatokon, a bank nyeresége 54 ezer forint, az állam kiadása pedig csaknem 580 ezer forint az első évben.

Ha a jövőben is maradnak az arányok, és a csok-igénylők kétharmada továbbra is használt lakást vásárol, több tízezer kamattámogatásos szerződést köthetnek a bankok. A hitelfelvevők mindenképpen jól járnak, miközben a hitelintézetek is dörzsölhetik majd a tenyerüket, hiszen a friss kondíciós listák alapján jelenleg is a zsebükbe vándorol a folyósított csokos hitelek után évente 3,86 százalékpontnyi kamattámogatás, ami magasabb a mostani piaci kamatmarzsnál. Összehasonlításképpen az mfl tíousú lakáshiteleknél a maximális kamatmarzs enneél érdemben kisebb, csupán 3,5 százalékpont lehet.

Fogynak a piaci kamatozású hitelek is

Vannak persze olyan családok is, amelyek valóban lakáscélra fordítanák a hitelt. Az MKB Bank lapunknak úgy nyilatkozott, a használt lakást vásárló csokosok fele vett fel kölcsönt a kiszemelt ingatlan megvásárlásához, a CIB Banknál a kliensek 57 százaléka piaci kamatozású hitelt vett fel eddig a támogatás mellé. Az OTP Banknál is sokan kértek hitelt használt lakás mellé, náluk az átlagos hitelösszeg, amit csokosoknak folyósítottak, 7 millió forint volt, de ebben az építkezések is benne vannak. Az UniCredit Banknál a csok-szerződések 72 százaléka ment használt lakásra, és az összes csokos 80 százaléka kért hitelt, vagyis a használt ingatlant vásárlók között is sokan adósodhattak el.

Az adófizetőket valamelyest megnyugtathatja, hogy a maximum 10, illetve 15 millió forintos csok mellé folyósítható hitelre nem minden család lesz jogosult. A megvásárolt ingatlanoknak el kell bírniuk fedezetként a hitelt, és ha nem születtek még meg a gyerekek, akkor a megelőlegező támogatást is. Ha három gyereket vállalva szeretné felvenni a maximális 15 millió forintos hitelt egy házaspár, akkor 17,2 millió forintnyi jelzáloggal terhelhetik meg a kiszemelt ingatlant, amelyhez legalább 21,5 millió forint értékű lakást kell fedezetként felajánlani - ráadásul a maximális összeget ennél vélhetően csak értékesebb ingatlannál adják majd meg a prudensen működő hitelintézetek.

Persze a fővárosban és a megyeszékhelyeken 25-30 milliós ingatlant könnyen találnak a családok, de emellett jövedelemarányos törlesztőrészletre (jtm) vonatkozó szabályoknak is meg kell majd felelni. Az MNB elvárásai pedig magasak. A jegybank az öt évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódusú új forint jelzáloghitelek esetében - a csokos hitelek e kategóriába tartoznak - azt írja elő, hogy a havi törlesztőrészlet aránya a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve 400 ezer forint fölötti jövedelemnél a 40 százaléka lehet.

A bankok pedig a gyakorlatban ennél is szigorúbbak lehetnek, előfordulhat, hogy a gyesen lévő kismama jövedelmét például nem vagy nem teljes mértékben számítják be a hitelbírálatnál, hiszen a gyerek 3 éves kora után ez a támogatás megszűnik. A maximális mértékű támogatott hitelt tehát várhatóan a drágább ingatlant vásárló magasabb jövedelmű családok kapják majd meg.