Dr. Nagy Barbara ügyvéd írása.

Hibás teljesítés és a vevő jogai

Az eladót úgynevezett kellékszavatosság terheli a hibás teljesítésért, méghozzá a teljesítés időpontjától számított öt évig. Hibás teljesítésről akkor beszélhetünk, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek.

A vevő ilyenkor - kevés kivételtől eltekintve - az alábbi igényekből választhat:

  • kijavítást, kicserélést kérhet, vagy
  • árleszállítást igényelhet, a hibát az eladó költségére maga kijavíthatja, mással kijavíttathatja, illetve jelentős hiba esetén, bizonyos feltételekkel akár el is állhat a szerződéstől.

Mikor nem felel az eladó?

Nem áll fenn az eladó felelőssége a hibás teljesítésért, ha a vevő a szerződéskötés időpontjában a hibát

  • ismerte, vagy
  • felismerhette volna.

Ezekben az esetekben ugyanis a felek szerződési akarata a hibás ingatlan adásvételére irányult. A hiba akkor tekinthető ismertnek, ha arról a vevő ténylegesen tudott, akár azért, mert ő maga észrevette, akár az eladó tájékoztatása folytán.

A felismerhető hibák körébe pedig azok a hibák tartoznak,

  • amelyek nyíltak, azaz egyszerű észleléssel megállapíthatóak, továbbá
  • amelyeket a vevőnek az eladó tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek jelentkezése alappal feltételezhető, előrelátható.

Nincs tehát jelentősége annak, hogy a hibákat a vevő ténylegesen ismerte-e. Ha kellő körültekintés, alaposság mellett ismerhette volna a hibákat, mentesül az eladó a felelősség alól. Így a használtság mértékének megfelelő hibákat az ítélkezési gyakorlat ismertnek tekinti.

Rejtett hiba - az eladó felelős

Az eladó felelős azonban mindazon esetekben, amikor a vevő nem ismerte a hibákat és kellő gondosság, illetve körültekintés tanúsítása mellett nem is láthatta azokat előre, nem kellett rá számítania.

Például amikor a hiba független a használtságtól, vagy az elhasználódás számítható mértékét túllépi, már megállapítható az eladó felelőssége és még az sem számít, ha maga az eladó sem tudott a hibáról. Peres eljárás esetén rendszerint szakértő bevonásával állapítható csak meg, hogy a hiba rejtett volt-e.

Fontos tehát, hogy alaposan nézzük meg a kiszemelt ingatlant, mindenre kérdezzünk rá, járjuk be az összes helyiséget, a padlástól a pincéig, és lehetőleg nézessük meg szakemberrel, dokumentáljuk az aktuális állapotot fényképekkel. Hiba felfedezése esetén pedig érvényesítsük szavatossági jogainkat, melyek közül a legfontosabb a kijavítás igénylése.

A szerző dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.

A fotó forrása: Napi.hu/Szabó Dániel.