Röviden összegezve a hangulat most reményteli az ingatlanpiacon – így jellemezte az Economxnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértő a jelenlegi ingatlan piaci kilátásokat. Érdemes mindenekelőtt kiemelni, hogy tavaly az elmúlt 10 év leggyengébb évét zárta az ingatlanpiac, legalábbis ami a forgalmat illeti. Utoljára 2014-ben volt olyan kevés adásvétel a lakáspiacon mint 2023-ban.

Ez azért érdekes, mert ha nincs elég vevő a piacon, akkor az is nehezebben tud továbbköltözni, aki a meglévő ingatlanának eladásából befolyó pénzből venné meg a következő otthonát. 2023-ban emiatt sokan ragadtak be a lakáspiacra eladói oldalon, az idei év viszont fordulatot hozott. Jelentősen csökkentek a lakáshitelkamatok, elindult a csok plusz, így az eladó lakásokra is 15-20 százalékkal több érdeklődés érkezik mint 2023 elején. 

Kapcsolódó

Balogh László úgy vélekedett, hogy ezzel párhuzamosan megvalósult adásvételek száma is növekedésnek indult 2024 első hónapjaiban.

A helyzet éppen ezért reményteli a vevők szempontjából, mert eleve 40 százalékkal több eladó lakásból és házból válogathatnak mint két évvel ezelőtt, és a meglévő ingatlanukat is jóval könnyebb eladni mint tavaly.

Ezzel párhuzamosan az árak nem indultak el őrült tempóban felfelé. Az elmúlt 12 hónapban csak 3,5 százalékkal kerültek feljebb a lakásárak az ingatlan.com áprilisi lakásárindexének adatai alapján.

Élénkülés várható a piacon

A szakértő lapunknak arra is kitért, hogy az optimista hangulat középtávon pozitív kilátásokkal párosul, vagyis 1-2 éves  viszonylatban még a jelenleginél is jobb helyzetre számítunk a lakáspiacon. A rövid távú kilátások abból a szempontból felemásak, hogy az élénkülés folyamatosnak tűnik, de a gazdasági helyzet hullámai ezt hol gyorsítják, hol pedig lassítják.

A nemrég mélypontra jutó infláció enyhe visszaerősödése például néhány bankot arra ösztönzött, hogy emeljék a lakáshitelek kamatait, ami a vevők egy részét érzékenyen érintheti. Ezek nem drasztikus változások, de mégis figyelmeztetés lehet a vásárlók számára, hogy ne vegyék készpénznek azt, hogy a jelenlegi viszonylag kedvező helyzet örökké kitart.

Sokan felhúzhatják a szemöldöküket, hogy vajon tényleg ennyire kedvező-e most a helyzet a lakáspiacon, mert a 2023-as megtorpanást követően nem lettek jóval olcsóbbak az ingatlanok

– mondta az Economxnak Balogh László.

Az árak lehet, hogy nem csökkentek jelentősen, de nem is emelkedtek. A kínálat viszont számottevően nagyobb, országosan közel 200 ezer eladó ingatlanból válogathatnak a vevők. A vásárlók alkupozíciója még mindig szemmel látható, mivel az adásvételi ár átlagosan 6-8 százalékkal kevesebb mint az utolsó hirdetési ár. Viszont már bekapcsolódtak a lakáspiaci körforgásba vevői oldalról is, hogy a meglévő otthon eladásával már sokkal gyorsabban és könnyebben lehet a következő ingatlanba költözni mint egy évvel ezelőtt.

Ha pedig hitelre van szükség, még mindig nagy a banki verseny az ügyfelekért, és bőven lehet válogatni a banki ajánlatok között a lélektani 6 százalékos kamatszint alatt is.

Az idén indult csok plusz és a megújult falusi csok igénylések száma az első negyedévben havonta elérte az 1000-1500 darabot, ami egyben azt is jelenti, hogy idén akár 20-25 ezer új vevő is a piacra léphet. Az újrainduló állami támogatások nem csak azokat hozzák lendületbe, akik a támogatást igénylik, hanem azok az eladók is tovább tudnak lépni, akiknek az ingatlanát megveszik a csok pluszos vagy falusi csokos vevők. Ez pedig olyan láncreakciót indíthat be a lakáspiacon, amire nagy szükség van, mert 2022 második felétől 2023 év végéig 60-80 ezer lakásvásárlást halasztott el a lakosság. 2024-ben az adásvételek száma 20-25 százalékkal meghaladhatja a tavalyi értéket, ami akár 130-135 ezer tranzakciót is jelenthet.

Egyes helyeken robbanás előtt állnak a lakásárak

A fentiekhez megfelelően, most leginkább a saját célra vásárló vevők aktivizálták magukat, főként azok, akik valamilyen oknál fogva korábbról halasztották el a lakásvásárlást. A befektetők ugyanis még léptek piacra, és egyhamar nem is számíthatunk a piacra lépésükre. Online reprezentatív kutatásokkal folyamatosan figyeljük a potenciális vevők és eladók viselkedését, és az egyik legszembetűnőbb változás a lakáspiacon a befektetők eltűnése.

A szakember szerint 2021 szeptemberében még a lakásvásárlást tervezők 25 százaléka nyilatkozott úgy, hogy befektetési céllal venne ingatlant a következő 12 hónapban. 2024 márciusában pedig már csak 10 százalékos volt az arányuk. Ennek nyilván az az oka, hogy a bérbeadásból származó bruttó 5-5,5 százalékos bevételarányos hozam messze elmarad még a legjobb állampapírok hozamszintjétől.

Ráadásul az ingatlanok korábbi tempós felértékelődése is inkább stagnálásra váltott át. Hosszabb távon viszont számolhatunk azzal, hogy az ingatlanpiaci és pénzpiaci hozamok kiegyenlítik egymást, aminek köszönhetően az állampapírokba áramló 1100 milliárd forint egy része az ingatlanpiacon találhat helyet magának a következő 2-3 évben. Ha ez bekövetkezik, akkor az újabb áremelkedési hullámot indíthat el a lakáspiacon

– emelte ki az Economxnak a szakértő.

Az ingatlanpiac keresleti oldala területileg sem egyenletesen oszlik el annak ellenére, hogy a Budapest-vidéki árolló folyamatosan zárult az elmúlt években. 2021-ben a vármegyeszékhelyeken eladó használt lakóingatlanok átlagosan még 45 százalékkal voltak olcsóbbak a budapestieknél, ma pedig már csak 37 százalékkal.

A debreceni használt lakásárak 2021 májusában még harmadával olcsóbbak a fővárosinál, ma pedig már csak 20 százalékkal. Van még néhány olyan nagyváros, ahol a fejlesztéseknek és a munkahelyteremtő beruházásoknak köszönhetően a lakásárak még robbanás előtt állnak. “Jó példa erre Szeged, ahol 1-2 hónappal a BYD-gyár bejelentését követően 60-70 százalékkal ugrott meg az eladó lakások iránti érdeklődések száma. Ez a spekulatív kereslet már lecsengőben van, de hosszabb távon a lakhatásra mutatkozó nagyobb igény az ingatlanárakban is tükröződni fog. Részben egybecsenghet ezzel, de a külföldiek jelenléte is erősödhet a lakáspiacon a következő hónapokban, ami még tovább erősítheti az ingatlanpiaci keresletet a legfelkapottabb településeken vagy városrészekben”.  

2024 a lakásvásárlók éve lehet

A szomszédunkban zajló háború néhány hét alatt érezhetően átrendezte a hazai lakáspiac keresleti oldalát. Először csak a mindent elöntő bizonytalanság mutatkozott meg az eladó lakások iránti érdeklődések visszaesésében, ezt követően az energiaárak robbanása hozta nehéz helyzetbe a lakosságot. Ezeket a sokkhatásokat amúgy sem volt egyszerű feldolgozni a vevőknek, pláne úgy, a 2022-ben látványosan megugró infláció a hitelkamatokat is feljebb és feljebb lökte. Ez ahhoz vezetett, hogy először a kereslet apadt el a lakáspiacon, majd a háború kitörését követő 6-9 hónappal később a lakásáremelkedés is leállt.

Az elemzések szerint nagyjából mostanra kezdett el magára találni az ingatlanpiac. Áprilisban történt meg először, hogy a kereslet meghaladta a két évvel ezelőtti szintet. Pedig a 2022 áprilisi érdeklődések száma már tükrözte a háborús sokkhatást, amit a lakáspiac elszenvedett.

Végezetül mutatjuk a nyerteseket: 2024 a lakásvásárlók éve lehet, hiszen sokkal több eladó ingatlanból tudnak válogatni mint 1-2 évvel ezelőtt, az árak nem emelkednek drasztikusan sokkal inkább stagnálnak, a vásárlók alkupozíciója is szemmel látható, és a lakáshitelpiac is éledezik. A legtöbb vevőt a saját élethelyzetének megváltozása csábítja az ingatlanpiacra, és ők most nyeregben érezhetik magukat. Akinek eddig tervei között szerepelt a lakásvásárlás, de még nem lépett, mert nem tudott vagy nem akart, annak érdemes kihasználni a jelenlegi kedvező helyzetet.

„Nem lennék meglepődve ugyanis, ha a hitelkamatok csökkenése előbb megállna, majd enyhe növekedésbe váltana át az év vége felé. Ha pedig a befektetők is visszatérnek a lakáspiacra, akkor az árak emelkedőre léphetnek. Ennek fényében különösen aktuális a mondás, miszerint:

Amit ma megtehetsz, ne halaszd holnapra

– összegezte lapunknak Balogh László ingatlanpiaci szakértő.