Dr. Nagy Barbara ügyvéd írása:
Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, először is írásbeli fizetési felszólítást kell küldeni neki. A felszólításnak tartalmaznia kell a figyelmeztetést, hogy további nemfizetés esetén a szerződés felmondásra kerül. Ha a bérlő nyolc napon belül nem fizeti meg tartozását, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott fizetési határidőt követő hónap utolsó napjára szólhat. A felmondási időnek legalább tizenöt naposnak kell lennie. A későbbi bizonyíthatóság érdekében javasolt minden levelet tértivevénnyel postázni. A bérleti szerződés a felszólítást és felmondást fentiektől eltérően is szabályozhatja, ilyenkor ez lesz az irányadó.
Fontos, hogy csak a jogszerű, szabályos felmondás szünteti meg a bérleti szerződést. A szerződés nem azonnal, csupán a felmondási idő elteltével szűnik meg, így csak ezt követően kell a bérlőnek elhagynia a lakást.
Jegyzői birtokvédelem - legtöbbször zsákutca
Ha a bérlő nem akar kiköltözni, a bérbeadónak általában az első dolog, ami eszébe jut, birtokvédelmet kérni a jegyzőtől. A birtokvédelem megilleti a birtokost, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. Eljárása során a jegyző kizárólag azt vizsgálhatja, hogy aki a birtokvédelmet kérte, birtokon belül volt-e és valóban birtokában háborították, vagy attól megfosztották-e. Ha a bérbeadó és a bérlő között vita van, a jegyző nem vizsgálhatja, hogy a bérlő jogszerűen tartózkodik-e a lakásban.
A jegyző mindaddig a bérlőt, mint tényleges birtokost részesíti birtokvédelemben, amíg külön eljárásban kimondásra nem kerül, hogy kinek van joga az ingatlan birtoklására. A jegyző előtti birtokvédelem tehát a bérbeadónak általában zsákutca, azt inkább a bérlők vehetik sikerrel igénybe. A jegyző határozatát sérelmesnek tartó fél tizenöt napon belül kérheti a bíróságtól a határozat megváltoztatását. Az így indult perben már vizsgálja a bíróság, hogy ki jogosult az ingatlan használatára.
Birtokper
Ami minden bizonnyal meghozza a várt eredményt a bérbeadó számára, az a birtokper. Pert kell tehát indítani a bérleti szerződés felmondása érvényességének a megállapítása és az ingatlan kiürítése iránt. A per indulhat önállóan vagy a fenti jegyzői határozat megtámadásával. Javasolt a kiköltözésig használati díjat is kérni a bérlőtől.
A perben hozott jogerős ítélettel a kezükben kérhetjük a végrehajtótól a lakás kiürítését, amennyiben a bérlő továbbra sem költözik ki önszántából. A bírósági és végrehajtási eljárás lefolytatása több hónapot, akár több, mint egy évet is igénybe vehet, érthető, hogy ezt a legtöbben megpróbálják elkerülni.
Valódi megoldás: a közjegyzői okirat
Ehhez szükséges előre gondolkodni, azaz már a bérleti szerződés megkötésekor igénybe venni szakértő segítségét. A bérleti szerződés körültekintő megfogalmazása fontos, nem kell azonban az egész szerződést közjegyzői okiratba foglalni.
A hosszadalmas és költséges pereskedés elkerülése érdekében elegendő, ha a bérlő által tett egyoldalú, úgynevezett kiköltözési nyilatkozatot foglaltatjuk közjegyzői okiratba. Ez közokiratnak minősül és bizonyos feltételek teljesülése esetén (szükséges például a felmondást is közjegyzői okiratba foglalni) 2-3 hónapon belül közvetlenül végrehajtható. Ehhez nem kell más, mint, hogy a közjegyző végrehajtási záradékkal lássa el az okiratot és a végrehajtó foganatosítsa a végrehajtást, azaz a lakás várva várt kiürítését.
A szerző dr. Nagy Barbara ügyvéd, a Pont Jó Ingatlan szakmai partnere.
(Képünk illusztráció.)
Legolvasottabb
![Meg lehet úszni a jogállamisági eljárást, Szlovákia megkapja az EU-s pénzeket](https://www.economx.hu/fototar/fototar/202407/orig/image1720015147.jpg/240/?v=2024012201)
Meg lehet úszni a jogállamisági eljárást, Szlovákia megkapja az EU-s pénzeket
![Megjelent az új koncepció - Tálcán kínálják a szűrővizsgálatokat](https://www.economx.hu/fototar/fototar/202407/orig/image1720000955.jpg/240/?v=2024012201)
Megjelent az új koncepció - Tálcán kínálják a szűrővizsgálatokat
![Most 6 ezer forintért eljuthat Olaszországba, ne késlekedjen!](https://www.economx.hu/fototar/fototar/202407/orig/image1720009179.jpg/240/?v=2024012201)
Most 6 ezer forintért eljuthat Olaszországba, ne késlekedjen!
![Döbbenet, ami a horvát benzinkutaknál történik, rástartolnak az élelmes magyarok](https://www.economx.hu/fototar/fototar/202407/orig/image1719911552.jpg/240/?v=2024012201)
Döbbenet, ami a horvát benzinkutaknál történik, rástartolnak az élelmes magyarok
![Joe Biden óriási bajban: Kamala Harris lehet a beugró?](https://www.economx.hu/fototar/fototar/202407/orig/image1720026545.jpg/240/?v=2024012201)
Joe Biden óriási bajban: Kamala Harris lehet a beugró?
![](https://kep.index.hu/1/0/5710/57103/571037/57103799_4223009_dc0fa307802c5523cf0d9e20ac497c7f_wm.jpg)