Egy társasházban még 1985-ben vásárolt lakást az egyik tulajdonostárs, aki még akkor felszereltetett a konyhájába egy szagelszívót, amelyet a közös fürdőszobai elszívó csőbe (strangba) köttetett be - ezzel indul a Bírósági Határozatok Gyűjteményében megjelent jogeset.

Sokáig ezt nehezményezte senki, ám 2011-ben a társasház közgyűlése előírta, hogy a közös képviselő - kamerás vizsgálat alapján - ellenőrizze a lakások szellőző-bekötéseit, és ahol a tulajdonos a konyhai elszívót illegálisan kötötte be az elszívó csőbe, fel kell szólítani az állapot megszüntetésére. Amennyiben ennek nem tesz eleget, hatósági intézkedést kell kérni a megszüntetésére.

Nem volt elég hatékony a szellőztető a házban

A közös képviselő sem siette el a dolgot, mert csak 2016-ban írt a szóban forgó lakónak. A levélben arról tájékoztatta őt, hogy a tulajdonosok nem tartják megfelelőnek a szellőztető hatékonyságát, és emlékeztette a 2011-es határozatra. Még abban az évben a társasház Tűzvédelmi Szabályzata és az annak alapján készített Tűzvédelmi Házirend kifejezetten megtiltotta a pára- és szagelszívók bevezetését a fürdőszobai strangba.

A közgyűlés egy újabb, 2017-es határozatával a konyhai elszívók szabálytalan bekötését úgy rendelte megszüntetni, hogy a leszerelt szagelszívó nyílását (a felszálló elszívó csőben lévő nyílást) fix rögzítéssel le kell takarni. A határozat szerint ennek a mintegy 3000 forintos költsége az érintett tulajdonost terheli.

A lakó 30 év után már nem akart változtatni

A lakó nem szereltette le a szagelszívót, helyette a bírósághoz fordult a 2017-es határozat érvénytelenítését kérve. Hangsúlyozta: a közgyűlés nem szüntetheti meg a lakásában 30 éve fennálló állapotot, a társasház igénye elévült és a határozat a rendeltetésszerű használat követelményével is ellentétes.

A társasház azzal érvelt, hogy a szabálytalanul, a fürdőszobai strangba bekötött elszívó nemcsak a konyhai szagokat terjeszti, hanem rontja az elszívó hatásfokát és tűzveszélyes helyzetet idéz elő. A protestáló tulajdonos konyhájának szellőzését ablak biztosítja, a rendeltetésszerű használathoz nem szükséges szagelszívó bekötése, és az a Tűzvédelmi Házirenddel is ellentétes.

A szellőzőbe bekötésre nincs tűzvédelmi előírás

Az elsőfokú bíróság elutasította a lakó keresetét. Az ítéletében rámutatott arra, a lakó sem vitatta, hogy a szellőző bekötéséhez nem kért engedélyt, ugyanakkor a Fővárosi Katasztrófavédelem tájékoztatása szerint a szellőzőbe történő bekötésre nincs és 1985-ben sem volt tűzvédelmi előírás. A vitatott közgyűlési határozat nem konkrétan a protestáló elszívójának szabálytalan bekötését állapította meg, hanem általában döntött a szabálytalan bekötések megszüntetéséről, ezért a jogszabálysértésre alapított kereseti kérelmet megalapozatlannak találta. A bizonyítottan szabálytalan bekötés megszüntetése pedig a perlő lakó biztonságát is védi.

A másodfokú bíróság a társasház ellen döntött

A lakó fellebbezett, a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította a közgyűlési határozat érvénytelenségét. Egyetértett az elsőfokú bírósággal abban, hogy a határozat általános rendelkezést tartalmaz, azt sem rögzíti, hogy mely bekötéseket tekint szabálytalannak a társasház. A perlő lakó értelmezése szerint azonban a határozat hatálya kiterjed az ő elszívójának a bekötésére. A társasház viszont a védekezése során nem bizonyította azt az álláspontját, hogy a perlő lakó által beszereltetett elszívó veszélyes, a bekötés jogszabályt - vagy a többi tulajdonos érdekeit - sérti.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint a felperes kisebbségi érdeksérelmét önmagában megalapozza, hogy - az egyébként általános rendelkezést tartalmazó határozat - az évtizedek óta fennálló állapot megszüntetésére kötelezi anélkül, hogy az intézkedés indokoltsága a határozathozatalt megelőzően bebizonyosodott volna.

A Kúria viszont az elsőfokú ítéletet hagyta jóvá

Ezzel - az egyébként jogerős - ítélettel viszont a társasház nem értett egyet és felülvizsgálatot kért a Kúriától. Ez eredménnyel járt, mivel a legfőbb bírói fórum az elsőfokú ítéletet hagyta jóvá. Az indoklásában egyebek mellett kifejtette, hogy a lakó a társasház 2011-es határozatát nem kérte érvényteleníteni, így az azon alapuló - az abban foglaltakat csupán konkretizáló - 2017-es határozattal szemben már nem hozhatja fel eredményesen a szabálytalan bekötések megszüntetésére vonatkozó kifogásait. A társasház döntött, a fürdőszobai strangba bekötött konyhai elszívókat le kell szerelni. A lerakódó zsírok és a keletkező ételszag - melyek közül az utóbbit a tulajdonostársak hosszabb ideje panaszolták - a többi lakó érdekét sérti.