A jól tájékozott kínai megfigyelők már több mint egy évtizede aggódnak a kínai ingatlanpiac egyensúlyhiánya miatt, amelyet gyakran a történelem egyik legnagyobb pénzügyi buborékaként jellemeznek. De csak a múlt héten döntöttek úgy a piacok hirtelen és közösen, hogy a kínai ingatlanszektor most már komoly kockázatot jelent a globális fellendülésre - és Kína hosszú távú növekedési kilátásaira – nézve – írja az ázsiai országban alakuló válságról a Foreign Policy magazinban Logan Wright, a Rhodium befektetési cég kutatási igazgatója.

Az ingatlanpiac folyamatosan bővült, mert a befektetők és a fejlesztők általában úgy gondolták, hogy túlságosan fontos Peking számára. A kínai vezetés számára a gyors gazdasági növekedés és a háztartások nettó vagyonának fenntartása szempontjából fontos az iparág, ezért beavatkozott bármilyen visszaesés esetén.

Kapcsolódó

A kormány korábban is közbelépett a megingó pénzügyi piacok és vállalkozások támogatására, mert félt a társadalmi vagy gazdasági katasztrófától. Például a 2015-ös tőzsdei összeomlásra adott válaszlépések, valamint a 2008-2009-es masszív monetáris és fiskális ösztönzők is ezért léphettek hatályba.

De mivel Pekingnek küzdelmesnek bizonyult az ingatlanbuborékból eredő spekulációs lelkesedés és a gyorsan emelkedő árak megfékezése, a kínai hatóságok végül keményebb és durvább intézkedésekhez folyamodtak. Miután a nyáron agresszív szabályozási intézkedésekkel léptek fel több dinamikusan fejlődő magánszektorbeli céggel szemben, a pénzügyi piacok azzal a bizonytalansággal küzdenek, hogy meddig megy el Peking.

Nincs egyensúly

A kínai ingatlanpiac alapvetően kiegyensúlyozatlan: túl sok a lakás, túl kevés a kereslet a saját tulajdonú lakások iránt, és nem költözik elég ember oda, ahol túlkínálat van. Kína urbanizációs rátája és háztartás-alapítási rátája vitathatatlanul akkor érte el a csúcspontját, amikor a munkaképes korú népesség csökkenni kezdett, 2013 és 2015 között.

De az új lakásépítési projektek üteme csak tovább emelkedett, és az építkezés továbbra is hajtotta a gazdaságot. Az ilyen projektek csak 2019-ben érték el az új csúcsot, amikor a fejlesztők mintegy 18-19 millió lakás építését kezdték meg, és a Covid-19 járvány csak 2020-ban lassította le kismértékben az új építkezéseket.

Valószínűleg nincs elég fiatal, aki a jövőben megvenné ezeket a lakásokat. A Rhodium Group a városi háztartások jövőbeli kialakulási arányát a következő évtizedben évi 5-7 millióra becsüli, szemben az egy évtizeddel ezelőtti 9-10 millióval, és az idő múlásával csökkenő trend látszik.

Az urbanizációs ráta lassul, és a kínai polgári ügyek minisztériuma szerint az éves házasságkötések száma Kínában már 40 százalékkal csökkent a 2013-as csúcshoz képest. Az előrejelzések könnyen lehetnek pontatlanok. De még mindig sokkal kevesebb embernek van szüksége új lakásokra, és túl sok épül belőlük, többnyire olyan árakon, amelyek sok vevőt kizárnak egy olyan országban, ahol a jövedelmek éppen csak meghaladják a globális átlagot.

Kiszorultak a kispénzűek

Az elmúlt évtizedben a saját tulajdonú lakások építése és a kereslet közötti szakadékot kétféle vásárló töltötte ki: a befektetési vagy spekulációs célú kereslet, amely az árak további emelkedésében bízó vevőkre támaszkodik, valamint a meglévő lakástulajdonosok kereslete, akik korszerűsíteni szeretnének, néha a kormány által kikényszerített költözések által ösztönözve.

Most mindkettő nyomás alatt van. A spekulánsokat és a befektetőket a kormány politikája akadályozza azokban a városokban, ahol vásárolni szeretnének, és egyesek egyre inkább aggódnak amiatt, hogy a fejlesztők nem tudják majd befejezni az általuk megépíteni ígért egységeket.

A magas lakásárak miatt az önkormányzatok számára sokkal drágábbak az áttelepítések. A korszerűsíteni kívánó lakástulajdonosokat az új hitelek elérhetősége is korlátozza. A kínai háztartások csak 2015 óta 6,4 billió dollárnyi hitelt vettek fel a kínai központi bank adatai szerint, ami az Egyesült Államok 2003 és 2008 közötti adósságnövekedéséhez hasonlítható. Országos szinten nehéz lesz ilyen ütemben folytatni a lakásvásárlási hitelfelvételt, és a központi bank már figyelmeztetett, hogy a háztartásoknak nincs meg a kapacitásuk ehhez.

Dőlhetnek a bankok is

Az ingatlanpiac jellemzően adósságfinanszírozású iparág. 2008 óta Kínában legalább egy évszázada a legnagyobb hitelbővülés volt tapasztalható egyetlen országban. 2008-tól napjainkig a kínai bankok mérete együttesen megötszöröződött, és több mint 41 billió dollárnyi eszközzel gyarapodott, ami a globális gazdasági teljesítmény mintegy felének felel meg.

A központi bank adatai azt mutatják, hogy a banki hitelezés legalább 27 százaléka valószínűleg az ingatlanszektorba megy Kínában, és a nem banki hitelezés jelentős része a vagyonkezelő társaságoktól és más vagyonkezelő cégektől is a fejlesztőkhöz kerül. A hitelezés növekedése azonban jelentősen lelassult Kínában, amióta 2017-ben megkezdődött a rendszerszintű pénzügyi kockázatok csökkentésére irányuló összehangolt erőfeszítés. Joggal lehetett arra számítani, hogy az ingatlanszektort súlyosan érinti majd a hitelezés lassulása.

Előre kell fizetni

A fejlesztők azonban találtak egy másik trükköt üzleti modelljük bővítésére. A bankoktól és nem banki hitelezőktől kieső finanszírozási forrás pótlására fokozták az építkezés előtti értékesítésre való támaszkodásukat. Ez lényegében azt jelentette, hogy a lakásvásárlók maguk biztosították az építkezés alternatív finanszírozási forrását. De ez is súlyosbította a lakáspiaci egyensúlytalanságokat - el kell kezdeni új egységek építését, hogy megpróbálhassák azokat előre eladni.

Az előértékesítésre való támaszkodás nagyrészt megmagyarázza, hogy az ingatlanpiac hogyan úszta meg a pekingi adósságcsökkentési kampány legrosszabbjait, és hogy az ingatlanok 2017-től 2019-ig továbbra is a gazdaság motorjaként működtek.

De ez azt is jelentette, hogy a fejlesztők egyre inkább függnek attól, hogy az emberek jóval a tényleges építkezés előtt megvásárolják-e a házaikat, fogadva arra, hogy az árak tovább emelkednek. Az egész piac ennek következtében sokkal spekulatívabbá vált. És Pekingnek most már volt egy másik oka is, hogy aggódjon az ingatlanpiac túlzása miatt: ha a fejlesztők hirtelen csődbe mennek, a házaikat előre megvásárló emberek esetleg nem látják majd a házak elkészültét.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!