Szeptember végéig levelet kap a bankjától minden olyan lakáshiteles ügyfél, aki 2015. február 1 előtt kötött változó kamatozású jelzáloghitel-szerződést, és a hátra lévő futamideje meghaladja a 15 évet. A levélben figyelmezteti majd őket a bank arra, hogy a változó kamatozású hitelek törlesztőrészlete egy esetleges kamatemelés esetén mennyivel nőhet. Emellett legalább kétféle ajánlatot is kapnak arra, hogy váltsák ki a hitelt fix kamatozásúra.

Régi devizahitelesek

Az újonnan felvett lakáshitelek 97 százaléka már fix kamatozású, legalább ötéves kamatperiódusú, sőt újabban már a tízéves kamatperiódus a legnépszerűbb. Régebben azonban a változó kamatozású hitelek voltak a keresettebbek, ezért a meglévő teljes lakossági jelzáloghitel-állomány mintegy 60 százalékát ilyen konstrukciók teszik ki. Ezek az ügyfelek egy esetleges kamatemelési ciklus kezdetén azonnal komoly törlesztőrészlet-emelkedéssel számolhatnak, erre pedig van reális esély a következő években. A leginkább kiszolgáltatott, még legalább 10 évnyi futamidővel rendelkező ügyfelek száma 2018 végén 130 ezer volt, a hitelállományuk pedig mintegy 895 milliárd forintra rúgott.

Az érintettek között nagyon sok az egykori devizahiteles, akinek a kölcsönét 2015 februárjában forintosították. A jegybank legutóbbi Pénzügyi fogyasztóvédelmi jelentésében arról ír, hogy összesen 80 ezer egykori devizahiteles ragadt változó kamatozású jelzáloghitelben, ezek összege eléri a 620 milliárd forintot. Annak idején ezeknek a kölcsönöknek a kamatát ugyanis a három hónapos bankközi kamatlábhoz (bubor) igazították. Az elmúlt négy és fél évben ezzel kimondottan jól jártak az ügyfelek, az induláskor ugyanis a három havi bubor még 2,1 százalékos volt, most viszont már csak 0,26 százalék. Igaz, volt már alacsonyabb is a bubor, tavaly januárban például 0,02 százalékon állt.

Kép: MNB

Nem könnyű a döntés

Most pedig nehéz döntés előtt állnak. A fix kamatozású hitelek kamata ugyanis magasabb a változó kamatozásúakénál. Ha a váltás mellett döntenek, akkor éveken át, vagy akár a futamidő végéig nem kell tartaniuk a kamatemelkedéstől, de most valószínűleg emelkedni fog a törlesztőrészletük. Ha viszont nem váltanak, és emelkednek a jövőben a kamatok, akkor később nőhet meg a havi részlet akár nagyobb mértékben is, mintha most váltanának.

Csökkenő különbségek

Amikor 2015-ben forintosították a lakás- és szabad felhasználású lakáshiteleket, akkor a törvényi szabályozás a referenciakamaton felül lakáshiteleknél maximum 4,5, szabad felhasználású jelzáloghiteleknél pedig legfeljebb 6,5 százalékos kamatfelárat határozott meg. Ez azt jelenti, hogy az egykori devizahitelesek kamatai most akár 4,76, illetve 6,76 százalékosak is lehetnek.
A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél viszont a bankok legfeljebb 3,5 százalékos marzsot használhatnak, vagyis ötéves kamatperiódusnál a jövő hónaptól legfeljebb 4,89, tízévesnél 5,65 százalékos kamattal számolhatnak az ügyfelek. Aki most 4,76 százalékos kamatot fizet a lakáshitelére, az tízmilliós tartozásnál ötéves kamatperiódusra váltva havonta alig ezer forintos, tízéves kamatperiódusra váltva pedig legfeljebb 7-7,5 ezer forintos emelkedéssel számolhat.

A szakemberek sincs olyan varázsgömbjük, amelyből ki tudnál olvasni, mi a helyes döntés. Az elmúlt négy és fél évben a három havi bubor mindig alacsonyabb volt, mint a fix kamatozású lakáshitelek referenciakamataként jellemzően használt állampapírhozamok. A különbség azonban folyamatosan csökken. Az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) havonta kalkulál ilyen értéket, a friss adatok szerint októbertől 1,39 százalékos referenciakamat lesz érvényes az ötéves és 2,15 százalékos a tízéves kamatperiódusú hiteleknél. A 15 éves referenciakamat pedig 2,62 százalékos lesz.

Most vagy soha?
A referenciakamatok kivétel nélkül történelmi mélyponton állnak, emiatt már most is nagyon olcsók a fix kamatozású hitelek, sőt a szakemberek szerint a következő hónapokban még lejjebb süllyedhetnek, ami még kedvezőbbé teszi majd a fix kamatozású lakáshitelek árazását. Augusztusban ugyanis az államkötvény-aukciókon rekord alacsonyabb átlaghozamok születtek.

Az ÁKK az elmúlt három hónap aukcióiból számolja ki a referenciakamatot, ha marad a mostani kamatszint, az ötéves hozam 1 százalék, a tízéves 2 százalék alá kerülhet, amire van esély. "A jövő hét kritikus az államkötvényhozamok jövőjének szempontjából" - mondja Szalma Csaba, az OTP Alapkezelő befektetési igazgatója. Az Európai Központi Bank (ECB) csütörtökön tartja soron következő kamatdöntő ülését, és ha azon a vártnál nagyobb mértékű lazítást határoznak el, akkor tovább csökkenhetnek Európa-szerte a kötvényhozamok, így Magyarországon is. Ez novemberben, decemberben akár a mostaninál is valamivel olcsóbb fix kamatozású lakáshiteleket hozhat.

Biztosításnak jó

Sokáig azonban már nem csökkenhetnek a kamatok, Németországban a szakemberek szerint kritikus mélyponton vannak az államkötvényhozamok, Magyarországon pedig negatív kamatokra nem számítanak a szakemberek. Aki tehát biztonságot akar, az jobban teszi, ha néhány hónapon belül átváltja a hitelét fix kamatozásúra. "A fixesítés jó biztosítás arra, hogy valaki rögzítse a törlesztőrészleteket, jelenleg ezt viszonylag jó feltételekkel tehetik meg az ügyfelek" - mondja Forián-Szabó Gergely, az Amundi Alapkezelő befektetési igazgatója.

Az MNB azt mondta: minden ügyfélnek magának kell mérlegelnie, mi éri meg neki jobban - vagyis az ügyfélé a felelősség, ha rosszul dönt.

Azt azonban sem ő, sem Szalma nem állítja, hogy azok, akik most vagy a következő hónapokban rögzített kamatozásúra cserélik a változó kamatozású hitelt, mindenképpen jól járnak majd. "Könnyen előfordulhat, hogy a BUBOR a következő években végig alacsonyabb marad a mostani hosszú hozamoknál, de az ellenkezője sem kizárt" - mondja Forián-Szabó.

A kockázat viszont aszimmetrikus - mondja Szalma Csaba. Ez azt jelenti, hogy ha a kamatok a jövőben mégis emelkedni kezdenek, akkor a változó kamatozású hitelben maradt ügyfelek részletei gyorsan és nagymértékben emelkednek majd, és sokkal rosszabbul járnak, mint azok, akik váltottak.

Az emelkedés lehetséges mértékéről a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is készített becslést, egy százalékpontos kamatemelkedés egy húszéves futamidejű, 10 millió forintos kölcsönnél a részleteket 57 ezer forintról körülbelül 62 ezer forintra emelné, 2 százalékpontnyi kamatemelkedés után már 67-68 ezer, 3 százalékpontnyinál pedig 73 ezer forintos törlesztőrészlettel kellene számolniuk az adósoknak.

Eddig nem volt népszerű

A Napi.hu júliusban megkérdezte a bankokat, mire számítanak a fixesítés kapcsán. Akkor a hitelintézetek úgy nyilatkoztak, viszonylag kevés ügyfél élt a lehetőséggel, és tette kiszámíthatóbbá a hitelét. Ők átlagosan 10 százalékos törlesztőrészlet-emelkedéssel számolhattak akkor, ez most már kisebb mértékű növekedést jelent.

A bankok arra számítanak, az ügyfelek 15-20 százalékát lehet meggyőzni a váltásról, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) azt mondta, nincs kitűzött cél, minden ügyfélnek saját magának kell mérlegelnie, hogyan dönt, vagyis az ügyfeleké a felelősség, ha végül rosszul járnak a választásukkal. Kérdés, hogy az érintettek képesek-e egyáltalán felelősen döntést hozni.

A jegybank oldalán ugyanis megjelent egy tanulmány, amelyben arról írnak, hogy csak a lakosság harmada van tisztában azzal, hogy a jelenlegi kamatszint historikusan alacsonynak tekinthető, a túlnyomó többség pedig vagy nem tudja összehasonlítani az aktuális kamatszintet az évekkel ezelőttivel, vagy úgy gondolja, hogy most magasabbak a hitelkamatok, mint korábban. A lakosság nagy része azzal sincs tisztában, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést okozhat a kamatláb emelkedése: a megkérdezettek 14 százaléka alulbecsülte, 42 százaléka pedig egyáltalán nem tudta megbecsülni a kamatkockázat materializálódásának nagyságrendi hatását a havi törlesztőrészletre.