A tulajdonos akkor követi el az egyik legnagyobb hibát, ha ügyvédet, közjegyzőt megspórolni kívánó, költségkímélő módon bőszen elkezd letölteni mindenféle bérleti szerződés-mintákat az internetről. Nagy Zoltán ügyvéd a napi.hu-nak elmondta: nincs rá jobb szó, számos esetben borzasztó bérleti szerződések kerülnek elé a jogviták során.

Az ügyvéd több évtizedes tapasztalata ellenére is megesik, egyszerűen nem tudja eldönteni, hogy voltaképpen mit akartak az aláíró felek. A tulajdonosoknak tehát nem szabad belefutniuk az innen-onnan megszerzett kontraktusok csapdájába.

A magyar jog a birtokost védi

Arra a kérdésre, hogy mennyire segítenek például a Polgári törvénykönyv szabályai a tulajdonosok jogérvényesítésében, azt válaszolta, annyi bizonyos, a 2014-ben hatályba lépett „új” polgári kódexben sem javult szignifikánsan a bérbeadók helyzete.

Ha nem megfelelő szerződést kötött a tulajdonos, a problémák felmerülése esetén kálváriát járhat. Először is írásban fel kell szólítani a bérlőt, aztán írásban felmondható a szerződés, a távozásra történő felszólítás.

Ha a bérlő erre nem hajlandó, a bíróságon ingatlan kiürítési pert kell indítani, és a megszülető jogerős ítélet már végrehajtható lesz. A jogon kívüli eszközök, az önhatalom, az önbíráskodás senkinek nem ajánlott, abból csak büntetőügy születhet.

A kiürítési per szerencsés esetben is minimum egy év. A probléma hónapról-hónapra nagyobb lesz, elmarad a bérleti díj bevétel, és ott van még a rezsi kérdése is. A szerződés jogszerű felmondása esetén a lakásban maradó bérleti díját már használati díjnak hívjuk.

Nagymama a lélegeztetőgépen

A közműcégeket nem érdekli, hogy ki nem fizeti a gázt, az áramot, a vizet. Elvileg át lehet íratni mindezeket a bérlő nevére, ám a bérbeadók jelentős része ettől ódzkodik, szeretné felügyelni a rendszeres befizetést, hogy ne érje kellemetlen meglepetés.

Megtörtént, hogy a bérbeadó úgy döntött, nem fizeti a rezsit más helyett. Itt majdnem tragédia történt, a bérlő nagymamája ugyanis lélegeztetőgépen volt, és úgy maradt életben, hogy a bérlő a szomszédtól kapott áramot, és feketén fizetett érte. Ha a nagymama elhalálozik, annak büntetőeljárás lett volna a vége.

Csak pürrhoszi győzelem

A jogosan pert indító bérbeadók egy idő után nyerni fognak, ám ez mégis fájdalmas lesz. Mégis léteznek jogi megoldások a bérbeadók helyzetére. Nagy Zoltán szerint ezeknek az ügyeknek az egyik nagy tanulsága, hogy ne hanyagoljuk el a bérlő kiválasztásánál az ellenőrzést. Semmi jogszabálysértő nincs abban, ha elkérjük a bérlő tavalyi személyi jövedelemadó bevallását, munkaszerződését. Ez már sokat elárul arról, hogy képes lesz-e fizetni a havi díjat és a rezsit. A bérlő ezt megtagadhatja, de ez már információ a bérbeadó számára.

Alapvetően a száraz tények alapján kell eljárni. Ha egy jogviszony elromlott, egyre pontatlanabb, sőt elmarad a fizetés, lépni kell. Az esetek túlnyomó része azt bizonyítja, a bérlő már nem tud visszajönni a rendezett körülmények közé, másikat kell találni helyette, nincs értelme várni.

Rongáló bérlők, pusztító kutyák és a macskák

Nagy Zoltán ügyvédi praxisában megtörtént, hogy a bérlő, pontosabban a számos kutyája és macskája brutális rongálást követett el a lakásban. A belső falépcsők, a bútorzat, az ajtófélfa és minden, ami rágható és szétkarmolható tönkrement.

A koronavírus-járvány alatt sok tulajdonos önmérsékletet tanúsított a munkáját elvesztő bérlővel szemben, és nem egyszer sikeresen és közösen átütemezték a jogviszonyt.

Célszerű, hogy ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével kössünk szerződést, de a legjobb megoldás, ha a bérlő közjegyző előtt kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz a kiköltözés tekintetében.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat

A napi.hu megkereste a Magyar Országos Közjegyzői Kamarát, utóbbi pedig a következőket javasolta. A lakásbérleti piacon egyre gyakoribb, hogy a bérbeadók egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérnek a bérlőtől a beköltözés feltételeként. Egy ilyen okirattal ugyanis hosszadalmas pereskedés és bírósági végzés nélkül is kiköltöztethető a bérlő a szerződés megszűnése után.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal a bérleti díj, a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetését is biztosítani lehet, ráadásul a nemfizetés sokkal gyakoribb probléma, mint a kiköltözés elutasítása. Amennyiben a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését, akkor is be lehet hajtani a tartozást, ha a kilakoltatási moratórium miatt éppen nem lehet kiköltöztetni a szerződés lejárta után is ott maradókat.

Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozathoz a nyilatkozó személyazonosságát igazoló dokumentumra (személyi igazolvány, vezetői engedély, útlevél), lakcímkártyájára és adókártyájára, valamint arra az eredeti magánokiratra (például a bérleti szerződésre) van szükség, amely alapján a nyilatkozó nyilatkozatot tesz.

Cégek esetében a cégkivonat lekérdezéséhez a cégjegyzékszámot vagy az adószámot is kéri a közjegyző. A nyilatkozatot személyesen lehet megtenni bármelyik közjegyzőnél, és elég, ha csak a nyilatkozatot tevő fél, vagyis a bérlő megy el.