A szerző Faragó János

A dilemma eredetileg az ingatlanon fennálló tulajdonjoggal kapcsolatban merült fel sok évvel ezelőtt. Adott egy ingatlan, amelynek van egy jogszerű és bejegyzett tulajdonosa. Megjelenik valaki, aki az ingatlant egy semmis ügylet folytán megszerzi az eredeti tulajdonostól, és bejegyezteti a saját tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba. (Az érvénytelenséget több körülmény is előidézheti, például az érvénytelenül szerző fél csalárd eljárása, amely adott esetben bűncselekményt is megvalósít.)

Kapcsolódó

Az érvénytelenül szerző személlyel szemben az eredeti tulajdonos a semmisségből eredő jogok érvényesítésének idején belül (azaz korlátlan ideig) kérheti a bíróságtól - egy úgynevezett törlési per formájában - a saját tulajdonjogának újbóli bejegyzését. Az eredeti tulajdonos és az érvénytelenül szerző fél egymás közötti viszonyában tehát semmilyen dilemma nem merül fel, az érvénytelenül szerző személy nem tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek, a jog egyértelműen az eredeti tulajdonost védi.

Bonyolódik az ügy egy harmadik fél megjelenésével

A probléma akkor merül fel, ha az érvénytelenül szerző fél egy harmadik szereplőnek továbbértékesíti az ingatlant, aki csupán annyit lát, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az érvénytelenül szerző fél szerepel tulajdonosként, és mit sem sejt az érvénytelenül szerző bejegyzésének alapjául szolgáló ügylet érvénytelenségéről. A harmadik szereplőt már tekinthetjük jóhiszemű jogszerzőnek, ezért az ő esetében a jogalkotó már okkal teszi fel a kérdést, hogy az ingatlan-nyilvántartáshoz fűződjön-e olyan közbizalom, hogy aki abban bízva, jóhiszeműen szerez jogot, előnyben részesülhessen a tényleges jogosulttal szemben is?

A kérdés nem egyszerű, a korábbi szabályozást az Alkotmánybíróság többször is vizsgálta, különböző részeit megsemmisítette. (Az alkotmánybírósági vonatkozások vizsgálata önmagában is egy szerteágazó téma, amelyre most nem térünk ki.) Ettől függetlenül a jogalkotó válasza, amely a hatályos szabályozásban időről időre megjelenik, lényegében változatlan: attól függ.

Egész pontosan annak van jelentősége, hogy

  • a harmadik szereplő ellenérték fejében szerzett-e?
  • Az érvénytelenül szerző fél bejegyzéséről szóló határozatot a földhivatal kézbesítette-e az eredeti tulajdonosnak?
  • Az érvénytelen bejegyzés óta mennyi idő telt el?

Általános hüvelykujj-szabályként azt lehet mondani, hogy az érvénytelenül szerző fél bejegyzésétől számított három év elteltével a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző harmadik szereplővel szemben az eredeti tulajdonos többé nem léphet fel eredményesen. Ezt a jogalkotói megoldást nevezi  a jogirodalom telekkönyvi elbirtoklásnak (mivel a harmadik szereplő tulajdonjoga az említett három éves időszak elteltével nem támadható, három év alatt gyakorlatilag "elbirtokolja" az ingatlant).

A szerző: Faragó János, Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda, PwC Legal