Egyre nagyobb bajban vannak az ingatlanrészvények. Európa legrosszabbul teljesítő ágazatának megmentéséhez lehet, hogy nem lesz elég a kamatvágások jövőbeli ígérete.

Bár 2023 végén fellélegezhettek az ingatlanrészvények befektetői a belengetett kamatcsökkentések hatására, a késlekedő központi bankok egyre nehezebb helyzetbe sodorták a papírok tulajdonosait. A vártnál lassabb ütemű kamatvágásnak is köszönhetően a szektor 8 százalékos idei zuhanása messze elmarad a piac átlagos teljesítményétől, például az amerikai nagyvállalatok teljesítményét reprezentáló S&P 500 részvényindex 2024-ben már 10 százalékot emelkedett, és történelmi csúcsokat döntöget.

Ki a felelős?

A szektor jelenlegi problémáiért természetesen jogtalan lenne kizárólag a központi bankokat okolni. A tavalyi év végétől a piac az indokoltnál több kamatvágást árazott be 2024-re. A kereskedők akkor még 6 csökkentést vártak idénre, a várakozások azonban hamar felborultak: a Jerome Powell vezette FED az eheti kamatdöntő ülésén változatlanul hagyta az irányadó kamatszinteket, és saját előrejelzései szerint 3 kamatvágást prognosztizál az idei évre. Az angol jegybank döntése szerdán érkezik, ám várhatóan nem változtat a rátákon.

A tőzsdei kereskedési adatokból arra következtethetünk, hogy a piac körülbelül 50 százalék esélyt lát arra, hogy júniusban érkezik az első kamatcsökkentés. 

Powell az ülést követő sajtótájékoztatójában a vártnál kevésbé szigorú hangvételt ütött meg, így a kommunikáció hatására valamelyest fellélegzett az ágazat vezető részvényeinek árfolyama, ám igazi megnyugvásra csak akkor számíthatunk, amikor valóban megkezdődik a kamatszintek csökkenése.

Jerome Powell a Federal Reserve Federal Reserve kétnapos ülése végén Washingtonban 2024. március 20-án.
Jerome Powell a Federal Reserve Federal Reserve kétnapos ülése végén Washingtonban 2024. március 20-án.
Kép: AFP / Mandel Ngan

Folytatódik a leértékelés

Roberto Scholtes, a Singular Bank vezető stratégiai elemzője szerint a szektor fő problémája nem is a kamatcsökkentési várakozások ingadozása, hanem az ingatlan eszközértékelés zuhanása, valamint hogy ez hogyan hat az adósságrátákra, és vezet az ingatlanok szükségszerű eladásához.

Ha egy hitel fedezeteként használt eszköz (például jelen esetben ingatlan) értéke jelentősen lecsökken, az nagy mértékben megemelheti a hitel/érték arányt. Ez arra kényszerítheti az ingatlancégeket, hogy a mostani alacsony likviditású, valamint étvágyú környezetben értékesítsék eszközeiket, ami további leértékelésekhez, melyek újabb kikényszerített eladásokhoz vezethetnek. Scholtes a negatív spirál végét az év közepére várja, véleménye szerint ekkorra fejeződhet be az eszközök újraértékelése, az addigra várt potenciális kamatcsökkentés pedig újra beindíthatja a szektor részvényeit.

Johnatan Kownator, a Goldman Sachs elemzője még ennél is optimistább. Szerinte az értékelések már elérték a mélypontot, a csökkenő kamatkörnyezet, valamint a továbbra is magas, azonban csökkenő mértékű infláció jellemzően pozitívan hat az ingatlanszektorra.

A kereskedők egyelőre pesszimisták

Az S&P Global adatai szerint

a legnagyobb mértékben shortolt részvények az ingatlankezelő- és fejlesztő szektorban találhatók

(shortoláskor a kereskedők az árfolyam csökkenéséből húznak hasznot). Egy short pozíciót jellemzően úgy alakítanak ki, hogy kölcsönvesznek egy részvényt valakitől, azt eladják egy másik vevőnek magas árfolyamon, majd később alacsonyabb áron visszavásárolják. A különbözet lesz a shortoló haszna, a művelet végén pedig a kölcsönvétel lezárásával a részvényt visszajuttatják eredeti tulajdonosának. Az S&P Global szerint az ingatlanpapírok 0,37 százalékát kölcsönzik jelenleg, ami majdnem duplája a teljes európai részvénypiacot jellemző 0,19 százaléknak – ez egyértelműen a magas shortolás indikátora.

Ilyen magas számok mellett bármely pozitív üzenet a jegybankoktól úgynevezett short squeeze-t generálhat, melynek során rengeteg short pozíciót kényszerítenek likvidálásra, ez pedig az árfolyamok robbanásszerű emelkedését hozza magával.

Tájékoztatás

A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.
Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen oldal nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!