„Ez egy nagyon vonzó ajánlat, biztos, hogy nagyon sok pénztártag el fog ezen gondolkodni, már csak azért is, mert a pénztártagok egyébként majd csak a nyugdíjas koruk betöltésével tudnának hozzáférni ehhez az összeghez, amit járadékra váltani a legtöbb esetben felesleges lenne, mert nagyon pici lenne a járadék belőle. Ezért a legtöbb pénztártag majd a végén egy összegben úgyis felvenné, és akkor elköltené valamire” – mondta Farkas András nyugdíjszakértő az Economx megkeresésére az önkéntes magánnyugdíj számlákon lévő megtakarítások lakáscélra való felhasználásának terve kapcsán.

Hétfőn közleményben jelentette be a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM), hogy önkéntes alapon a lakhatási célra is felhasználhatók lesznek a hosszú távú megtakarítások.

Kapcsolódó

Az azóta a kormány honlapján társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabálytervezet lehetővé tenné, hogy 2025-ben adómentesen, lakáscélokra, lakáshoz kapcsolódóan eszközölendő felújításokhoz is felhasználható legyen az önkéntes nyugdíjpénztárakban az eddigiekben- saját  és munkáltató befizetésekből, valamit ezeken elért hozamokból és állami adó-jóváírásból felhalmozódott megtakarítás.

Az intézkedés eredményeképpen, önkéntes alapon több mint 1 millió pénztártag és családja részére nyílhat meg annak lehetősége, hogy átlagosan a személyenként több mint 2 milliós számlaállománya terhére lakáscéllal felhasználja megtakarítása akár teljes részét is.

A tervezet értelmében a megtakarítások felhasználására a következőek szerint lesz lehetőség:  

  • a megtakarítások lakáscélú felhasználása egy extra, opcionális lehetőség, azaz arról az érintett saját belátása szerint, szabad választása alapján dönthet, ezáltal tovább erősítve az önrendelkezés jogát; 
  • a megtakarítások felhasználására az érintetteknek 2025-ben átmenetileg, egy éves időtartamban van lehetőségük;
  • a lakáscélú felhasználás ebben az egy évben adómentesen vehető igénybe.

A javaslat lakáscélnak tekinti a hitelintézeti törvényben meghatározott lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés törlesztésének, illetve önrészének támogatását, valamint a Magyarország területén fekvő lakások korszerűsítésének, felújításának támogatását.

A lakáscélú  felhasználhatóság feltétele, hogy a lakás vagy a pénztártag, vagy a házastársa, vagy gyermeke legalább részleges tulajdonában álljon, illetve a hitelszerződés ilyen ingatlan megszerzését célozza. 

A lakások korszerűsítésének, felújításának támogatása a javaslat értelmében meghatározott munkálatok, anyagok és eszközök után kibocsátott számlák, illetve szerződések utólagos elszámolásával történhet. A jogszabály tervezete szerint a számlák akár három alkalommal is benyújthatók lesznek. 

Az eddigi szabályok úgy szóltak, hogy az önkéntes pénztári számlákon lévő megtakarításokat 10 év letelte előtt nem lehet feltörni, csak akkor, ha a pénztártag a 10 év letelte előtt vonult nyugdíjba, azonban ebben az esetben is meg kellett fizetni a 15 százalékos szja-t a tőkére. Teljesen adómentesen csakis a 10 év letelte után és nyugdíjba vonulás esetén lehetett hozzáférni a megtakarításokhoz.

A kormányzat a piaci kalkulációk alapján arra számít, hogy nagyjából 300-500 milliárd forint mozdulhat meg jövőre lakáscélokra a nyugdíjpénztári megtakarításokból, ami mintegy 30 ezer lakástranzakció finanszírozásában játszhat szerepet.

Farkas András jó kiindulópontnak tartja a kormányzat megítélését, miszerint a magyaroknak az igazi hosszú távú megtakarítás az ingatlan. Az ingatlanpiacnak ráadásul fejlődnie kell, a fejlődéshez pedig fizetőképes kereslet. Fizetőképes keresletet meg úgy lehet teremteni, hogyha van az embereknél elég pénz, amit ingatlanra fordítanának. Ha pedig megnézzük, hogy hol van az embereknek nagyobb összegű megtakarítása, amit ha úgy gondolják, akkor meg tudnak mozdítani, akkor az a nyugdíjpénztár.

A nyugdíjszakértő azonban számos negatív következményt is lát. Az egyik, hogy az emberek fejében összekavarodik a magánnyugdíjpénztárak visszaállamosítása, illetve ez a mostani intézkedés.

Ennek van egy olyan nagyon negatív hatása, hogy a hosszú távú öngondoskodás gondolatának egy hatalmas gyomrost bevisz, ami véleménye szerint azért veszélyes, mert a hosszú távú öngondoskodás egyébként is borzasztóan nagy erősítésre szorul Magyarországon, mivel 15-20-30 év múlva biztosan nem lehet megélni majd az állami nyugdíjból.

Farkas András szerint az a nagyjából 500 ezer pénztártag, akik most nem is fizetik a tagdíjat, mert például a munkáltatói támogatása megszűnt, azok élni fognak a kormányzat által felkínált lehetőséggel és ki fogják venni a teljes összeget, így szerinte téves a kormányzat 30 ezres becslése a várható lakástranzakciók kapcsán.

A kormány azt mondja, hogy körülbelül 300 milliárdot mozgatnának meg, szerintem meg elmehet akár 1000 milliárdig, sőt ki lehet söpörni az egész pénztárat is

– hívta fel a veszélyre a figyelmet a szakértő.

Ráadásul ennek következtében elindulhat egy hólabda effektus is, miszerint minél többen veszik ki a megtakarításukat, annál több újabb ember is a kivétel mellett dönthet, mivel nem akarják, hogy az ő pénzük csak rosszabb feltételekkel tudjon hasznosulni, hiszen ha a nagyjából 2100 milliárdos megtakarítások egy jelentős része eltűnik, akkor már az alapkezelőknek is mondjuk csak fele annyi pénze lesz a nyugdíjpénztáraktól.

Egy másik probléma, hogy amennyiben el is fogadjuk, hogy a magyar embernek az ingatlantulajdon a legfontosabb, és az igazi megtakarítás az az ingatlanvagyonban van, akkor is kérdés, hogy hogyan lesz ebből felhasználható pénz a nyugdíjas évekre. A kormányzati válasz erre a lakáskiadás, azonban a saját ingatlanát értelemszerűen nem tudja kiadni, ezért eleve egy hasznosítható külön ingatlanra lenne szüksége ebben az esetben, aminek a megteremtéséhez azonban ez a pénz egyáltalán nem elegendő. 

A szakértő ezért inkább azt javasolná, hogy csinálják meg azt a korszerű, fordított jelzáloghitel rendszert, ami működik mindenhol Nyugat-Európában. Ez úgy nézne ki a gyakorlatban, hogy valaki bent lakik egy felújított ingatlanban, azonban amikor 65 évesen rájön, hogy nincsen nyugdíj megtakarítása, az állami nyugdíj pedig nem elegendő, akkor köt egy ilyen fordított jelzáloghitel szerződést egy bankkal, felveszik az ingatlant, és abból egy életjáradékot az ingatlan értékére megállapítanak. Ennek az ára az, hogy fokozatosan átkerül a bank tulajdonába az adott személy ingatlana. Az ingatlan egy holt tőke, de ezzel újra működő tőkévé tudná tenni az idős ember is, és nem kéne neki eladni a lakást akkor, amikor megszorul.

Ilyen felújításokra lehet majd használni

A minisztérium által közzétett jogszabálytervezet szerint lakás korszerűsítésének, felújításának támogatása a következő építési tevékenységekhez igényelhető a pénztártag vagy a házastársa vagy a gyermeke teljes vagy részleges tulajdonában álló lakás esetében:

  • fűtési rendszer kialakítása, korszerűsítése vagy elemeinek cseréje, ideértve a megújuló energiaforrások alkalmazását is,
  • az épület külső szigetelése, ideértve a lábazatszigetelést, a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat,
  • külső nyílászáró beépítése, cseréje,
  • tető cseréje, felújítása, szigetelése,
  • klímaberendezés beépítése, cseréje,
  • napkollektor, napelemes rendszer telepítése, cseréje,
  • lakás helyiségeinek belső fali- vagy padlóburkolatának készítése, cseréje, felújítása,
  • konyhai bútor vagy konyhai gép cseréje, beépítése,
  • akadálymentesítési munka.

Ezzel kapcsolatban Farkas András arról beszélt, hogy a hosszú távú öngondoskodás tükrében ezek között vannak egészen rémisztő célok is, a konyhabútorok felújítását/cseréjét például ebből a szempontból egy öngyilkos húzásnak tartja. 

Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgató elemzésében kiemelte, hogy néhány klasszikusnak tekinthető felújítási munka így is hiányzik a felsorolásból: például a belső nyílászárók cseréje, a festés, vagy épp a víz-, áramvezetékek cseréje.

Arra is kitért, hogy a tervezet szerint a 2024. szeptember 30-án fennálló egyenleg erejéig lehet a megtakarítást lakáscélra fordítani, vagyis az idén év végén újonnan befizetett összegek a jövő évi adójóváírással már nem lesznek elérhetők. Viszont már a 2024. október elsejétől kiállított számla is elfogadható lesz, ami alapján arra lehet következtetni, hogy a jövő évben az októbertől megkezdett felújítási munkálatokra is fordítható az ÖNYP egyenlege.

Az is egy fontos kérdés még, hogy a jogszabályban egyelőre nem látni arra vonatkozó előírást, hogy ténylegesen a pénztártagnak, vagy családjának a kérdéses ingatlanban kellene laknia életvitelszerűen. Ez alapján pedig akár befektetési célú ingatlanvásárlásra is fordítható lenne az ÖNYP egyenlege. A Bankmonitor szakértője szerint ez abból a szempontból érthető lenne, hogy így gyakorlatilag egy hosszú távú megtakarítási forma áthelyeződne egy másik szintén jellemzően hosszú távú megtakarítási formába.

Sokan élnének a lehetőséggel

A Bankmonitor szeptember végén 1000 fős online közvélemény-kutatást végzett arról, hogy a megtakarítók közül hányan élnének a Nemzetgazdasági Minisztérium által felvetett lehetőséggel.

Eszerint a nyugdíjpénztári tagok 14 százaléka szeretné feltörni a megtakarítását, és 12 százalékra tehető azoknak az aránya, akik ebből 1 éven belül valamilyen lakáscélt szeretnének finanszírozni.

Az 1,069 millió főt számláló önkéntes nyugdíjpénztári tagságból eszerint nagyjából 130 ezer fő lehet érintett, közülük nagyjából 90 ezer fő lakóingatlant vásárolna vagy építene, míg a fennmaradó 40 ezer főnek lakásfelújítási célokra kell a megtakarítás. A Bankmonitor becslése szerint az intézkedés egy év alatt akár 7-10 ezer plusz adásvételt eredményezhet az ingatlanpiacon.

Teljes erővel a gázra léphet az ingatlanpiac jövőre

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról írt az Economx-en megjelent elemzésében, hogy a nyáron indult Otthonfelújítási Programmal és az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon átcsoportosításával többek között az építőipari vállalkozásokat hozná helyzetbe a kormány. Ez a szektor ugyanis egyszerre tudja kiszolgálni a lakosság ingatlanokkal kapcsolatos céljait és növelni a GDP-t.

A kormányzat által előzetesen várt 300 milliárd forint megmozdulása egyszerre tekinthető kevésnek és soknak a szakértő szerint. Egy pénztári tag ugyanis átlagosan 2-3 millió forintot mozgósíthat, amiből nem valószínű, hogy messzire jut a lakáspiacon, ha vásárlásban gondolkodik. Azonban a felújítás vagy a korszerűsítés tekintetében már könnyebben és hatékonyabban értelmezhető ez az összeg.

Jövőre ráadásul nem csak a nyugdíjpénztári vagyonok mozdulhatnak meg a lakáspiac irányába, hanem a prémium államkötvényekben tartott 6-7 ezer milliárd forintnyi tőke és a 2025 tavaszán kifizetett 1300 milliárd forint összegű kamat egy része is. Ez a volumen viszont leginkább a befektetők kedvencének számított nagyvárosi és budapesti lakáspiacon landolhat.

Az 1000 milliárd forintos nagyságrendű keresletnövekedés a 2022-es és 2023-as lakáspiaci forgalom negyedének, illetve harmadának felel meg, ezért ez óriási lendületet adhat a piacnak. Mindeközben a célpontnak számított lokációkban a kínálat nem nőtt számottevő mértékben, ezért a kereslet növekedése változatlan kínálat mellett lakáspiaci árrobbanást vetít előre 2025-ben.

Ha ez bekövetkezik, akkor újabb és újabb piaci szereplőknek lehet vonzóbb az ingatlanpiaci befektetés, ami lecsapódhat a lakásépítésekben is. Ez a szektor pedig a GDP növekedéséhez is hatékonyan járulhat hozzá.

Már egy ideje napirenden van a kérdés

Orbán Viktor miniszterelnök múlt hét pénteki rádióinterjújában már ismertette a kormány új gazdasági akciótervének fő irányait, ahol a három „beavatkozási pont” egyikeként nevezte meg a megfizethető lakhatás biztosítását. Arról beszélt, hogy lesz egy nagy „lakásboom”, amelynek egyik eleme a bürokratikus akadályok elhárítása lesz annak útjából, hogy az emberek lakhatásuk megteremtésére használhassák fel a megtakarításaikat.

Kovács Zsolt, a Nemzetgazdasági Minisztérium miniszteri biztosa két hete a Pénztárszövetség konferenciáján már ismertette a kormányzati terveket, amelyeket akkor úgy indokolt, hogy egyrészt szeretnék felpörgetni a fogyasztást: a nettó jövedelmük csupán 80 százalékát költik el a magyarok, ami 5 éve a legalacsonyabb érték, ráadásul régiós szinten is alacsonynak számít.

Másrészt a tárca szerint a hosszú távú öngondoskodás a magyarok számára egyenlő a lakástulajdonlási céllal, erre utal például, hogy Magyarországon 91 százalék a saját ingatlanban élők aránya. Ennek kapcsán tehát úgy érveltek, hogy az ingatlan tulajdonlás jobb időskori megélhetést biztosít, a nyugdíj jelentősen kiegészíthető például egy lakás bérbeadásával. 

Ugyanezen a konferencián Bense Richárd, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) főosztályvezetője elmondta, hogy a legfrissebb adatok szerint szeptember közepén 2142 milliárd forintnyi megtakarítás volt önkéntes pénztári számlákon. Tavaly és idén sikerült jelentős hozamokat elérni, rossz hír azonban, hogy reálértéken az ÖNYP-kben lévő vagyon piaci értéke még mindig kevesebb, mint 2018-ban. Június végén az MNB adatai szerint 1,069 millió tagja volt az önkéntes pénztáraknak, így az egy főre jutó átlagos megtakarítás 2 millió forintra tehető.

Nem hatékony segítség?

Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője korábban úgy fogalmazott az Economx-nak a bejelentés kapcsán, hogy „a probléma egyrészt az, hogy drágák a lakások, másrészt akiknek magas összeg áll rendelkezésre a nyugdíjpénztárukban, feltehetően közel állnak már a nyugdíjhoz, tehát ők nem fogják kivenni a pénzüket”. 

A szakértő szerint a másik csoport, akik fiatalabbak, és elindítottak vagy a munkáltatóik kezdeményeztek nyugdíjmegtakarítást, jellemzően alacsony az így félretett pénzük, ezért ez a kormányzati intézkedés nem igazán nagy segítség a lakásvásárlásban, illetve a felújításban.

Gergely Péter szerint arra valóban jó lehetőség az intézkedés, hogy a lakáshiteleket előtörlesszék, azonban az a hatás, hogy így a nemzetgazdaságba pénz érkezik és fellendülését eredményez, az nem jelenthető ki.

Nem fékez a kormány, alapvető változások jönnek az ingatlanpiacon

A kormány hétfőn bejelentette, hogy 2025-ben adómentesen, lakáscélokra, lakáshoz kapcsolódóan eszközölendő felújításokhoz is felhasználható lesz az önkéntes nyugdíjpénztárakban az eddigiekben a saját és a munkáltató befizetésekből, valamit az ezeken elért hozamokból és állami adójóváírásból felhalmozódott megtakarítás. Az Economx-nak az intézkedés részleteit Kovács Zsolt, a Nemzetgazdasági Minisztérium miniszteri biztosa ismertette.