A kereskedelmiingatlan-piacon 2024 első fél évében a hozamemelkedés megállt, de a várakozásoktól elmaradó GDP-növekedés sem tudta érdemben támogatni a hazai kereskedelmiingatlan-piaci aktivitását, mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) igazgatója, amikor ismertette jegybank szektorról szóló jelentését.

Példaként említette a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) júliusi felmérését, amiben a megkérdezett piaci szakemberek közel kétharmada a mélypontra, míg további 19 százalék pedig már fellendülési szakaszba tette a piac pozícióját. 

A szállodaépítések mozgatják a mutatókat

A kereskedelmiingatlan-szegmensek közül a  szállodaszektor teljesítménymutatói javultak, főként a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően, de a reálbérek emelkedése miatt is. 

Kapcsolódó

Az első nyolc hónapban a vendégéjszakák száma 8 százalékkal emelkedett, a szállodák bevétele 14 százalékkal nőtt, a felesztések folytatódtak, mondta Nagy Tamás.

1200 új szállodai szoba átadását tervezik a fejlesztők év végéig, de a kivitelezésekben folyamatos csúszások vannak

– mondta az igazgató.

A szállodaipar teljesítményéről egyébként a napokban egy turisztikai konferencián is szó volt. Csendes Olivér, a Visit Hungary Nonprofit Zrt. vezérigazgatója, elmondta az elmúlt időszakban több mint 17 ezer projektet fejlesztettek, és több négy-és ötcsillagos szálloda is épült. 

A fogyasztói bizalom javuló trendjével összhangban a kiskereskedelmi forgalom emelkedett, és a szegmens kihasználatlansági mutatói is javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban.

A jegybank várakozásai szerint 2025-től megkezdődhet az elhalasztott beruházások részleges pótlása, valamint a külső keresleti folyamatok javulása, így kiegyensúlyozottabb növekedés várható, kedvező hatást gyakorolva valamennyi kereskedelmiingatlan-szegmens keresletére, mondta az igazgató.

Emelkedhet a fővárosi irodák kihasználatlansági rátája

Beszélt a budapesti irodapiacról is, ahol 2024. első fél évben 0,6 százalékponttal 13,9 százalékra emelkedett, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,1 százalékponttal 8,5 százalékra csökkent a kihasználatlansági ráta.

Év végére az üres irodák aránya a jelenlegi 14 százalékról 15 százalékra is bővülhet.

Az épülő irodaterületek volumene 2024. első fél évében emelkedett, ennek fő oka, hogy több, a tulajdonos saját használatára épülő irodaház kivitelezése indult el, köztük több állami intézménynek épülő irodaházzal, valamint érkezik egy nagy bankcsoport új irodaháza is. Az irodák kihasználatlanságára a költözések 2025-2026-ban lehetnek hatással, mondta Nagy Tamás.

2024. második fél évben az átadni tervezett új területek előbérleti aránya az irodaszegmensben 77 százalék, az ipari-logisztikai fejlesztéseknél pedig 64 százalék volt, ami magasabb a megelőző két év adatánál, és enyhítheti a kihasználatlansági ráták emelkedését. Ugyanakkor az iroda- és ipar-logisztika szegmensek első fél évi nettó piaci felszívási adatai mellett, továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.

Rekord volumenű fejlesztések

A következő két és fél évben az ipar logisztikai szektorban 25 százalékos bővülés várható. Kevésbé spekulatív sokkal inkább saját célra fejlesztett ingatlanok jelennek meg majd meg.

Nagy Tamás elmondta azt is, hogy a vidéki fejlesztések aránya 85 százalékra tehető, korábban ez 70 százalék körül alakult.

Budapesten a spekulatív fejlesztések vannak többségben, a kockázatok között említette, hogy már látszik, hogy a kivitelezések csúsznak. 

2024. első fél évben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 180 millió eurót tett ki, ami 21 százalékkal elmarad a 2023. első fél évi – már akkor is alacsony szinten tartózkodó – forgalomtól. 

A megemelkedett hozamok, az euróban továbbra is magas finanszírozási költségek és mérsékelt bérleti kereslet további kivárásra ösztönzik a befektetőket, ami 2024 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre. 

Jelentős lemaradásban vagyunk

A hazai folyamatoktól eltérően a közép- és kelet-európai (KKE) régió átlagában már 35 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom, és stagnált az elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. 

Csehországban és Lengyelországban 2024 egészére is érdemi emelkedés várható a befektetési forgalomban, így a továbbra is magas, 79 százalékos hazai befektetői arányú, alacsony és csökkenő hazai befektetési forgalom esetleges fennmaradása kockázatot jelenthet a hazai piac megítélésére. 

Az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a régióban átlagosan fél százalékkal, Budapesten 3,6 százalékkal csökkentek az idei év első hat hónapjában az elmúlt két évben kumuláltan pedig rendre 14 és 24 százalékos értékcsökkenés látszik. 

Beindult a hitelezés

2024. első fél évben a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és az időszaki folyósítások 80 százaléka építési célú hitelhez kapcsolódott. 

A szállodák és az egyéb ingatlanok kategória kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése. A piac megítélését azonban továbbra is a kockázatkerülés jellemzi, az MNB Hitelezési felmérése alapján 2024 második negyedévében a bankok leginkább az irodaházak esetén szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 második fél évére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati toleranciára és az iparágra jellemző kihívásokra hivatkozva.