Öt évvel ezelőtt akár jó ötletnek is tűnhetett Budapesten befektetési céllal lakást vásárolni, hiszen alacsony volt az infláció, a kötvénypiacon csak szerény hozamot lehetett elérni, a magánbefektetők az akkor évi 4,95 százalékos átlagos megtérülést kínáló MÁP Pluszt tekinthették vonzó alternatívának.

Öt év: nem védett a lakásbefektetés az infláció ellen

Akkor, 2020 februárjában az ingatlan.com adatai szerint 753 ezer forint volt egy átlagos fővárosi lakás négyzetméterára. Most ugyanez 1,1 millió forint, vagyis aki 5 éve befektetett, csak az áremelkedésen évi átlagban 7,84 százalékot keresett. Sajnos ez önmagában veszteséges döntésnek tekinthető, bármennyire is hihetetlenül jó a marketingje az ingatlan befektetéseknek, öt év alatt az átlagos infláció magasabb volt: 9,82 százalék. Vagyis a 2022-ben és 2023-ban bőven kétszámjegyű infláció miatt akik öt éve vásároltak, reálértéken még mindig mínuszban vannak, amin a bérbeadással persze lehetett korrigálni. De egyértelmű, hogy ötéves távon sokkal jobb helyen is lehetett fialtatni a pénzünket.

Kapcsolódó

Módszertani megjegyzés, a befektetések éves átlagos megtérülésénél nem vettük figyelembe az alábbiakat:

  • a lakások bérbeadásával elérhető hozamot
  • a részvények kibocsátói által fizetett osztalékot (ez a kettő kiegyenlíti egymást)
  • mint ahogy kiegyenlíti egymást a lakás-bérbeadás után fizetendő 15 százalék szja és a részvények árfolyam-növekedése után szintén 15 százalék szja levonás (kivétel: tartós befektetési számla)
Kép: Economx

A helyzet az, hogy 5 éves távlatban biztosan jobban járt, aki a Mol kivételével a hazai blue chip részvényeket favorizálta: a Richter és az OTP csak stabilan verte a budapesti lakáspiacot, a Magyar Telekom viszont szinte K.O.-t ért el, évi átlag 28,6 százalékos megtérüléssel. Magát a BUX indexet nem érdemes behozni a képbe, mert az tartalmazza a kosárban lévő részvények után kapott osztalékot. A vezető amerikai tőzsdeindex – S&P 500 – viszont úgynevezett nem total return index, vagyis a mutató nem tükrözi az osztalékfizetéseket, így megállja a helyét az összehasonlítás: kétszer akkora nyerőben vannak, akik 5 éve S&P 500 index követő ETF-et vettek, mint akik egy átlagos budapesti lakással gyarapodtak (továbbra is bérbeadás nélkül).

Meglepő módon az ultrakonzervatívnak tartott arany is jobbnak döntésnek bizonyult, mint eladó lakáshirdetéseket böngészni. Az igazi nyerőt pedig azok érték el, akik a már említett Telekom mellett 5 éve megismerkedtek olyan közepes kapitalizációjú magyar részvényekkel, mint a 4iG, az ANY Biztonsági Nyomda, vagy az Alteo. Utóbbi 5 év alatt közel 45 százalékot hozott a részvényeseknek, éves átlagban. Ehhez 844 forinton kellett megnyomni a vétel gombot 5 éve és tartani most is, 5440-nél.

Tíz év: évi 10 százalék reálhozam, ingatlannal

Szerencsére 10 éves időtávon sokkal szebben fest egy megvett ingatlan jelenértéke és a kettő alapján számolt megtérülés. A magyarázat erre az, hogy nem 2020 és 2025 közt lehetett igazán nagyot nyerni a budapesti lakáspiacon, hanem 2015 és 2020 közt.

A KSH adatai szerint 2015-ben elején a fővárosi használt lakások átlagára 254 ezer forint/négyzetméter volt. Itt azért vettük figyelembe csak a használt-piaci árakat, mert alig adtak el újakat, az első negyedévben a teljes forgalom 2 százalékát sem érte el az újlakás értékesítés.

A 254 ezres négyzetméterenkénti átlagárból öt év alatt 753,1 ezer lett, majd újabb öt év múlva (idén) 1,098 millió. Aki tehát épp egy évtizede keresett és talált jó beszállót, évi átlag 15,76 százalék megtérülést ért el. Ez több mint 10 százalékos éves reálhozam (amit valószínűleg bárki aláírt volna előre) a tíz év alatt mért átlagos, 5,48 százalékos infláció mellett.

Tehát 10 év alatt a budapesti lakáspiac megverte a blue chip részvények közül a Mol, Richter, Telekom hármast, de a magyar tőzsde becsületét az OTP Bank papírjai megmentik, azok ugyanis évi majdnem 19 százalékkal szaporították a hosszú távú befektetők forintjait.

Emellett jobb döntés volt egy fővárosi lakást megvenni és 10 évig tartani, mint aranyba és az amerikai tőzsdébe fektetni. De mégsem kiugró, amit a lakáspiac kínált, még a maga tíz százalékos reálhozamával sem. A magyar BÉT ugyanis tartogatott meglepetéseket, az említett OTP mellett sokkal jobban megéri 2015 óta tartani – befektetési céllal vett lakások helyett – ANY Nyomda papírokat, Alteo-t és 4iG-t.  

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!