Vasárnap estig lehet a Budapest VI. kerületében élő polgároknak véleményt nyilvánítaniuk arról, hogy 2026. januárjától teljes tilalom lépjen-e életbe az Airbnb típusú, rövid távú lakáskiadásokra. A 444 értesülései szerint csütörtök estig a helyi lakosok 15-17 százaléka, 4500-5000 ember szavazott már. 

A kerületi lakások 8 százaléka érintett

Soproni Tamás terézvárosi polgármester szerint az, hogy a kerületiek számára mennyire fontos kérdésben kérdezik meg a lakók véleményét jól mutatja, hogy

a kerületi "népszavazáson" már a voksolók száma jelentősen meghaladja a tavalyi, egész Budapestet érintő  kérdéseket felvető "fővárosi lakógyűlés" során véleményt formálók számát.

A polgármester már előre jelezte: a többséget kapó véleményt attól függetlenül a képviselőtestület elé terjesztik támogatásra, hogy végül mennyien vesznek majd részt a kerület három helyén (a Jókai, a Lövölde  és a záró hét végén a Hunyadi téren is kihelyezett sátorban) személyesen, illetve online formában is letudható helyi referendumon. A hírek szerint a már véleményt nyilvánítók döntő többsége egyetért a tiltás bevezetésével. 

A VI. kerületben a polgármester korábbi Facebook-bejegyzése szerint a lakásállomány 8 százalékát kitevő, 1468 olyan lakásról tudnak, amelyek legálisan vesznek részt a rövid távú szálláshely-szolgáltatásban. Azt a kerületvezető is elismeri, hogy az Airbnb sok embernek ad munkát, s maga az önkormányzat is 670 millió forint idegenforgalmi adót tudott beszedni 2023-ban az érintett, legálisan üzemelő szálláshely-kiadóktól. 

Romló életminőség

A másik oldalon ugyanakkor ott vannak a helyi lakók, akik számára folyamatos problémát, kellemetlenséget jelent az olcsó szálláshelyeket igénybevevők tömege, akik – miután turisták, így részben érthető, ám – aligha tolerálható módon zavarják az otthonukban pihenni, kikapcsolódni, vagy akár dolgozni akarók nyugalmát. A belvárosi körgangos folyosókon nem túl kellemes bulizó fiatalok kiabálására ébredni a hajnali órákban. Az itt élők egyre nagyobb része hagyja el épp ezért a kerületet: sajtóhírek szerint míg a 2000-es években még 55 ezer fővárosi lakosnak volt VI. kerületi lakáscíme, addigra ma már csak 34-35 ezren élnek életvitelszerűen a kerületben. 

A gond természetesen nem csak a VI. kerületre korlátozódik, a budapesti Belváros egészében megfigyelhető az elnéptelenedés. Állandó lakosok nélkül nem igazán lehet városfejlesztési terveket megvalósítani, az pedig nem lehet a cél, hogy a főváros belső kerületeiből lényegében kiszoruljanak a helyben lakók. 

A világ számos városa vezetett már be szabályozást a rövid távú lakáskiadás teljes vagy részleges tilalmára.

az esetek többségében olyan városok igyekeznek gátat húzni a lakókörnyezetekben megjelenő turistaáradatnak, ahol egyébként is egyre nagyobb gondot okoz a túlturizmus, amikor a város kapacitásait már olyan mértékben használják a turisták, ami az eredetileg ott lakók életminőségének drámai romlásához vezet. 

Felfuttatott lakásárak

Az eladó lakások zömét a budapesti belső kerületekben az Airbnb jellegű lakáskiadók foglalják el, s ennek rövid távon igenis van árfelhajtó hatása. A lakáskiadók ugyanis Soproni Tamás szerint ma jellemzően nem olyan lakók, akik korábban tulajdonukban lévő, vagy épp megörökölt lakásaikat adják ki jövedelem-kiegészítésként, hanem befektetők vásárolnak 5-7 ingatlant, amiket jellemzően fenntartókon keresztül üzletszerűen üzemeltetnek. Ez pedig ahhoz vezet, hogy a piacra kerülő ingatlanok hamar eltűnnek, így a komoly kereslet az árakat egyre feljebb hajtja. Ezt a keresletet erősíti az is, hogy a budapesti belső kerületek iránt kiemelkedő a külföldiek érdeklődése – miközben más kerületekben (egyes szigetszerű kivételektől eltekintve) 1-2 százalék a külföldi lakásvásárlók aránya, addig Budapest belvárosában az ingatlanok több, mint 10 százalékát külföldiek vásárolják meg – ezek közül is sok kerül a későbbiekben az Airbnb piacra. Mindezek eredője mind hozzájárul ahhoz, hogy

a Duna House adatai szerint az V. kerületben átlagosan 1,25 millió forint egy négyzetméter ára, s a VI. kerületben is 1 millió forint feletti négyzetméterenkénti áron lehet lakáshoz jutni.

Az adatok lényegében megegyeznek az ingatlan.com adatsorával, ott a legfrissebb hirdetések alapján az V. kerületben 1,28, Terézvárosban 1,13, a VII. kerületben, Erzsébetvárosban 1,04 millió forint körüli árakat mutat a statisztika. 

A rövid távú ingatlankiadás a klasszikus, hosszú távon bérelhető ingatlanok számának drasztikus csökkenését is maga után vonja, s a ritkább kereslet itt is a bérleti díjak komoly emelkedését hozta. A Duna House adatai szerint Budapest V. kerületében az átlagos havi bérleti díj már 400 ezer forint felett van, a VI. és a VII. kerületben pedig 240 ezer forint körül mozog. A KSH-Ingatlan.com lakbérindexe egy év alatt 10 százalék körüli bérleti díj emelkedést mért a pesti központi kerületekben. Ezeket az árakat maximum a külföldi egyetemisták szülei tudják kifizetni. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint a fentiek együttes hatásai miatt a budapesti belváros is elindult a nyugati nagyvárosok nyomában, amelyeknél a belvárosi területeken egyértelműen a befektetők dominálnak, míg az otthonteremtők és az egyetemisták inkább kiszorulnak a külsőbb kerületekbe és az agglomerációba. 

Felpörög a lakásinfláció

Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter az Indexnek adott interjújában a fogyasztás fellendülésének  elmaradásának egyik okát abban látta, hogy az elmúlt két évben a lakásinfláció is magas volt – Budapesten 17,4, a vidéki nagyobb városokban 18 százalékkal tovább emelkedtek emelkedtek a, márpedig a lakhatás biztonsága fontosabb a családok számára, mint a fogyasztás – az emberek vagy az egyre magasabb önerőre gyűjtenek, vagy épp az emelkedő árak miatt magasabb összegű hitellel összefügésbe hozható magasabb törlesztőrészlet kigazdálkodására koncentrálnak.

A miniszter szerint ebben a kérdéskörben érdemes vizsgálni azt, hogy megfelelő-e Airbnb hazai szabályozása is, mert az egyértelműen lakhatási kérdés. 

A nemzetgazdasági miniszter szerint jelenleg Budapesten 26 ezer lakást adnak ki rövid távra, ami csökkenti a lakáskínálatot, magasabb lakásinflációt okoz és megnehezíti a lakáshoz való hozzáférést.

A Felelős Szálláskiadók Szövetsége a terézvárosi népszavazás kapcsán felmérést készített azokról a városokról, ahol az elmúlt években vagy teljesen megtiltották az Airbnb rendszerű rövid távú lakáskiadást, vagy komoly szigorításokkal engedték a fenntartását –  például New Yorkban, ahol a kiadónak is folyamatosan jelen kell lennie. A szervezet megállapítása szerint a rövid távú lakáskiadás korlátozása nem vetett véget az ingatlanárak és a bérleti díjak emelkedésének, ez alól – ismerték el – egyedül Párizs a kivétel. Ugyanakkor fontos tudni, hogy az Airbnb ellen harcolók sehol sem csak és kizárólag a lakáskiadók nyakába varrják a drágulást, pusztán arról beszélnek, hogy a szobáztatók jelenléte még inkább erősíti az árak száguldását. Budapesten 2023. év végén az átlagos négyzetméterárak a 2015-ös szint 282 százalékán álltak, az idei III. negyedévi mutató ugyanakkor már 302 százalékos szintet mért.

Nincs új lakás, a használt lakásra épül a piac

Ennél is komolyabb problémát jelent az, hogy a piacon elérhető lakáskínálatot akkor szűkíti az Airbnb újbóli, gyors felfutása, amikor a piacon nincs érdemi utánpótlás új lakásból:

az év első 7 hónapjában mindössze 10 371 új lakás létesítésére adtak ki építési engedélyt Magyarországon, ami 15 százalékkal elmarad a gyászos 2022-es évi mértéktől is, s mindössze a fele a 2021. hasonló időszakában kiadott engedélyeknek.

A Biztosdöntés.hu adatai szerint a júliusig folyósított 780 milliárd forint értékű lakáshitelből 77,3 százalék, 603 milliárd forint használt lakás megvásárlásához segítette a családokat, 2024 áprilisa óta egyetlen hónapban sem sikerült az új lakás építését támogató hitelek arányát kilenc százalék fölé vinni a teljes lakáshitelezésen belül. 

Ez azt vetíti előre, hogy a következő év során még bizonyosan a már meglévő lakásállomány, azaz a használt lakások adás-vétele támaszthatja a lakásmobilizációt. Ha viszont ezekből sincs elég a piacon - mert jelentős részük pl. Airbnb-ző befektetők kezében hasznosul –, akkor a kereslet még inkább feljebb nyomja majd az árakat. 

Azt, hogy egy esetleges szigorúbb szabályozás, vagy épp teljes tiltás komoly kínálati többletet (és csökkenő, vagy legalább tovább már nem vágtató árakat) hozhat, azt jól mutatja, hogy az ingatlan.com adatai szerint a VI. kerületben az újszerű és felújított lakások kínálata csak az elmúlt egy hónapban közel három százalékkal nőtt, és már 815 ilyen ingatlanra keresnek vevőt. Ezt nem lehet nem összefüggésbe hozni az Airbnb szavazással a szakértők szerint.